Дифференцированные и аннуитетные платежи

To Alexandr:
Филиал в Москве - это хорошо. Только процентные ставки как-то не радуют.
Как и то, что при первом взносе от 0 до 15% - еще и поручитель требуется.
Тогда уж лучше Сбербанк: в нем хоть поручительство может быть прекращено после залога квартиры.

А в этом - есть свои минусы.
(Пример из жизни, но не по Запсибкомбанку, поскольку в Запсибкомбанке у меня клиентов нет, и как там происходит списание - не знаю. Но пример ниже - ситуация вполне конкретного заемщика.)
Пример: взял заемщик кредит, а тут - командировка "подвернулась" месяца на три. Зная об этом, чтобы не оказаться в должниках, вносит деньги (в размере 3 - 4 месячных платежей) на счет, и спокойненько уезжает.
После приезда обнаруживает, что банк "без предварительного уведомления" списал все с банковского счета в счет досрочного погашения, и за последние месяцы у него - жуткая задолженность (включая пени и штрафы), и напрочь испорченая кредитная история.

ну да, у сбера то пониже будут.

По минусу такого досрочного гашения тоже согласен. В банке меня об этом кстате сразу предупредили.

Вообщем нет в жизни счастья , всеравно где-нибудь да объегорят

Здравствуйте, Дмитрий!
После долгих поисков и анализа банков, потраченного времени и нервов, подали таки документы в банк на выдачу кредита по ипотеке. Сочли с супругой, что дифференциальные платежи для нас предпочтительнее. Сейчас ждем ответа. Но сегодня наткнулся на Ваш форум, увидел расчет платежей одного из банков. Стало немного не по себе. Будьте добры, развейте сомнения, как можно узнать название этого банка. Заранее спасибо.

А я полностью согласна с Дмитрием, что все таки удобнее когда списывают по заявлению, хотя там конечно очень много теряется времени на это. Зато мы вот сделали заначку на счете откуда списывает банк платежи, и теперь спим спокойно зная что, если какая то у нас аказия с платежами можем не волноваться, а так банк бы все посписывал, чуть на один день запоздал с платежом и все - пошли всякие штрафы... Тоеть нет привязки к точу чтобы каждый месяц носиться в банк и волноваться чтобы деньги воремя перечислились... А досрочно погашать пока не торопимся - конечно проценты идут но с учетом например падения доллара ( у нас в доларах кредит) мы за 2 года уже на машину сэкономили уменьшением суммы основного долга...

Прочитал я тут все это, и вывод таков, прикольные Вы тут все.
Ничего здесь такого ужастного я не вижу. Наиболее вероятно, что заемщик досрочно сделал два погашения, а потом у него денег не было на еж. платежи, которые бы гасили % + основной долг (в соответствии с изначальным графиком платежей), а хватало только на %. Ну это же явно. И явно, то что банк заключил доп согл. с заемщиком, таким образом пошел ему на встречу, договорившишь о том, что мол можешь платить пока только %, пока у тебя там все не наладится в плане платежеспособности. Посмотрите лист 4, 203 платеж http://www.your-url-here.com там же видно, что заемщик поправил свое фин. положение и начал стандартно отдавать и %, и долг. Ну если бы у заемщика были бы еще деньги для ежемес. платежа, он бы мог вносить их и гасить основной долг, ведь явно доср. погашение можно было бы осуществлять, в самом начале он это сделал двумя платежами, а значит можно.
В случае отсутствия погашения заемщиком в тот или иной момент соответствующей части долга или %, он автоматически нарушает условия договора, и тем самым снижает свой уровень платежеспособности перед банком, в свою очередь, уровень риска в том, что кредит могут не вернуть для банка, растет и размер его резерва тоже, а это не есть хорошо для банка. Кредитный портфель с низкой группой риска, это плохо для банка, очень плохо и отражается на его финансовых показателях.
В данном случае банк имел право потребовать досрочного возврата всего кредита, а конкретнее раелизации залога, квартиры, и был бы прав, так как перестал бы иметь дело с заемщиком, у которого снизилась платежеспособноть, из-за чего кредит вообще могут не вернуть, да из за чего его фин. показатели тоже ухудшились. Тут банк должен решить, или прибыль (в виде доп. %) + нормальное человеческое отношение к щаемщику или снижение риска в виде реализации залога и погашения кредита 100%, деньги то его.
ЗДЕСЬ ВСЕ ЧЕСТНО, более того, банк явно пошел на встречу заемщику.

Дифференцированные платежи ХУЖЕ, чем аннуитетные. Это нужно понять, запомнить и помнить ВСЕГДА. Обычно на форумах и в статьях от типа «финансовых гуру» идет не совсем равное сравнение этих вариантов. Люди сравнивают килограмм ваты и полкило железа, при этом самоотверженно утверждают, что железо тяжелее, ибо оно железо. За основу равенства стартовых условий возьмите одинаковую сумму кредита, одинаковый процент, и факт того, что человеку желательно в первый год оплатить ОДИНАКОВУЮ сумму для обоих видов кредитов, так как начальная стадия наиболее тяжелая по крупному кредиту, ведь далее предполагается как инфляция, так и карьерный рост плательщика. Допустим, что, не утруждая себя поиском наиболее дешевого кредита, и не задумываясь о сроках, Вы взяли 100000 долларов на 25 лет под 12% годовых. Может показаться, что дифференцированные платежи лучше, ибо по окончании срока Вы оплатите 250500 долларов, а по аннуитетной схеме это будет 315967 долларов, то есть кажется, что имеется огромная переплата на 65 тысяч долларов. Но это самообман. Всё дело в том, что в первый год по диф схеме человек будет вынужден заплатить 15780 долларов, а в аннуитетной 12638. Давайте создадим равные стартовые условия, приведем затраты первого года платежей к единой величине 15780 долларов. Логично? Что получаем? Получаем, что для погашения по аннуитетной схеме уже требуется не 25 лет, а лишь 12 лет. Чувствуем разницу? Мало того суммарные затраты аннуитета за весь срок составляют уже 189000 долларов, а не 250500 диф схемы, и тем более не 316000 по аннуитету за 25 лет.

Таким образом, аннуитетная система при равных условиях стартового года лучше как по срокам, так и по общей сумме по возврату кредита.

Я не рассматриваю разного рода ньюансов класса инфляции и особенностей договора с банками, в том числе и по досрочному погашению и прочей обработки (разводки) клиента, прочих психологических и финансовых моментах. Это отдельная тема. Просто хотелось развеять миф о том, что аннуитетная схема хуже дифференциальной НИ ЧЕГО ПОДОБНОГО!!! Аналогично, и с досрочным погашением. Например, я хочу по нашему примеру рассчитаться за квартиру к концу 5 года, то по аннутетной схеме у меня по основному долгу будет уже оплачено 25727 долларов, а по дифференциальной лишь 20000 долларов. Мало того проценты банку по аннуитету 53 тысячи, а по дифу 54 тысячи. Не пудрите людям мозги, граждане. Я еще раз напомню, что за основу берется одинаковый займ под одинаковый процент, и одинаковая сумма платежей в стартовый год (что для сравнения схем это абсолютно логично). Помнить нужно лишь про одно – «фичи» банковских договоров.

To LeRos:
Можно было бы ввязаться в дискуссию, увидеть, что Вы сравниваете все платежи по аннуитетной схеме с платежами за первый год при дифференцированной схеме; вспомнить, что платежи начисляются на остаток, и, в отличие от равного ежемесячного платежа при аннуитетной, при диффиренцированной схеме каждый месячный платеж меньше предыдущего.
Это все, конечно, возможно.
Но сейчас не имеет никакого смысла. Абсолютно никакого!!!

Почему?
Потому что вопрос стоит не в том, где взять кредит, и какая схема лучше, а в том, где сейчас возможно получить кредит вообще, хоть по какой схеме, хоть под какие проценты!

Худшая ситуация, когда заемщик обращается в банк, получает одобрение, находит квартиру, а в день сделки оказывается, что у банка нет денег на выдачу кредита!

На сегодня я знаю лишь шесть банков, в которые можно обратиться, и у которых через месяц будут деньги на выдачу кредита (с большой долей вероятности).
Пару месяцев назад таких банков было штук пятьдесят!

Причем, если некоторые банки честно сказали, что они прекратили выдавать ипотечные кредиты вообще, то большинство из этих пятидесяти делают вид, что все у них нормально: веселые девушки на "горячей линии" бодрыми голосами отвечают, что деньги в банке есть!

В этой ситуации выбирать: "Какие платежи лучше", это как умирающему от жажды в пустыне долго выбирать: "Что бы попить: чай с лимоном или кофе со сливками"!

Так что информация о том, какие платежи лучше: аннуитетные или дифференцированные - не актуальна... Уже...

Дмитрий Овсянников

Если у человека есть возможность бесплатно научиться водить машину с хорошим профессионалом в ближайшее время, то отсутствие на данный момент у него машины (или даже деннег на неё) не означает, что он должен отложить это мероприятие на потом. (Возможно в ближайшее время он уверенно сможет воспользоваться не своей машиной, если это понадобится). Это как пример, аналогия.

Учиться управлению финансами нужно всегда и заранее. Учиться управлению как заемными, так и личными средствами. У меня есть знания, я ими делюсь в момент, когда имею возможность это сделать. Я случайно зашел на форум, искал для товарища достойный материал по различиям между аннуитетом и диф платежами (чтобы кинуть ссылочку, и не объяснять словами элементарные вещи). Он мне тут мнение банкира высказал, о том, как банки накалывают людей на аннуитете. Я ответил, да есть наколка, но суть наколки не в том, как это понимают многие. И если человек пошел на очень длинный кредит по аннуитету, при котором он в первый год заплатит 800 долларов по телу и 17000 по процентам, то это проблема не аннуитета как такового, а необразованности клиента в этом вопросе. Но и тут можно сказать, что клиенту и такой подход может быть очень даже выгоден. Конкретные люди - конкретные финанасы.

Так, что извините за вторжение. В поиске материала очередной раз столкнулся со стандартным "некорректным" объяснением, решил оставить заметки на полях.

Я не к Вам, Дмитрий, обращаюсь, Вы и без меня это знаете, но читателям этой ветки стоит запомнить что формально аннуитет при равной стартовой сумме выплат первого месяца или первого года, например, и прочих равных условиях (кроме срока, естественно) на самом деле выгодней. Только прежде чем деньги брать следует осмыслить всё. Сейчас быть может, у людей нет возможности брать деньги в кредит, зато появилось время многим из них подумать о разном

Почитал про проблемы с досрочными погашениями.... И сложностями с ними (штрафы, запреты и тд).
А вариант поступить так: допустим, есть сумма, которую можно пустить на досрочное погашение. А штраф платить не охота. Кладем сумму в этот-же банк на срочный (где максимальный процент) вклад. И она там лежит и увеличивается постепенно. Конечно, немного медленнее, чем растет долг.
Когда возникает проблема с оплатой очередного взноса, человек просто закрывает этот вклад и с него платит очереднйо взнос.
В чем плюсы:
- не платятся штрафы.
- это некая подушка безопасности на случай непредвиденных финансовых трудностей.
В чем минусы:
- процент по ВКЛАДУ меньше процента по ЗАЙМУ. И вот от разницы между этими цифрами и зависит, насколько может быть менее убыточен этот способ.

И вопрос спецам: допустим, я так и сделал. А банк лопнул. Срочный вклад не отдает. Кредит мой продает другому банку. КТО мне выплатит срочный вклад с процентами?
Купивший мой долг?