Обмен квартиры, находящейся под залогом у банка

Допустим взял кредит, купил 1-к кваритру, успешно расчитываюсь с долгами. До конца не расчитался и вдруг решил что маловато мне будет 1-к, хочу 2-к. Такое возможно?

Или второй вопрос:

Допустим, решил, что надоело жить в этой квартире (например, не справляюсь с погашением кредита), хочу в шалаш переехать, там долгов не будет. Могу я избавиться от квартиры и от долгов?

To glex:
Вам теоретически или практически?
Теоретически - возможно, практически - сложно.
Несколько лет говорили о рефинансировании кредитов. Сейчас это уже возможно.
Сейчас то, о чем говорите Вы уже востребовано. Не удивлюсь если меньше, чем через год то, о чем пишете Вы будет уж если и не общей практикой, то несколько банков точно это будут делать: ипотечное кредитование-то развивается!

То есть, на сколько я понял, практики такой пока нет ни у кого, и это пока чистая теория.
Интересно как вообще это происходить будет.
Продажа квартиры, находящейся под залогом и покупка новой и сдача её снова под залог (навороченная какая-то ипотека). Это, кажтеся на порядок сложнее и запутаннее чем просто покупка с последующей сдачей в залог (обычная ипотека). Соответственно, новое поле деятельности для поборов граждан.
Хотя, ...... за 25 лет (срок кредита) может столько всего нового произойти ....

Совершенно верно.

Практика есть, но достаточно "корявая".
Но чтобы практику изменить, нужно желание банков (оно есть) и некоторое время.
Поэтому, если задумываетесь о покупке однушки сейчас, с тем, чтобы через пару лет ее поменять на большую - действуйте: за пару лет уж точно эти схемы будут отлажены.

А всё таки, если наступила такая ситуация, что я не в состоянии расчитываться, не дожидаясь, пока банк начнёт судебный процесс, могу ли я сам по своей инициативе затеять продажу купленной по ипотеке квартиры?
Кстати покакой цене банк продаёт квартиру? По текущей на момент продажи (с учётом роста) или по какой-то абстрактной? Чего себе возьмёт с продажи и чего мне отдаст?
Допустиим купил я квартиру за 200000$ а она через год к тому момент, как я начал немочь расчитыватьс,я подорожала в два раза и стала стоить 400000$. И тут банк у меня её забирает и продаёт. Какой расклад дальше?

To glex:
Банку с судом связываться нет никакого смысла: он получает не довольного клиента, а недовольный клиент - кричит громко!
К тому же, что банк может получить?
Тот остаток кредитных средств, которые заемщик ему не вернул, да проценты за то время, пока заемщик этими кредитными средствами пользовался.
То есть, что с судом. что без суда - банк получит одно и то же. Только, если квартира будет продаваться через суд, ему придется еще приложить немало усилий, доказывая свою правоту в суде.
К тому же, как известно: "один довольный клиент приведет второго, а не довольный - уведет десять".
Банку не довольные клиенты - не нужны: какой удар по деловой репутации!
Именно поэтому, если у заемщика нет возможности платить по кредиту - можно и нужно договариваться с банком.
О чем "в принципе" можно договариваться?
- Об отсрочке в погашении долга, мол: вот три (четыре - шесть) месяцев, в течение которых заемщику предстоит платить лишь проценты по кредиту. (Был, к примеру, платеж 1000 долларов - будет платеж - 400).
- Об рассрочке платежа: когда заемщику вместо того, чтобы платить по кредиту 5 лет, дается новый кредит на срок 20 лет. Заемщик за счет второго кредита погашает первый, а за счет того, что долг нужно вернуть в течение большего срока, ежемесячный платеж - уменьшается.
То есть, нет речи о прощении долга, речь идет о смягчении кредитного бремени для заемщика.
Но это не значит, что заемщику должно быть "море по колено", что можно не возвращать долг, платить не известно как...
- Потому что данные по заемщикам заносятся в бюро кредитных историй. Жить в кредит - выгодно, а недобросовестным плательщикам такая возможность предоставляться не будет.
- Потому что, если заемщик не будет рассчитываться с банком, банк может обратиться в суд, чтобы за счет продажи имущества заемщика погасить свои убытки.

Банк не может забрать и продать: банк может обратиться в суд и суд может принять решение о том, что квартиру нужно продавать, что иного варианта, чтобы банку вернуть свои кредитные средства, данные заемщику - не существует.
Я не случайно акцентирую внимание, что не банк забирает и продает! То есть для банка продажа квартиры, находящейся под залогом - долгий, муторный и не нужный процесс.
Не буду расписывать процедуру продажи: это не интересно, поговорим о цене.
Оценщик, сравнивая с ценами на рынке недвижимости, производит оценку квартиры. То есть, процедура оценки - аналогична процедуре оценки при покупке квартиры. А дальше начинается самое интересное. Вы когда-нибудь видели сертификат об оценке?
Там - две стоимости: рыночная и "ликвидационная".
"Ликвидационная" отличается от рыночной процентов на 20 - 30: это та стоимость по которой квартиру можно быстро продать.
Конечно, продают квартиру люди. Ниже ликвидационной стоимости продавать ее не будут, но захотят ли продавать по более высокой?

Что с этого будет иметь банк?
- Возврат долга;
- "пятно" на репутации;
- не довольного клиента;
- хождение по судам.

Что с этого будет иметь заемщик?
- Разницу между: стоимостью квартиры (проданной, за сколько получилось, но не ниже ликвидационной), с одной стороны и судебными издержками и возвратом долга с процентами банку с другой.
- Потерянное в судах время, деньги и нервы.

Другими словами, продажа по решению суда - не выгодна ни банку, ни заемщику.
Поэтому, если так уж получилось, что кроме как за счет продажи квартиры деньги, взятые в банке вернуть не получается - и банк, и заемщик заинтересованы произвести процесс продажи квартиры мирно, идя на взаимные уступки.

Я так понимаю на сегодняшний день нет возможности продать квартиру заложенную по ипотеке, чтобы расчитаться с банком и купить большую по площади квартиру например,также в кредит. Тем самым погасить долг по продаваемой квартире, и внести вырученные от продажи деньги в качестве первичного взноса за новую квартиру по ипотеке?

To alexz:
Возможность зависит от конкретного банка.
Какой банк у Вас?

Внешторг

Пока думаю следующим образом:
1. Взять ипотечный кредит с отсрочкой 1го взноса (варианты-кит финанс или российский ипотечный банк) - купить новую квартиру.
2. Месяца через 3 взять потребительский кредит в другом банке - вернуть остаток долга ВТБ - выести из залога прежнюю квартиру и продать.
3. Полученными деньгами внести процентов 50% банку за новую квартиру и вернуть потребительский кредит другому банку.

To alexz:
Тут необходимо считать. Не знаю Ваш ежемесячный платеж банку, не знаю количество членов Вашей семьи, а также размера Вашего дохода.
Поэтому для примера буду брать цифры "с потолка", а Вы же, зная свои истинные значения просто подставьте верные данные.
Вы пишете: "взять кредит". Но банк дает кредит исходя из Ваших доходов.
Допустим, доход заемщика 2500, допустим, платеж по кредиту 1000 и допустим, у заемщика 2 члена семьи.
1000 - заемщик уже платит. То есть, доход заемщика (оставшийся после выплат по кредиту) равен 2500 - 1500.
Я не случайно предположил в примере, что семья заемщика - 2 человека. Потому что большинство банков считают, что: "член семьи заемщика хочет кушать, и, что 200 долларов на члена семьи - нужно."
То есть, заемщик без семьи с доходом 1300, может получить такой же кредит, как заемщик, чья семья состоит из 2 человек с доходом 1500.
Причем этот расчет достаточно оптимистичный. Некоторые банки считают "с коэффициентом".
Допустим, в банке принято соотношение платеж/доход равным 50%. То есть, на выплаты по кредиту (по правилам банка) заемщик должен тратить не более половины доходов.
Как можно считать: чтобы тратить по кредиту 1000, нужно иметь доход 2000.
2500 - 2000 = 500. Какой размер кредита позволит взять доход в 500 долларов?
Что касается обменных схем банков: одно дело я меняю свою, не обремененную обязательствами квартиру, другое дело, я меняю квартиру находящуюся в залоге. Новый банк-кредитор не может обязать Вас продать Вашу квартиру, поскольку ее продажа зависит не только от Вас, но и от банка-залогодержателя. (А он-то согласится на продажу Вашей квартиры=предмета залога?)
То есть: в первую очередь нужно снять залог, а затем уже обращаться в банк насчет обменной схемы.
Как Вы писали, чтобы снять залог, Вы собираетесь взять потреб. кредит. Но взять один рубль по потреб. кредиту, - все-равно, что взять 3 - 4 рубля по ипотечному (по размеру ежемесячных выплат). То есть, как только берете потреб. кредит, то какой доход будет принимать в расчет новый банк-кредитор, выдающий ипотечный кредит для того, чтобы посчитать размер кредита?
Из того, что возможно - вижу 2 варианта:
- обратиться к своему банку-кредитору.
- обратиться к ипотечному брокеру, чтобы владея информацией придумать такой вариант решения Вашего вопроса, который возможен. Поскольку не владея полным объемом информации о Вас: каков доход, какой платеж, возраст, образование, профессия, количество членов семьи и проч., предложить какие-либо "рабочие" варианты - не возможно.

Ой, ну и развели вы здесь пессимизм...
Просто это две отдельные сделки:
1. Продажа заложенной квартиры
2. "Взятие" по ипотеке другой квартиры на деньги, оставшиеся после выплаты долга банку.

Но эта вся радость возможна, если только вам есть куда переехать с ипотечной квартиры и вы найдёте агентство риэлтерское с удачным опытом в выкупе ипотечных квартир, самому этим заниматься просто геморой.

Теперь возможно!!!
Это уже не теория.
Есть возможность обменять квартиру, находящуюся в залоге банка, на другую квартиру.
Хочу обратить внимание на то, что не зависимо от того, в каком банке у Вас кредит - такая возможность есть. Однако, важно, чтобы Вашим кредитным договором предусматривалась возможность досрочного погашения кредита.

А такое?

To glex:

И такое возможно.

а можно поподробнее насчет возможности, хотя бы ссылочку, откуда и почему она ТЕПЕРЬ появилась, очень заинтересовались...

Потому что все зависит от людей. Если в банке есть стандартные программы кредитования, и шаг в сторону от стандартных программ люди, работающие в банке сделать не хотят - значит и возможности нет (вернее не было).
Теперь такая возможность появилась.
Как она реализуется?
Есть два возможных варианта:
1. Если банк-кредитор - достаточно прогрессивный, готов пойти навстречу заемщику, то все решается через этот банк. На сегодня знаю 2 таких банка, допускающих такую возможность для своих клиентов.
2. Если банк не хочет пойти навстречу заемщику - нужно сперва рефинансировать кредит, чтобы оказаться в одном из этих двух банков. (Кстати, рефинансирует чужие кредиты - лишь один из этих банков). Затем, проводить обмен.

To Дмитрий Овсянников:
Дмитрий, Вы прямо заинтриговали
Что это за банки такие? Надеюсь, ответ на этот вопрос не будет считаться рекламой?

To Tan:
Не будет считаться рекламой.
Подбор банковской программы - брокерская услуга. Если хотите подобрать банк "с перспективой", чтобы можно было через некоторое время квартиру обменять, даже не расплатившись до конца с первым кредитом - обращайтесь!

To Дмитрий Овсянников:

Т.е. мы все так и не дождемся названия банков.
Просто по-моему это не реально.
Если бы такая система существовала куча народа бы уже просто озолотилась проворачивая подобного рода сделки.