квартира в кредит: на вторичном рынке или в новостройке

Квартира и ипотека.
Требования банков к квартире при ипотеке

Настало время определяться с выбором квартиры.
Давайте решим, что приобретается: квартира в новостройке, или приобретается квартира на «вторичном рынке». Сразу же замечу, что купить в кредит квартиру на «вторичном рынке» проще, чем купить квартиру в новостройке.

Хочу квартиру в новостройке!

Новостройки в большинстве своем распродаются на стадии строительства. Есть инвесторы, на чьи деньги ведется строительство.
То есть тот, кто покупает квартиру в новостройке - он не покупатель квартиры, а инвестор. Если банк дает согласие на покупку квартиры в новостройке в кредит, то предметом залога будет не квартира, а инвестиционный договор. То есть, покупателю передаются, переуступаются права инвестора, и лишь тогда, когда дом сдан, принят Госкомиссией, квартира переоформляется в его собственность.

Процесс - длительный. Как правило, с того момента, как человек произвел оплату за квартиру в новостройке, и до того, как стал ее собственником, проходит от 6 месяцев до трех лет. Главный минус покупки квартиры в новостройке - длительное оформление в собственность.

Поэтому далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием, Вы сможете получить деньги на покупку квартиры в новостройке. И даже если банк готов кредитовать покупку квартиры в новостройке «в принципе», каждая конкретная сделка рассматривается особо.
Принятие решения зависит от того, кто инвестор, кто застройщик, какие документы, какие сроки сдачи объекта и сроки передачи квартиры в собственность.

Но так было примерно до середины лета 2008 года.
Сейчас подавляющее большинство банков новостройки не кредитуют.
Как быть, если квартиру хочется именно в новостройке, а наличных денег на покупку квартиры нет, и требуется кредит?
Вариант только такой: получить кредит под залог имеющейся квартиры на «вторичном рынке», и эти деньги тратить на покупку новостройки. Есть банки, которые могут в качестве залога принять квартиру друзей или родственников, но это - тема для другого разговора. Об этом говорится в разделе: Кредиты под залог имеющейся недвижимости

Покупка квартиры на «вторичном рынке»

Купить квартиру на «вторичном рынке» проще, надежнее, а зачастую - и дешевле, особенно, если говорить о покупке квартиры в кредит. Объясняется это тем, что до тех пор, пока заемщик не передал квартиру в залог банка, он платит по повышенной процентной ставке.
При покупке квартиры на «вторичном рынке», квартира сразу же переходит в собственность покупателя-заемщика, и сразу же может быть передана в залог банку. А значит, не приходится платить по повышенной ставке.

Сперва о названии. Почему рынок «вторичный»?
Потому, что первая сделка - передача квартиры Правительством Москвы в собственность конкретного физического либо юридического лица.
Соответственно, все последующие сделки будут вторичными.

Есть продавец. Он - уже собственник квартиры. Он стал собственником в результате первичной сделки.
Он, в свое время, произвел предоплату за квартиру. Он - долго ждал, когда станет собственником.
Зато покупатель его квартиры сразу же становится собственником. Оформление сделки при покупке квартиры на «вторичном рынке» менее длительное. И продавец (в соответствии с правилами, установленными банками, и в отличие от сделок на первичном рынке) получит деньги лишь тогда, когда покупатель станет собственником.

А какие требования к квартире при ипотеке?

Во многом, требования к квартире при ипотеке, зависят от конкретного банка, выдающего кредит. То, что может быть серьезным основанием для отказа в выдаче кредита в одном банке, на это в другом банке могут посмотреть как на мелочь, не заслуживающую внимания.

И все же:
• Незарегистрированная перепланировка: пусть продавец либо регистрирует ее, либо делает как было. В противном случае, Вам банк кредит может не дать.
  Иногда банки дают заемщику кредит не смотря на перепланировку, но только в случае, если перепланировка может быть узаконена «в принципе», но при этом:
  • берут с заемщика нотариально удостоверенное обязательство после сделки привести все в первоначальное состояние, в соответствии с поэтажным планом БТИ
  • берут с заемщика нотариально удостоверенное обязательство после сделки узаконить перепланировку за свой счет
• История квартиры: какие правоустанавливающие документы, кто когда жил в квартире и куда выбыл. Кто стал собственником, из тех, кто в ней жил, а кто не стал, и почему.
• Некоторые московские банки выдают кредит на покупку квартиры в Подмосковье, другие - нет.
• А дом не под снос?
• А какие перекрытия?
• А сколько этажей в доме?
• А квартира свободна, или нет? Если не свободна и нужно приобретать продавцам альтернативную площадь, то не всякий банк даст кредит под такую сделку.
• ...

Все перечисленные выше моменты в том или ином банке являются основанием для отказа в выдаче кредита. В этих требованиях есть определенная логика. Но в выдаче кредита под конкретную квартиру могут отказать и по другим основаниям.

Информация актуальна по состоянию на 14.02.2010

Обсудить на форуме