Обмен с помощью ипотечных кредитов

Есть квартира.
Хорошая квартира (хотя бы потому, что это - Ваша квартира).
Но очень маленькая квартира.
Метраж, как Вы понимаете, - значения не имеет: важен не метраж, а ощущения.
А ощущения говорят, что квартира - мала, и жить с такими ощущениями - надоело!
Да не жить - надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения - надоели!
И есть желание произвести улучшение условий жизни: эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).
Казалось бы: нет ничего проще! Старую - продать, новую - купить!
Что, новая дороже стоит?
Ну и что?
Сунули руку в карман, взяли доплату и...
Стоп, стоп, стоп!!!
Как так нет доплаты?
А была?
Не было?

Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы - обмен квартиры затеяли!
Впрочем, стоп! А банк на что?
Деньги на доплату можно взять в банке.
Как это сделать - об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.

С чего начать обмен в кредит

Начнем, обмен в кредит, как всегда, с запроса в банк.
Почему начинать надо с банка?
Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.

Технологии обмена с доплатой.

Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием.
Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир.
Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая.

Вариант 1: Сначала - продажа, затем - покупка.
Продается старая квартира, получается мешок денег. На эти деньги в последующем приобретается новая квартира. Таким образом, вместо одной сложной сделки получаются две. Старую квартиру продаем (ипотечное кредитование при продаже старой квартиры - не при чем).
А покупка новой квартиры происходит по обычной схеме, как если Вы просто приобретаете квартиру в кредит: важно только помнить, что при этом, новая квартира должна не только понравиться Вам, но и устроить банк.
Такой способ обмена возможен тогда, когда Вы владеете свободной квартирой, в которой никто «не прописан» или есть куда «выписаться».
А также тогда, когда после продажи Вашей и до момента приобретения новой квартиры Вам есть, где жить.

    Плюсы:
  • свободную квартиру проще продать, чем аналогичную не свободную. Причем продать можно быстрее и дороже;
  • Новую квартиру проще купить, когда у Вас «живые деньги», пусть даже часть из них добавляется банком.
    Минусы:
  • получили Вы мешок денег и что? Куда его девать?
  • Если цены на квартиры растут, то денег больше не становится, в то время как желаемая квартира растет в цене. Если период поиска затянется, можно получить квартиру аналогичную своей бывшей, да еще и доплатить при этом. Словом, такой способ обмена хорош тогда, когда цены на квартиры стабильны или падают. В условиях роста цен я бы его не рекомендовал.

Вариант 2: Обмен с доплатой.

Сделка не разбивается на две отдельные. Находится покупатель, на деньги которого (с Вашей доплатой) приобретается новая квартира. Производится так называемая «альтернатива»: продажа своей квартиры одновременно с покупкой новой.
Тот, кто меняется, - является одновременно продавцом своей квартиры и покупателем новой.

    Плюсы:
  • риск остаться с мешком денег, но без квартиры сводится к нулю: рискует покупатель Вашей квартиры, поскольку на его деньги происходит обмен.
      Минусы:
    • сложно найти покупателя на свою такую квартиру: либо покупатель должен быть очень сильно заинтересован в покупке именно Вашей квартиры. Это возможно в двух случаях:
      1. тогда, когда в Вашем доме (а лучше - подъезде) живет человек, с которым покупатель хочет жить рядом, во что бы то ни стало.
      2. Тогда, когда Ваша квартира стоит значительно дешевле аналогичных квартир.

Первый случай - из разряда «чуда», которое случается, но очень редко; второй случай - более вероятен. Причем, при нынешних ценах на квартиры, разница в цене между не свободной квартирой и аналогичной свободной составляет 100 - 200 тысяч рублей! Другими словами, являясь продавцом не свободной квартиры, Вы теряете несколько тысяч рублей, по сравнению с той ситуацией, когда Ваша квартира продается свободной.

  • при покупке квартиры, ее продавцы обычно также спрашивают, а какая ситуация с деньгами у их покупателя.
    Чем вызван такой интерес?
    Дело в том, что когда человек, в условиях роста цен, продает свою свободную квартиру, значит деньги ему нужны «уже вчера». Иначе, можно подождать некоторое время и, за счет роста цен, получить больше денег.
    А раз так, то продавцам важно, чтобы сделка - состоялась в срок. Если у покупателя «живые деньги», то сделка может не состояться либо по вине покупателя, либо по вине самих продавцов. Если у покупателя деньги кредитные, то сделка может не состояться, из-за отказа банка выдать кредит.
    Если же у покупателя не свои деньги, а деньги от продажи своей собственной квартиры, то вероятность срыва сделки возрастает.
    Чем больше цепочка квартир у Вас, тем дороже готовы продавцы свободной квартиры продавать свою квартиру Вам.
    Другими словами, вариант «обмена с доплатой» также является не самым выгодным: свою квартиру приходится продавать дешевле, чем эта квартира может стоить, а чужую - покупать дороже.

Вариант 3: Сначала - покупка, затем - продажа. Обмен с помощью ипотечных кредитов.

В условиях роста цен, такой вариант обмена - самый лучший. Приобретается квартира за «живые деньги», Вы в ней делаете ремонт, спокойно переезжаете, обустраиваетесь, освобождаете свою прежнюю квартиру, и продаете как свободную.

    Минусы такого варианта:
  • для покупки квартиры Вам нужны деньги. Если Ваша квартира стоит, например, 5 милионов рублей, а себе Вы хотите квартиру за 8 миллионов, то при таком варианте обмена Вам нужна не разница в цене двух квартир (8 миллионов - 5 миллионов = 3 миллиона), а стоимость приобретаемой Вами квартиры, в полном объеме. Этими деньгами Вы пользуетесь до того момента, пока Вы не продадите свою квартиру.
  • Второй минус вытекает из первого: деньги нужно где-то взять. Банки выдают деньги исходя из доходов заемщика и, чтобы получить в банке 8 миллионов, нужно зарабатывать тысяч 200 рублей в месяц.
  • Минус третий: взяв больше денег в кредит, за пользование кредитом также приходится платить больше. (Допустим, 12% от 3 миллионов - это одна сумма денег, а те же самые проценты от 8 миллионов - сумма почти в три раза большая.)
    Выигрыш при этом варианте получается за счет нескольких моментов:
  • поскольку происходит рост цен, пока старая квартира не продана, - она растет в цене, в то время как новую Вы уже купили и рост цен Вас больше не волнует. Более того, теперь рост цен «работает» на Вас;
  • Вы не живете «в состоянии ремонта»;
  • Являясь покупателем с «живыми деньгами», Вы можете купить квартиру дешевле;
  • являясь затем продавцом свободной квартиры, свою квартиру Вы можете продать дороже;
  • банковские проценты за пользование большим кредитом (чем разница в ценах двух квартир), оказываются меньше, чем выигрыш, получаемый за счет ситуации (о чем я писал выше).
    Таким образом, в таком способе обмена, наиболее серьезный минус тот, что больше денег нужно получить в банке. Чтобы эти деньги дали, нужно достаточно много доходов получать. 

Обмен или улучшение жилищных условий?

В некоторых банках предоставляется кредит для улучшения жилищных условий. Пусть название Вас не смущает: чтобы обменять квартиру и свои жилищные условия ухудшить, - доплата не требуется. А вот на улучшение жилищных условий - нужна, как правило, доплата.

Рейтинг: 5 Всего голосов: 4

Видео по теме:

ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ

Просмотров видео: 11187

ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ

2013-05-24 00:10:29 ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ true http://www.ipotek.ru/image.php?width=500&image=/video/rasshirenie3.jpg&v=1953
Корреспондент: Лариса Деньгина,
Оператор: Артем Шутов
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
OlgaK | 26 ноября Обмен квартиры, находящейся под залогом у банкаСитуация у нас сейчас похожая. Взяли год назад кредит на 25 лет, купили трехкомнатную. Сейчас нужна или трехкомнатная большей площади, или четырехкомнатная. Но квартира, конечно, еще в залоге. Банк при первой встрече сказал - ну, конечно, для начала лучше бы рассчитаться с первым кредитом....Глупо. Были ли такие успешные случаи обмена на практике? Реально ли сделать?
ipotek | 23 мая Обмен квартиры, находящейся под залогом у банкаTo check: Особо озолотиться не получится: спрос на данный вид услуг не очень большой (пока что). Просто, даже если есть всего один клиент, желающий подобной услугой воспользоваться - я уже буду разговаривать с банками на предмет того, чтобы такую услугу оказывать. Я, например, считаю, что за такими обменами - будущее. Ведь представьте: человек взял кредит на 25 лет, купил однокомнатную квартиру. Даже если он будет погашать кредит досрочно, то все-равно: лет 7, а то и 10 он будет с банком расплачиваться. Так? Но...
check | 23 мая Обмен квартиры, находящейся под залогом у банкаTo Дмитрий Овсянников: Т.е. мы все так и не дождемся названия банков. Просто по-моему это не реально. Если бы такая система существовала куча народа бы уже просто озолотилась проворачивая подобного рода сделки.

Видео по теме:

 

Рефинансирование 10,9% годовых. Январь 2017. Возможности ипотеки.

Рефинансирование 10,9% годовых. Январь 2017. Возможности ипотеки.

 

Ипотека и оптовые клиенты. Как выбрать лучшую программу кредитования

Ипотека и оптовые клиенты. Как выбрать лучшую программу кредитования

 

Почему сотни людей получают отказ в ипотеке не по своей вине

Почему сотни людей получают отказ в ипотеке не по своей вине