30 апреля 2015 года Центробанк принял решение понизить с 5 мая 2015 года ключевую процентную ставку до 12,5% годовых.
Ура! Свершилось! 30 апреля Центробанк понизил ключевую процентную ставку. Теперь она составляет 12,5%.
Ключевая процентная ставка – ставка, по которой Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам сроком на одну неделю.
Также, по ключевой ставке, Центробанк готов принимать от банков деньги на вклады.
Понятно, что коммерческие банки не могут взять деньги в Центробанке и выдать их в виде кредитов, поскольку Центробанк предлагает деньги по ключевой ставке всего на неделю, а ипотечные кредиты – долгосрочные, выдаются на несколько лет.
То есть, для выдачи кредитов, у банков должны быть иные источники финансирования.
Но, тем не менее, ключевая ставка для банков имеет огромное значение, поскольку, если прекращается возможность для банков получить деньги в других источниках, банк обращается за помощью к Центробанку.
А потому, любое изменение ключевой ставки Центробанка, влияет на изменение ставок, по которым банки предлагают кредиты (в том числе ипотечные) населению.
Мы обратились к ведущим экспертам рынка недвижимости, чтобы узнать, как изменения ключевой ставки повлияют на рынок ипотеки и недвижимости: что нам ждать от снижения ключевой ставки Центробанка.
Вопрос: Как снижение ключевой ставки отразится на рынке ипотеки и недвижимости?
Павел Тимошенко - руководитель ипотечного центра ФСК Лидер: «Курс рубля постепенно укрепляется, а уровень инфляции пусть медленно, но снижается.
Снижение ключевой ставки снизит стоимость кредитов для бизнеса и физических лиц, в том числе и ипотечное кредитование станет доступнее, т.к. в след за снижением ключевой ставки и ставки по ипотеке должны снизиться.»
Иван Потапов - директор по продажам Группы Компаний «САПСАН»: «Фактически на рынке ипотеки процентная ставка уже и так несколько снижена по сравнению с ключевой процентной ставкой. Речь идет о господдержке банков, благодаря которой ипотеку можно взять под 11,9%. Именно на такие кредиты и рассчитывают абсолютное большинство покупателей.
Наша практика показывает, что ипотека пользуется наибольшим спросом, когда ставки находятся в диапазоне 10-12,5%. Так, когда ставка, предлагаемая банками, превышала 12,5%, покупатели практически перестали брать ипотеку. После понижения ставки до 11,9% количество ипотечных сделок существенно выросло, превысив уровень прошлого года – в некоторых проектах доля ипотечных сделок дошла до 80%.
Соответственно, есть два варианта развития событий: так, понижение ключевой ставки может просто снять с государства необходимость субсидировать ипотеку – в этом случае реальные ставки останутся на уровне 12%, а банки просто лишатся господдержки.
Второй вариант – понижение ключевой ставки ЦБ создаст возможности для еще большего снижения процентов по ипотеке.
Конечно, такой вариант для большинства покупателей более благоприятен, но в данный момент я считаю его маловероятным.
В текущей ситуации действующая ставка в 12%, даже при условии, что она поддерживается государством, породила на рынке всплеск спроса, следовательно, дальнейшее снижение ставки для банков не имеет большого смысла. Помимо клиентов, низкую ставку оценили бы застройщики, девелоперы – как элемент некой конкурентной борьбы и повышения привлекательности собственного проекта. Подводя итог, скажу, что я не ожидаю ставку по ипотечным кредитам ниже 11%.»
Дмитрий Овсянников – директор ипотечного брокера «ИПОТЕК. РУ»: «Ключевая ставка и ставки, по которым выдают кредиты банки своим заемщикам, вещи не жестко взаимосвязанные. Например,
- с 13 сентября 2013 года по 2 марта 2014 года, ключевая ставка была на уровне 5,5% годовых;
- с 3 марта 2014 по 24 апреля 2014 г, ключевая ставка была на уровне 7% годовых;
- с 25 апреля 2014 года по 25 июля 2014 г., ключевая ставка была на уровне 7,5% годовых.
При этом средняя ставка, по которой выдавались ипотечные кредиты, составляла 12% годовых.
Да, были предложения банков, в соответствии с которыми ипотеку можно было получить под 10,5% годовых. Но не под 5 - 8%.
Из этого следует, что снижение ключевой ставки Центробанка, не обязательно должно привести к снижению ставок по ипотечным кредитам, по которым банки выдают кредиты населению.
Уже сейчас можно получить ипотечные кредиты на вторичном рынке под 15% годовых, а то и ниже. Скорее всего, снижение ключевой ставки Центробанком до 12,5% годовых, приведет к тому, что минимальные ставки по ипотечным кредитам могут опуститься до 13,5 – 14% годовых.
Но такой уровень ставок – все-равно достаточно высокий, и он не разогреет спрос на рынке ипотеки и на вторичном рынке недвижимости.
В то же время, на первичном рынке недвижимости спрос стабилен - он обусловлен не уровнем ключевой ставки, а действующей программой государственного субсидирования процентных ставок по кредитам на приобретение квартир на первичном рынке недвижимости.
В случае с первичным рынком, ставки по кредитам на уровне 11,5 – 12% годовых, соответствуют ожиданиям потенциальных заемщиков.»
Вопрос: Гос. поддержка строительной отрасли привела к перераспределению спроса: спрос на недвижимость на первичном рынке растет, спрос на квартиры на вторичном рынке падает. Если ключевая ставка снизится и, как следствие, снизятся ставки в банках, не произойдет ли обратное перераспределение спроса?
Иван Потапов: «Чтобы дать прогноз относительно спроса, важно учесть, останется ли господдержка для ипотеки на первичном рынке или нет. Фактически именно она делает первичный рынок привлекательней вторничного. Если доступные для населения ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке сравняются, то распределение сделок между ними, скорее всего, вернется к прежним значениям. Очевидно, что государству важно поддерживать именно первичный рынок.»
Павел Тимошенко: «Ставки снизятся по стандартным ипотечным программам банков, которые не попадают под господдержку. Это программы по кредитованию вторичной недвижимости, ставки по которым сейчас примерно на уровне 15-16% годовых. Понижение ставок, безусловно, благоприятно отразится на рынке недвижимости в целом, но в большей степени на рынке вторичной недвижимости. Вслед за снижением ключевой ставки, уменьшится стоимость проектного финансирования, что снизит кредитную нагрузку застройщиков и в конечном итоге благотворно отразится на стоимости квадратного метра жилья.»
Дмитрий Овсянников: Давайте определим, кто приобретает квартиры на «первичном рынке». Основных категорий – три. Условно их можно обозначить как:
- «покупатели»: кто приобретает квартиру в новостройке, чтобы потом в этой квартире жить;
- «инвесторы»: то есть те, кто приобретает новостройку, в надежде потом, когда дом будет построен и квартира вырастет в цене, данную квартиру продать и получить прибыль;
- «менялы»: те, кто, приобретает новостройку на деньги, полученные от продажи имеющейся квартиры.
Заметьте: разделение на «покупателей», «инвесторов» и «менял» - достаточно условное: исключительно исходя из тех целей, которые ставят для себя те, кто приобретает квартиры.
Гос. поддержка привела к тому, что для «покупателей» и «инвесторов» новостройки стали привлекательнее квартир на «вторичном рынке».
Но при этом, новостройки стали менее доступны для «менял». Им, чтобы приобрести новостройку, нужно сперва найти покупателя на свою квартиру, в то время как спрос на квартиры на вторичном рынке значительно сократился, и сделать это стало сложнее.
Благодаря снижению ключевой процентной ставки и последующему снижению ставок по кредитам банками, возможны два сценария развития событий, вероятность которых оцениваю примерно одинаково:
- Снижение процентных ставок на кредиты может привести к повышению спроса на первичном рынке. За счет «менял», (из-за повышения спроса на квартиры на «вторичном рынке»).
- Но возможен и диаметрально противоположный сценарий: может произойти перераспределение спроса: на вторичную недвижимость спрос может вырасти, а на новостройки – сократиться. Причем, на мой взгляд, вероятность этого сценария немного больше.»
Валерий Забелин - управляющий «ЛСР. Недвижимость – Москва»: Что касается взаимозависимости рынков первичной и вторичной недвижимости, то тут нужно отметить один важный момент. Он заключается в том, что покупатель нередко прибегает к продаже своего жилья для покупки квартиры на первичном рынке. То есть активизация вторичного рынка повлияет на активность покупателей на первичном.»
Вопрос: До какого уровня должна снизиться ключевая ставка, чтобы спрос на ипотечные кредиты вышел на уровень начала 2014 года, а цены на недвижимость начали расти?
Дмитрий Овсянников: «Средняя ставка в размере 12% годовых позволяет поддерживать спрос на недвижимость. Но из-за того, что ставки выросли, произошло значительное сокращение спроса на недвижимость и, чтобы спрос восстановился, нужно либо длительное время, либо снижение ставок до уровня примерно 10 – 11% годовых.
Это, так называемый «эффект санок». Представьте санки. Если они едут, то чтобы их движение ускорить, нужно немного энергии. Но если они остановились, то чтобы их сдвинуть с места, энергии нужно значительно больше.
Так же и со ставками по ипотечным кредитам.»
Иван Потапов: «Ставка в 11,9% уже позволила ипотеке превысить объемы начала 2014 года как в относительном, так и в абсолютном выражении. Поэтому, я думаю, важно закрепить и сохранить ставку именно на данном уровне – тогда ипотечный рынок будет весьма активным и привлекательным для заемщиков. Разумеется, понижение ставки ниже 11% было бы крайне желательным для покупателей, но я считаю, что вероятность этого варианта очень мала.»
Также, все эксперты сошлись во мнении, что не только ставки влияют на изменение спроса:
Валерий Забелин: Ключевая ставка - не единственная причина, влияющая на спрос на ипотечные продукты. Её мягкая коррекция вниз создаёт условия для формирования более интересных продуктов на рынке кредитования. Но мощным драйвером в формировании спроса на ипотеку в целом является общее состояние экономики, уверенность людей в завтрашнем дне. В случае отсутствия экономических потрясений, спрос на ипотеку будет неуклонно восстанавливаться.
