Ипотека, с которой придётся расстаться | ipotek.ru
выбрать ипотеку

Ипотека, с которой придётся расстаться

В третьем квартале 2008 года, перед самым кризисом-2008 доля ипотечных сделок в столице составила рекордные на тот момент 23%. Ровно через полгода, в первом квартале 2009 года эта цифра упала до 7%.

Юрий Кочетков - известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

С опубликованием Росстатом данных за декабрь мы можем рассчитать, что в 4 квартале 2014 года доля ипотечных сделок составила 25%. Осталось только задаться вопросом — упадёт ли этот показатель к лету опять к 7%, а то и меньше?

Неплохо бы вспомнить, к чему привели события прошлого кризиса: падение цен предложения вторичного рынка составило -25%, а застройщики теряли в цене и до -35%. Причём, речь идёт о рублёвых ценах. Ощутимое количество действующих строек было заморожено, а большинство перспективных проектов было отодвинуто на 2011–2012 года. На вторичном рынке в 2009 году прошло на 20% меньше сделок, чем на год раньше. По всем признакам, и застройщики потеряли ещё больше сделок по той причине, что в 2009 году покупатели старались брать только готовое жильё.

Понятно, что в прошлом кризисе (2008–2009 года) снижение оборотов ипотеки играло отнюдь не ключевую роль. На первичном рынке тогда ипотечное кредитование только-только набирало обороты (причём, ставки были просто заоблачными). На вторичном же оно имело более длительную историю и по оценкам давало 13%-ю прибавку к цене кв.метра.

  2008 г. 2014 г.
Доля ипотечных сделок втор.рынка (Росстат)  19%

23,5% 

Характерная доля ипотечных сделок в недорогом сегменте новостроек  20-35% 30-50% 
Объем кредитования за год, млн.руб. (ЦБ РФ)  95 794 178 100* 
Пиковая ср.цена втор.рынка квартир  193 000 руб./кв.м. 222 000 руб./кв.м. 

* - предварительная оценка

Почему ныне следует уделять такое внимание ипотечным показателям?

Дело в том, что распространено мнение, мол, рынок и его участники, от застройщиков, до риэлторов, на сей раз подходят к трудным временам во всеоружии. Приводятся доводы, что не так раздуты штаты, не настолько застройщики в долгах у банков как ранее, что нет гомерических проектов, куда как в черную дыру вливались заемные средства. Более того, в декабре застройщикам удалось снять сверхприбыль в ходе двухнедельного декабрьского ажиотажа, неожиданно охватившего наших граждан.

На самом деле всё не так гладко. Стройка всё также ведётся, в основном, на заёмные деньги: недаром, застройщики горделиво отмечали — какие банки им открывают кредитные линии. Проектов стало меньше, но проекты стали более затратны — высока цена входа, значительно выросли затраты на освоение площадки, да и одна только цена изменения ВРИ (вид разрешенного использования участка) способна подвести под монастырь экономику проекта. Что же касается сверхприбылей, то это эффект чрезвычайно короткий, вдобавок, проданные в декабре квартир — это как бы взятые взаймы у января—февраля 2015 года. Мы уже наблюдали подобное год назад, когда ажиотаж 1-го квартала 2014 года обернулся значительным снижением продаж в мае—августе прошлого года.

Но это всё, по сути, мелочи перед ипотечной угрозой. Главная проблема застройщиков (да и вторичного рынка тоже) — это сильная зависимость от ипотечных вливаний. Ипотека подобна наркотику — подсесть на неё легко, а вот соскочить обратно грозит невероятной «ломкой».

Действительно, если даже ты оказался в силах устоять перед соблазном ипотечных денег, то это означает лишь банальный проигрыш в конкурентной борьбе с теми, кто достиг доли ипотечных сделок в 50–70%. Их проекты, фактически, получили дополнительную банковскую кредитную линию со ставкой в 0%, а ты платишь 17% за пользование своим строительным кредитом.

Поэтому застройщики охотно сотрудничали с ипотечными банками и на «ура» встречали покупателей-ипотечников. Ведь это приносило прибавочную стоимость в проект. В ближайшее же время с этой прибавочной стоимостью придется расстаться.

Можно возразить — в прошлый кризис государство приняло живейшее участие в скорейшей реанимации ипотеки, в результате чего лидерами этой отрасли стали два крупнейших банка с гос.участием (ВТБ и Сбербанк). Более того, банкам было настоятельно рекомендовано закрыть глаза на риски, связанные со строительством жилья (долгострои, банкротства и пр.). В результате такого подхода и удалось достигнуть высоких показателей ипотеки в 2011–2014 годах.

Хорошо, пусть так, но откуда известно, что доходы граждан в 2015—2016 гг. позволят брать новую ипотеку пусть даже по мифическим теперь 12–13%? Откуда возьмётся рост зарплат, чтобы погасить банальный рост затрат на питание современной семьи? Банки в прошлом охотно кредитовали граждан, даже если тем приходилось ежемесячно выкладывать в кассу 50–60% дохода домохозяйства. В ближайшие годы такую роскошь смогут позволить очень и очень немногие. Пасьянс сойдётся, только если серьёзно упадёт цена квартир, а ставки вернутся на уровень 2013 года.

Есть, конечно, ещё один источник чуда. Если будет запущен пресловутый «печатный станок» или вертолёт для разбрасывания денег. Впрочем, всё это неизбежно запустит и маховик двузначно инфляции, а это будет означать ипотеку со ставкой глубоко за 20% или валютную ипотеку (ещё неизвестно что хуже).

Одним словом, приходит время рассчитываться за кредитный банкет. И не мы здесь первые, кстати, не мы будем и последними…

Автор: Юрий Кочетков

Источник:


10 февраля 2015 г.

Рейтинг: 0 Всего голосов: 0
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
lilya1108 | 10 февраля С ипотекой придется расстатьсяВ третьем квартале 2008 года, перед самым кризисом-2008 доля ипотечных сделок в столице составила рекордные на тот момент 23%. Ровно через полгода, в первом квартале 2009 года эта цифра упала до 7%.Что будет с ипотекой?Подробнее