Почему в ближайшем будущем не будет ни сильного роста, ни сильного падения цен на недвижимость | ipotek.ru
выбрать ипотеку

Что будет с ценами, а не пора ли уже совершать сделку, или еще подождать…

Весь период прошедшего кризиса все потенциальные покупатели и продавцы жили то ли в страхе, то ли в ожидании. Вопрос, который практически ежедневно задавался: а что будет с ценами, а не пора ли уже совершать сделку, или еще подождать…

В итоге многие дождались до того, что пропустили то самое вожделенное «дно» цен, которое было осенью 2009 года.
Но ценовое дно если и могло помочь кому-то, то только лишь покупателям с полной суммой. Как бы риэлторы не переубеждали участников альтернативных сделок, что небольшие колебания цен не дадут им никакой выгоды, так как изменяется цена и продаваемого и покупаемого, те оставались при своем мнении. Казалось бы, какая тогда разница рынку? Но подобные предубеждения сформировали в тот момент иной тип потребительского поведения, который в итоге и оказал влияние на рынок.

Покупателей и продавцов было не так уж много с точки зрения их реальной платежеспособности. Много было желающих улучшить жилищные условия, но, согласитесь, это каждый из нас. До сих пор нам поступает много звонков от тех, кто, имея 200-250 тыс. руб., желает получить дополнительную комнату в квартире. Но таких сумм, к сожалению, недостаточно. Налицо – преувеличенные ожидания людей по поводу падения цен и доступности жилья.

Теперь о потребительском поведении. Все ждали долго, и ожидания снижения цен превысили их реальное падение. Как только групповое сознание подсказало людям, что вроде «пора», начались массовые брожения покупателей по рынку. Причем, и тех, кто имел те самые 100-200 тыс. руб. и реально платежеспособным не был.
Проблемой было также то, что народ предпочитал сначала поискать квартирку себе, и уже потом начать продавать свою.
В итоге было ощущение массового выброса спроса на рынок, что реально не подтверждалось покупательной способностью. Но у продавцов, показывающих свои квартиры десяткам просматривающих, складывалось другое впечатление, что еще сильнее «подзадоривало».

Это напоминало в усеченном масштабе бум 2006 года, только в 1000-кратном уменьшении. И точно так же, насытившись, спрос значительно снизился вместе с ушедшими с рынка дешевыми квартирами. Остались те, у кого уже не хватало денег, нет возможность взять кредит или была минимальная доплата.

Сейчас опять наступил момент, когда, возбужденные информацией о некотором повышении цен в течение зимы, хотя это повышение и незначительно, люди беспокоятся, а что же будет дальше.

Апрель практически ежегодно оказывается месяцем урожайным, вслед за чем до лета обычно происходит и спад активности, и цен. Но, чтобы собрать урожай, нужно его когда-то «посеять». Иными словами, чтобы сделка состоялась в апреле, нужно чтобы в марте как минимум уже шла продажа объекта. Так как и решения принимаются долго, и документы готовятся, и цепочки сделок стыкуются не сразу.

Цепочки сделок - фактор, сейчас требующий отдельного внимания. Ситуации 2006 года, когда сделки происходили очень быстро, часто проецируют на настоящую ситуацию, и совершенно напрасно. В 2006 был огромный платежеспособный спрос, плюс значительное количество инвестиционных и чистых покупок. Сейчас же нет ни инвесторов, ни практически чистых покупателей, а все сделки – альтернативные, долго складываемые в цепочки и стыкующиеся по срокам. Поскольку сейчас, в марте, количество выставленных на продажу объектов и запросов не столь велико, да и количество клиентов, приходящих в офис тоже, то и в апреле, видимо ждать «суперурожая» не следует.

Важным фактором в этом году может также стать затяжная зима. Долго тающий снег, длительный паводок могут привести к более позднему и, соответственно, авральному дачному сезону в мае. Какая уж тут недвижимость.

Снижение цен всегда происходит гораздо медленнее, чем рост. Соответственно, время аналогичного росту снижения всегда в 3-4 раза дольше. Если активного спроса не будет, то не будет и роста цен. Соответственно, вряд ли будет активным предложение продавцов, стремящихся продать на максимуме цен. В итоге - равновесие и еще раз равновесие. Не стоит ожидать и резкого глобального улучшения экономических условий, т.е. покупательной способности населения.

Даже если не принимать во внимание экономический кризис, развитие рынка недвижимости последнего десятилетия напоминает стандартный жизненный цикл товара. Вот только товаром тут выступает доступность и желание решить квартирный вопрос. Например, когда появляется новый необычный товар категории первой необходимости, на который у потребителей есть средства (допустим, недорогой товар), интерес к нему активный, все покупают. Но потом со временем, после выбора в пользу того или иного аналога, интерес проходит, и количество покупок останавливается на некотором стабильном невысоком уровне. Чтобы вернуть высокий интерес и спрос, нужен некий «апгрейд», обновление, вливание средств и так далее

Со спросом на рынке недвижимости происходит то же самое. Когда наконец-то все получили кредитные возможности, произошел колоссальный выброс финансово обеспеченного спроса со стороны наиболее платежеспособных слоев населения. Последующие годы постепенно подтягивались и менее обеспеченные. Но чтобы мы снова получили бум, аналогичный 2006 году и с подобным ростом цен, должно произойти нечто экстраординарное, макроэкономическое и от нас не зависящее. А это вряд ли произойдет в ближайшем будущем, учитывая также перспективы увеличивающегося налогообложения.
Снижение же цен происходит с гораздо большим сопротивлением собственников, которые не хотят продавать дешевле, соответственно, происходит гораздо медленнее. И необходимым условием тут является почти полное отсутствие покупателей. По крайней мере, у нас в регионе цены начинают снижаться только когда продавцы наконец-то поверят своим глазам в том, что спроса действительно нет.
Поскольку кое-какой спрос все-таки пока остается, то ждать глобального снижения цен тоже не стоит.

Вывод: урожай в недвижимости, как и урожай сельхозпродукции, зависит от трех факторов: своевременной посадки, плодородия подготовленной почвы и мотивации. Т.е. активности рынка, наличия на нем денег и вложений, и активных действий. Пока какой-то из факторов не начитает сильно преобладать или сходить на нет, ожидать серьезного роста или падения цен не стоит.
А нам, видимо, не грозят значительные ценовые перепады как минимум, до середины лета.

Автор: Андреева Елена

Источник:


31 марта 2010 г.

Рейтинг: 0 Всего голосов: 0
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
Дмитрий Овсянников | 31 марта Рост или падение цен на недвижимость. Взгляд из УфыСтатья показалась мне достаточно интересной, но хочу обратить внимание на некоторые "региональные особенности". В частности, неоднократно в статье идет сравнение с ростом цен 2006 года (в Уфе), в то время как со второй половины 2006 года на рынке недвижимости Москвы налась "коррекция": цены не только не росли, но даже падали.Как же все-таки велика Россия!