Таунхаус как идея бизнеса
Идея доходного дома не нова.
В России до революции 1917 года было немало доходных домов. Поговаривали даже, что «выгоднее иметь доходный дом в Петербурге, чем владеть золотым прииском».
Последнее время становится все более популярной идея арендного бизнеса, при которой приобретается недвижимость большого метража, делится на части и по частям сдается в аренду. Зачастую, идея подобного бизнеса преподносится под громким названием «доходный дом».
Что интересно: тех, кто хочет организовать подобный «бизнес», все больше и больше, чему способствуют многочисленные курсы, организаторы которых учат: «Хочешь много денег? - Организуй доходный дом! Я же сделал! У меня же получилось! И у тебя получится!»
Слушатели подобных курсов – люди, в большинстве своем, достаточно небогатые, но деньги платить, за то, чтобы научиться «правильному инвестированию» - всегда готовы.
И им говорят: «Возьмите кредит в банке, купите хороший таунхаус, поделите на квартирки, сдайте в аренду - будете жить-поживать, да добра наживать: по ипотечному кредиту будут арендаторы платить, да еще и деньги останутся: на хорошую жизнь на морском побережье под пальмами».
Мы попытались спросить экспертов, насколько удачна такая идея бизнеса?
С ответами, прямо скажем, оказалось не густо, что может говорить как о том, что бизнес не столь простой и выгодный, как обещают организаторы тренингов, так и о том, что тема не изучена, а потому, конкуренция еще пока небольшая (и, если так, может быть самое время этим бизнесом заняться?).
Мнения экспертов разошлись. Впрочем, судите сами:
Андрей Сазонов - эксперт по инвестициям в недвижимость: «В России традиционно считается, что нужно жить только в своей квартире, и люди тратят годы своей жизни, чтобы накопить и купить своё жильё. Хотя, например, в Западных странах большая часть жилого фонда как раз и принадлежит управляющим компаниям, которые владеют и управляют недвижимостью, а человек может арендовать у них себе жильё исходя из своих доходов. Если доход меняется, или человеку предлагают, например, лучшую работу в другом регионе, то он легко может переехать. Человеку при этом не нужно озабочиваться продажей - покупкой себе нового жилья, обустройством его. Там к этому проще относятся, и люди, таким образом, более свободны, мобильны и конкурентоспособны на рынке труда. У нас тоже становится всё больше таких людей, особенно это молодые предприниматели и специалисты.»
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar: «Доходные дома – это старый инструмент, существовавший ещё в Царской России. Старая модель доходного дома предполагала наличие одного владельца, выступающего в качестве арендодателя жилых площадей. Современные технологии предусматривают множество схем владения данным объектом коммерческой недвижимости: от одного собственника, до соинвесторов и фондов. На текущий момент понятие доходного дома не слишком регламентируется российским законодательством. Однако для того, чтобы ведение данного бизнеса было прозрачным и законным, объект должен соответствовать пожарным и санитарным нормам, и учитывать правила регистрации. В настоящий момент мы наблюдаем этап бурного развития сегмента доходных домов или апарт-отелей, который является популярным как среди инвесторов, так и арендаторов.»
Вопрос: Как Вы относитесь к такой идее бизнеса?
Андрей Сазонов: «Как идея для бизнеса купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хорошая. Это позволяет использовать ипотеку. Пока только на физическое лицо. К сожалению, коммерческая ипотека у нас пока не очень развита.
Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем сдавать дом целиком, не разделяя его.
Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал. Что сравнимо с традиционным бизнесом, при этом менее трудозатратно.»
Дмитрий Овсянников - генеральный директор компании «ИПОТЕК. РУ»: «Идея, на первый взгляд, интересная и формат таунхаусов для осуществления такой идеи, вроде бы, подходит, как нельзя лучше. Ведь блок-секция таунхауса состоит из нескольких этажей. На каждом этаже, как правило, есть какой-никакой санузел, а потому, на каждом этаже таунхауса можно сделать планировку отдельной полноценной квартиры.
Но это, что называется «на бумаге».
На деле, очень много «но».
Стоит углубиться в тему, как понимаешь, что есть немало нюансов, способных привести к убыткам вместо прибыли.»
Илья Андреев: «Технически возможно организовать доходный дом, поделив коттедж на юниты. С практической точки зрения сделать это достаточно сложно, поскольку эта деятельность требует множества согласований как с органами государственной власти (пожарной, санитарной и другими инспекциями), так и с соседями. Это серьёзный бизнес, требующий значительных затрат, поэтому в рассматриваемой модели проект доходного дома создать не удастся.»
Вопрос: Насколько такой бизнес законный?
Андрей Сазонов: «Никаких запретов в законе на сдачу своего жилья покомнатно нет. Этот вопрос возникает как наследие советского мышления, при котором на любую деятельность необходимо было иметь разрешение государства.»
Наталья Локшина, директор по продажам комплекса «Яхонтовый лес», компании «Авантель-Инвест»: «Любой бизнес хорош, если он не противоречит законам.
Можно, конечно, и таунхаус превратить в «общежитие», если это не мешает жизни соседей, то почему бы и нет. К тому же, если с дохода платятся налоги, никто не может этого запретить.
В нашем комплексе мы такого бы никогда не позволили, поскольку основная идея создания «Яхонтового леса» — это комфорт и удобство жителей. Мы очень строго следим за порядком на всей территории комплекса, не позволяем шуметь в неположенное время, даже если это чей-то собственный участок. Все наши жильцы согласны с нашими правилами, соблюдают их и за это любят наше место. Мы уверены, что если бы в одном из таунхаусов кто-то сдавал в аренду «койко-место», это в тот же день стало бы достоянием общественности, и на общем собрании жильцов этот вопрос бы немедленно разрешился и поставлен запрет.»
Вопрос: На что надо обращать внимание при выборе таунхауса для подобной схемы бизнеса?
Дмитрий Овсянников: Начну с того, что, как и в любом бизнесе, успеха добиваются единицы, в то время как десятки и сотни – разоряются.
Бизнес – это труд. И прежде чем удастся с доходов от бизнеса на теплое море поехать – 1000 потов сойдет.
Нужно просмотреть сотни объявлений о продаже таунхаусов, объездить многие десятки поселков, чтобы выбрать подходящий.
Как известно, недвижимость – это, прежде всего, местоположение. И тут мелочей нет: нужно подобрать такой поселок, откуда наиболее удобно добираться до Москвы.
Кроме того, таунхаус должен быть грамотно оформлен. Это важно также и потому, что покупка его планируется на кредитные средства, то есть, таунхаус, как предмет залога, должен устроить банк.
Я уже писал, что таунхаус может быть оформлен несколькими способами.
При одном способе (если таунхаус оформлен как квартира в многоквартирном доме) не так уж важно, что с землей: как она оформлена, поскольку при залоге квартир в многоквартирных домах залог земли не требуется.
Но таунхаус может быть оформлен как отдельно стоящий жилой дом. И тогда первоочередными являются вопросы к какой категории земель относится земельный участок и виды разрешенного использования земельного участка: что на нем можно строить.
Стоит отметить, что очень часто коттеджные поселки и поселки таунхаусов строятся с нарушениями, на земле такой категории и такого разрешенного использования, на которой возводить капитальные строения, предназначенные для круглогодичного проживания просто нельзя.
Таунхаус может быть оформлен, как часть индивидуального жилого дома или еще каким-либо образом.
И на деле выходит, что чем дешевле коттедж или таунхаус продается – тем больший бардак с документами и тем меньше банков готовы объект кредитовать, и тем выше ставки.
Если же с документами на объект все в порядке, да и с транспортной доступностью все хорошо – стоимость объекта может быть такой, что никакой арендой не окупишь. И найти подходящий объект – это колоссальный труд вместе с везением.»
Вопрос: Насколько, на Ваш взгляд, это хорошая идея бизнеса?
Дмитрий Овсянников: «Идея приобретения таунхауса на кредитные средства, разделения его на квартирки и сдачи поквартирно в аренду – не самая лучшая. Я несколько скептически отношусь к такой идее бизнеса.
Я не буду затрагивать правовые аспекты, когда человек, приобретя жилье для проживания своей семьи, фактически устраивает многоквартирный дом, что уже является нарушением.
Если в блок-секции таунхауса устраивается доходный дом, то владельцы других блок-секций начинают возмущаться: они покупали таунхаус, а не квартиру в городе, чтобы уйти от городской суеты и шума, а оказываются в окружении многочисленных соседей, «поселившихся ненадолго», что, как правило, приятных ощущений не вызывает.
К тому же, перепланирование таунхауса, деление его на квартиры, требует определенных затрат.
На мой взгляд, проще найти малоэтажные многоквартирные дома, и уже в них приобретать по несколько квартир одновременно: это позволит сэкономить деньги на переоборудование и перепланирование таунхауса и избежать проблем с соседями, ведь в каждой отдельной квартире (по документам отдельной) будет жить одна семья.
Да и банк-кредитор, давая кредит физическому лицу, как правило, не знает, что кредитные средства используются, фактически на развитие арендного бизнеса. То есть, есть множество нюансов, о которых нужно подумать заранее. Еще один момент, который необходимо учесть – банк не учтет предстоящие доходы от бизнеса. А потому, на момент получения кредита в банке, у человека уже должны быть доходы, чтобы обслуживать кредит, помимо предполагаемых доходов от аренды, а также должны быть деньги на первый взнос. То есть, для бизнесмена, имеющего несколько других бизнесов, приносящих стабильный доход, это может быть еще одним бизнесом. Но, как единственный бизнес, я бы идею создания «доходного дома» не рассматривал.»
Исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» - Роман Зеленский также считает, что: «Данная бизнес-модель весьма сомнительна. Прежде всего, очень сложно представить сам процесс разбивки объекта. Таунхаус - не многоквартирный дом, существует определенное зонирование внутри секции, так что затея с разделением на квартиры не самая удачная. По сути, владелец секции может предложить арендаторам часть здания (1/2), что уже предусматривает наличие соседей и некоторый дисконт, что в принципе не очень выгодно владельцу.
Кроме того, теряется преимущество самого таунхауса, которое заключается в обособленности от соседей.
Зачем снимать часть секции, если на выбор предлагаются квартиры в малоэтажных проектах? Это тоже отличный вариант для тех, кто хочет жить поближе к природе, при этом стоимость аренды, с учетом особенной локации, будет весьма привлекательной. Отметим, что аренда может существенно помочь с погашением платежей по кредиту, хотя для этого потребуется согласование банка.
Если же цель изначально заключается в организации бизнеса как такового, то здесь выбор вряд ли можно назвать экономически оправданным. Проблема в том, что инвестиции в аренду будут окупаться долго, даже с ухищрениями. По сути, даже хостел сомнителен, ведь речь идет о загородных проектах, которые не могут предложить транспортную доступность как в Москве.»
А Андрей Сазонов считает, что: «Доходные дома - это будущее в развитии рынка недвижимости. А правильному инвестированию нужно учиться».
Ну а каким будет развитие идеи создания доходных домов – поживем-увидим.
