Грядет ли запрет долевого строительства в России? Кто будет финансировать стройки?
Грядет ли запрет долевого строительства в России? Если прозвучит положительный ответ – кто же будет финансировать стройки?
Эмма Пономарева, директор Департамента розничных операций «Инвестторгбанка» анализирует возможную ситуацию при запрете долевого строительства таким образом: «2015 год, с учетом общей сложности ситуации на рынке строительства - не лучшее время для серьезных ломок устоявшейся схемы, так как поспешные и непродуманные шаги могут породить непредсказуемые негативные последствия во всем строительном секторе, который является одним из драйверов экономики».
Анализируя ситуацию, которая сложится при запрете долевого строительства Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» поделилась своим мнением: «Традиционно, финансирование проекта происходит за счет трех основных ресурсов: денег дольщиков, кредитных ресурсов и собственного капитала застройщика.
Логично, что при недоступности первого ресурса, остаются только два последних, то есть заемные и собственные средства. Причем собственными средства, как правило, располагают многопрофильные компании, которые могут диверсифицировать свой бизнес, перераспределяя денежные потоки между разными структурами.
Альтернативными источниками финансирования могут выступать инвестиционные фонды или участие в программе государственно-частного партнерства, но последнее представляется маловероятным вариантом.
Таким образом, владельцы большей части проектов все-таки будут вынуждены привлекать заемные средства. В свете запрета ДДУ это будет значить увеличение объемов кредитования, что отразится на росте стоимости жилья для конечного потребителя, поскольку произойдет удорожание кредитных средств, а расходы по обслуживанию кредита застройщик переложит в себестоимость кв. метра».
Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» обращает внимание на то, что: «Сейчас в финансовой модели проекта денежные средства покупателей (дольщиков) составляют основную часть финансирования строительства, а это самая затратная статья расходов застройщика (цена земельного участка, как правило, не превышает 13-17% в объеме себестоимости строительства).
Доля средств дольщиков в проекте может достигать 70-80% в зависимости от его масштаба и того, точечное это строительство или комплексное, находится ли земля в собственности или в аренде и есть ли рассрочка при оплате за землю.
Застройщик вынужден будет искать дополнительные источники финансирования, что не просто приведет к удорожанию строительства и росту рисков Застройщика, но, в принципе приведет к снижению строительства нового жилья, так как кредитные организации определяют кредитные лимиты для заемщиков исходя из оценки доходности и рисков проекта и финансового положения заемщика, соответственно не все кредитные заявки будут удовлетворяться в запрашиваемом объеме. Это приведет к сокращению объема предложения и росту цена на недвижимость».
Дмитрий Чариков, руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета при Совете Федерации РФ, как всегда, высказался кратко и емко: «Речь идет о том, что основным источником финансирования станут или банковские кредиты, или денежные средства застройщиков, что сразу придает всей затее статус абсурда».
Дмитрий Овсянников, директор компании «ИПОТЕК. РУ» спрогнозировал ситуацию при запрете долевого строительства таким образом: «Если привлекать деньги дольщиков станет невозможно – останется два источника финансирования:
- деньги самих застройщиков. Но этих денег мало, чтобы вести строительство в том объеме, в котором оно ведется, следовательно, можно ждать сокращения объемов строительства.
- Второй источник – деньги банков. Но это – деньги дорогие. Следовательно, если для финансирования строительства будут задействованы деньги банков, это приведет к удорожанию строительства и также к сокращению объемов строительства».
Второй вопрос звучит так: «Дают ли банки сейчас кредиты застройщикам для строительства многоквартирных домов и под какой процент?»
По словам Дмитрия Чарикова: «В последнее время банкиры заявляют, что желание финансировать застройщиков у них пропало. И это речь идет о тех условиях, которые существовали ранее.
Со стороны застройщиков имеется информация, что банковские деньги в конечном итоге обходятся им под 30% годовых. Это намного выше, той маржинальности, которую закладывают застройщики.
Таким образом, многие участники просто покинут рынок».
Дмитрий Овсянников соглашается с вышеизложенным мнением: «Год назад банки давали кредиты застройщикам, причем ставка по кредитам была на уровне 13 – 14% годовых, то есть, выше, чем по ипотечным кредитам для физических лиц.
На сегодняшний день я не знаю банков, которые бы кредитовали застройщиков (если только банк и застройщик не входят в одну финансово-строительную группу)».
Станет ли реальностью запрет долевого строительства в России сиюминутно сказать невозможно, но о том, во что он может вылиться, задуматься необходимо уже сейчас.
