Рост цен не выгоден банкам | ipotek.ru

Что выгодно банку: рост или падение цен

Банк выдает кредит. Для чего?
Чтобы получать прибыль.
Банк выдает кредит не безвозмездно, а за определенную плату: платой являются те проценты, которые банк получает за пользование кредитом.
То есть, чем больше денег банк выдаст - тем больше процентов получит.
Выдал банк 10 миллионов рублей - получает проценты с 10 миллионов рублей;
выдал 1 миллион рублей - получает проценты с 1 миллиона.
Так?
Что проще банку: выдать один кредит в размере 10 миллионов или 10 кредитов по 1 миллиону каждый?
Больше цены - больше кредит.
То есть, получается, что банку выгоден рост цен на недвижимость?

Не торопитесь с выводами.

Как известно, кредит выдается на условиях платности, возвратности и срочности.
То есть, банку нужно не только получать свои проценты за то, что заемщик пользуется кредитом, но и вернуть свои деньги обратно.
Причем, как известно, банк - достаточно консервативная организация.
Поэтому, выбирая между возможностью больше процентов получить и риском не вернуть кредитные средства обратно, банк предпочтет лучше меньше денег заработать, но своё - вернуть.

Цены на недвижимость, как известно, могут не только расти, но и падать.

Представим ситуацию: банк выдал кредит.
(Да ну? Во дает!)

Нет, не так: банк выдал кредит в размере 9 миллионов рублей, на покупку квартиры стоимостью 10 миллионов рублей.
Цены, допустим, падают:
Заемщик купил квартиру, а квартира - дешевеет и дешевеет. Вот квартира стоит уже не 10 миллионов, а 9 миллионов; вот она уже стала стоить меньше, чем заемщик должен банку, а именно 8 миллионов рублей...
Что если заемщик скажет: «Все, не хочу больше платить!»
Банку ничего не останется, кроме как продавать квартиру, чтобы компенсировать хоть часть своих убытков. Но все свои убытки - банк не вернет.

Если цены растут:
Тот же пример:
Та же квартира стоимостью 10 миллионов рублей, тот же кредит: 9 миллионов рублей.
Заемщик не возвращает деньги, а квартира - подросла в цене: уже стоит 11,5 миллионов.
Банк обращается в суд, по решению суда организуется аукцион, на котором квартира продается. Денег от продажи хватает, чтобы банк смог компенсировать свои убытки.
То есть, опять получается, что банку выгоден рост, но никак не падение?

Ожидание падения цен хуже самого падения

Цены росли и выросли настолько, что дальнейший рост - представляется мало вероятным.
(Но тем не менее, рост цен пока что продолжается).
Что делают банки?

Часть из них, поступают так, как будто ничего не происходит (рискуя при падении цен оказаться в ситуации, когда заемщики массово отказываются платить).
Но большинство банков избирают стратегию, при которой можно выдавать кредиты на «падающем рынке». А именно: повышают процентные ставки для заемщиков, чьи доходы не подтверждаются справками 2-НДФЛ и 3-НДФЛ, повышают требования к минимальному первому взносу: отказываясь от выдачи кредитов при нулевых взносах заемщиков, а также, повышая процентные ставки для тех, для кого доля кредитных средств (от стоимости залога) - больше.
Заметьте: цены - растут, а банки уже применяют стратегии работы, подходящие для «падающего рынка».
В итоге: число клиентов, которые могли бы получить кредит для покупки квартиры - снижается. И снижается особенно для тех банков, которые наиболее осторожны.
За счет падения цен, жилье могло бы становиться более доступным. И тогда, за кредитами обращалось бы больше клиентов (для более дешевой квартиры - и меньший кредит нужен): ужесточение условий банками компенсировалось бы падением цен.
То есть, приходим к выводу, что для банков падение цен может оказаться выгодным.

Падение падению - рознь.

Выше мы рассматривали ситуацию, когда заемщик отказался платить за подешевевшую квартиру потому, что стоимость долга оказалась больше, чем стоимость залога, и при этом, банк за счет продажи имущества не смог компенсировать своих убытков.
А теперь, немножко изменим условия примера:
Представим, что происходит падение цен, но падение - длительное и плавное.
Итак, квартира стоит 10 миллионов рублей.
Кредит, как и в примере выше, - 9 миллионов рублей.
Допустим, цены падают. Но при этом, заемщик расплачивается с банком по кредиту, постепенно погашая свой долг.
Вот, квартира, подешевев, стала стоить не 10 миллионов рублей, а 9 миллионов. Но ведь заемщик погасил часть долга, и остаток ссудной задолженности составляет уже не 9 миллионов рублей, а 8 миллионов.

Станет заемщик отказываться платить?
Вряд ли, потому что за 8 миллионов рублей он такую квартиру не купит. А если и откажется, то банк компенсирует свои убытки, реализовав квартиру заемщика на аукционных торгах.
Таким образом, мы приходим к простому выводу: падение цен - может быть выгодным банку: все зависит от скорости падения.

Так что же все-таки выгодно банкам: падение или рост цен?

Ну что же, подведем небольшой итог:
Банкам выгодны:

  • Рост цен, когда есть все предпосылки для дальнейшего роста;
  • Падение цен, когда это падение не сродни «обвальному», а происходит плавно на протяжении длительного времени.

Банкам не выгодны:

  • Рост цен, когда есть все предпосылки для падения: им тогда приходится применять стратегии, характерные для «падающего рынка», и терять клиентов;
  • Быстрое и значительное, («обвальное») падение цен.

Рейтинг: 5 Всего голосов: 5

 

Автор: Дмитрий Овсянников
Источник: Об ипотеке по-русски
Постоянный адрес статьи: http://www.ipotek.ru/bankiceny.php

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Ссылки на статью    Вставить в блог