Мысли об ипотеке и недвижимости

Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Этот блог - некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.

  • Меня риэлторы иногда спрашивают: зачем я рассказываю в риэлторских группах о рефинансировании? Действительно, зачем? Логика риэлтора - простая: «Человек кредит получил, квартиру купил. Что еще надо? Зачем риэлтору знать о рефинансировании?» Рассказываю: Я с недвижимостью работаю с 1994 года. Многие люди обращаются по второму и третьему разу. Были «рекордсмены», с которыми было по 5 - 6 сделок: покупали, продавали, меняли. Человеку, как правило, мало купить 1-комнатную квартиру. Через какое-то время он будет менять ее на 2-3-комнатную, покупать квартиру маме, теще, сыну, дочке,...
    В начале декабря у директора компании «ИПОТЕК. РУ» (у меня, то есть) день рождения.А в день рождения принято дарить подарки.Подарки, обычно, дарят имениннику. Но накануне своего дня рождения я решил сделать подарок тем, кто уже получил ипотечный кредит и хочет снизить процентную ставку. А потому, решили мы устроить акцию неслыханной щедрости! В течение всего ноября, компания «ИПОТЕК. РУ» готова помогать в рефинансировании ипотечных кредитов совершенно бесплатно!
    Вместо эпиграфа: «Кто в армии служил - тот в цирке не смеется». Итак, 25 октября в Москве прошел круглый стол «ИПОТЕКА В РОССИИ - 2017», организованный рейтинговым агентством RAEX (Эксперт РА). Умных мыслей сказано было много, о них я еще напишу.А сейчас - перлы участников. Я специально не буду называть тех, кто их выдавал: в данном случае, интереснее то, что было сказано. Итак, поехали:
    - Дмитрий, а еще у нас есть «витрина залогового имущества». Вы что-нибудь слышали об этом? Сотрудница банка была воодушевлена и аж светилась от счастья. было видно, что все предложения, исходящие от ее банка ей очень и очень нравились. - Скажите, пожалуйста, квартиры должников, как вы говорите, продаются процентов на 20 ниже рыночной цены. И что, даже не смотря на такие цены не находят покупателей? - спрашиваю я. - Ну да. - А куда делись бывшие собственники?
    Коронная фраза многих заемщиков - «мне надо подумать». Прям «Мыслитель» Огюста Родена! Итак, дано: у человека - остаток долга по кредиту составляет 2,5 миллиона. Ставка по кредиту - 14,5% годовых. Срок кредитования - 12 лет. Говорит: «Хочу рефинансировать кредит». Сходу предлагаю ему ставку 11% годовых. Считаем платеж по ипотеке при том же сроке кредитования: - сейчас - 36500 рублей; - будет после рефинансирования - 29500 (примерно). Разница - 7000 в месяц.
    Получил я на днях предложение одного из банков, мол: «Дмитрий, мы кредиты ипотечные выдаем: организуй нам клиентов». Посмотрел я на их ставки и понял: «Теперь я знаю, что такое кабала»! Нет, до этого не знал. Вот честно-честно. И все процентные ставки, которые я встречал ранее - это «цветочки» по сравнению с этими вот «ягодками». Впрочем, судите сами:
    Его интересует консультация по ипотеке: будет ли какой-нибудь банк кредитовать данный объект или нет. Прошу выслать документы по объекту. Высылает. Да, вы не ошиблись: это то, как он выслал мне фотографии документов. И в таком виде сфотографированы все листы договоров, выписок из ЕГРН и т.д. Не знаю как у вас, но у меня получается прочесть 10 нижних строк. То, что написано вверху - разобрать не получается. Дорогие мои клиенты! Какого качества вы присылаете мне документы, на такого качества консультацию можете рассчитывать от меня.
    Сбербанк, ВТБ 24 и ряд других банков 1 марта снизили процентные ставки по ипотеке. Ура, товарищи!   Или не «ура»? Или все-таки «ура»? Кому-то повезет, и ипотечный кредит можно будет получить по более низкой ставке. Для этих заемщиков - конечно же «Ура»! Но снижая процентные ставки, банки ужесточают требования к заемщикам.
    Ищу клиенту квартиру. Нахожу подходящую.  Звоню. Квартиру продает агентство. Задаю множество вопросов, среди которых:  - по каким документам квартира принадлежит нынешним владельцам? - Наследство. Менее 3 лет назад. Полную рыночную стоимость в договоре не укажем: продавец не хочет платить лишние налоги. Указать готовы только 6 миллионов. (Квартира реально продается за 8 миллионов).
    - За что? - кричит она в телефонную трубку, - за что они со мной так поступили? Я не знаю, что ответить, и понимаю, что фраза «А ведь я предупреждал» - наименее уместная в данном разговоре. А ведь я действительно предупреждал. Марина - женщина из Самары: добрая, душевная и очень порядочная. Одна воспитывает сына. А чтобы сын мог учиться в одном из московских ВУЗов - решила перебраться в Москву. Ну так: заранее, пока сын в начальную школу ходит.
    - Пап, ты не правильно считаешь, - говорит мне мой сын, - ты считаешь переплату за 3 года, а надо считать, что это «всего лишь 1 тысяча рублей в месяц». Это он хотел телефон в кредит. Но ничего у него не получилось: как отец, не одобрил я ему покупку телефона в кредит: купил он телефон на 2 месяца позже, зато без кредита. А вспомнил я этот разговор вот почему: Опубликовал я видео о рефинансировании кредита по ставке 10,9% годовых, и ввязался в многочисленные споры в Фейсбуке.
    Не успел я опубликовать видео про рефинансирование ипотеки в другом банке, как мне стали поступать сообщения, мол, зачем я его публикую и в чем, собственно, секрет?Ну есть программа рефинансирования, так и что из того? Дело не в секрете, а в возможности. Смотрите: Средний размер кредита в Москве - 4 миллиона. (Информация с сайта ЦБ РФ) Люди берут кредиты на 20 - 25 лет, но гасят досрочно. Средний срок жизни кредита - 10 лет.
    Ура! Свершилось! Рефинансировать ипотечный кредит можно по ставке 10,9% годовых. «Бочка меда» заключена в самой возможности такого рефинансирования по такой процентной ставке, а также в том, что можно рефинансировать как рублевые, так и валютные кредиты. Причем, не важно, как давно был выдан рефинансируемый кредит. Но есть и некоторые нюансы: Первый нюанс - это соотношение «кредит/залог»: это соотношение показывает, какую часть стоимости предмета залога составляют кредитные средства.  Это соотношение составляет:
    2017 год наступил.С Новым годом! Обычно, в начале года принято подводить итоги года ушедшего и давать прогнозы на будущее. Стала ли ипотека доступнее?А это, смотря с чем сравнивать. Если брать временной промежуток, например, 2 года - ипотека стала доступнее. Причина очень простая: 2 года назад, 16 декабря 2014 года ключевая ставка ЦБ РФ стала составлять 17% годовых и оставалась на таком уровне до 1 февраля 2015 года. И как следствие, повысилась стоимость денег для банков.