Мысли об ипотеке и недвижимости | ipotek.ru

Мысли об ипотеке и недвижимости
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Этот блог - некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.

  • Последнее время проблема валютных ипотечников стала достаточно острой. Те, кто взял ипотеку в валюте – считают себя пострадавшими и просят помощи, те, кто взял ипотеку в рублях – считают, что помогать им не надо, мол, «сами виноваты», боясь, что помощь будет за счет тех, кто взял или собирается взять ипотечные кредиты в рублях. Предупреждаю сразу: букв будет много. Итак, начнем. Скажите, когда списали долг Кубе, Сирии, Ирану, еще куче стран, на Вас это как отразилось? А когда списали долг Узбекистану, как это отразилось лично на Вас? Я понимаю, что Вас не спрашивали. Меня, кстати, тоже.

    Пастух, волки и овцы — 18 декабря 2014

    Был яркий солнечный день. Капли росы на изумрудной траве блестели, подобно драгоценным камням. На высокогорном лугу паслись овцы. Луг с трех сторон окружен высокими скалами, а с четвертой - глубокая пропасть. Попасть на луг можно по узкой тропинке, идущей по краю пропасти. Вдруг, овцы заметили волков, крадущихся им навстречу. Что сделали овцы? То, что они делали всегда, видя хищников: стали удирать. Тропинка - узкая, овец - много. Кто подбегает к тропинке - летит в пропасть под натиском своих товарищей. Но у стада был пастух со странным именем ЦБ.
    Утро 16 декабря началось с новости: Центробанк повысил ключевую ставку до 17% годовых. Ключевая процентная ставка — ставка, по которой Центральный банк России предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю. Ипотечные кредиты - кредиты, которые выдаются на долгий срок, намного больший, чем одна неделя. Но когда растет ключевая ставка - вырастает стоимость денег для банков и на другие сроки. А потому, реакцию банков на такое повышение ставки долго ждать не пришлось. Что произошло сегодня?
    Из истории вопроса. Есть заемщик одного из банков. Заемщик аж с 2006 года, взявший кредит в иностранной валюте, а точнее, в долларах США. Он платил исправно, не допустив за срок пользования кредитом ни единой просрочки. (Я тоже думал, что такого не бывает, но вот, оказывается, бывает). Он платил - долг уменьшался, он опять платил - долг опять уменьшался, он снова платил - долг увеличивался... ? Ну как: один раз долг увеличился (в пересчете на рубли) в 2008 - 2009 годах, когда за доллар вместо 24 рублей стали давать 36. Но он платил. Платил в долларах: переводил рублевую зарплату в доллары и шел в банк.
    Передо мной памятка заемщика для клиентов одного из банков. Читаю: «Ваше одобрение на кредит действует 3 месяца – в течение этого срока нам необходимо провести сделку. Обращаю Ваше внимание, что выдача кредита производится по тарифам, действующим на момент выдачи кредита.» Перевожу с русского на русский: Если Вас одобрили на кредит по ставке 12% годовых - расслабьтесь: это сейчас ничего не значит: если через месяц ставка в банке будет 15% годовых - Вам выдадут под 15%. И банк не при чем: он «честно предупреждал».
    Если банк отказал в выдаче кредита – стоит задуматься о причинах отказа. Одна из наиболее распространенных причин отказа: плохая (испорченная) кредитная история потенциального заемщика или созаемщика. Причем, банки учитывают как длительные просрочки на срок от 30 дней, так и просрочки на 1-2 дня. Часть банков смотрит на общее количество просрочек по всем кредитам – суммируют все дни задержек в платежах. Часть банков не смотрят на просрочки более 8 лет давностью. Часть банков не учитывают просрочки старше января 2011 года.
    Ипотека - это инструмент. Это не цель, а средство для достижения целей. Цели, которые можно решать с помощью ипотечных кредитов - самые разные. Не все цели, которые можно достигнуть с помощью ипотеки, нужно достигать именно сейчас. На рынке недвижимости бывает благоприятное и менее благоприятное время для разных задач, а потому, стоит правильно оценить, для решения каких задач сейчас подходящее время. Что мы имеем сейчас?
    Риэлторы - ребята хорошие. Иногда даже нужные. Но только не тогда, когда им нужно получить кредит для своих клиентов через нашу компанию. Звонит один такой риэлтор: - Дмитрий, мне нужно, чтобы Вы помогли получить кредит моему клиенту. Вопрос жизни и смерти. Обычно мы сами, но тут банк отказал. Мы в другой - он тоже отказал. Что делать - не знаем: помогите. До сделки - неделя, а банк в кредите отказывает: у клиента денег нет купить квартиру. Сколько, кстати, стоят Ваши услуги? Отвечаю:
    Нет, я все понимаю, но чтобы так... Он звонит, рассказывает ситуацию. Спрашивает, какой размер кредита и под какую процентную ставку он может получить. После небольшого расчета выходит, что процентная ставка может быть 11% годовых. Он говорит, что подал документы в банк самостоятельно и ему такую ставку уже обещали. Спрашиваю, какой банк пообещал ему кредит по такой ставке? Он называет банк.
    Дмитрий, а почему Вы считаете кредит на 15 лет? Давайте посчитаем на 25: кредит будет больше, а ежемесячный платеж - меньше. Ей - 49 лет, на которые она совсем не выглядит. Когда я впервые ее увидел, думал, что ей никак не больше 35. Но ей - 49 и кредит для нее - последний шанс, чтобы встретить старость в своей, а не в съемной квартире. Чтобы квартира была лучше - кредит нужен больше: несколько сотен тысяч рублей кредитных денег добавляют пару метров площади квартиры: она это понимает, а потому и хочет, чтобы кредит был больше... - Дмитрий, почему Вы рассчитываете кредит на 15 лет, а не на 25?
    Сегодня звонили из одного издания: «Дмитрий, Вы знаете, что с сегодняшнего дня Сбербанк повысил ставки? Что будет с ипотекой дальше? Как думаете, вслед за Сбербанком будут повышать ставки другие банки? Дмитрий, в связи с санкциями, возникли трудности у банков с получением кредитов в валюте. Как Вы думаете, как это, а также изменение курса рубля по отношению к доллару и евро отразится на выплатах по валютным кредитам? Стоит ли ждать проблем у банков, если валютные заемщики перестанут платить?» Все эти вопросы девушка выпалила, что называется, на одном дыхании.
    «Труд этот, Ваня, был страшно громаден: не по плечу одному» - периодически вспоминал я Некрасова. Мы хоть железную дорогу не строим, но то, что делаем (Сервис по подбору кредитных программ банков), тоже труд не легкий: описать ипотечные программы банков. «Мы» - это я, секретарь, программист, а также несколько кредитных экспертов, которые, в свободное от основной работы время трудятся, вчитываясь в каждую цифру, сверяя их с первоисточниками. Впрочем, о первоисточниках:

    Береги честь смолоду — 15 августа 2014

    Люди! Что же вы делаете!!! Вы сами создаете себе проблемы, а решать их начинаете тогда, когда ситуация уже не решаемая! Об этом я уже писал, но, видимо, придется писать еще и еще, разными словами, в разных статьях, везде, где только можно: может хоть кто-то услышит, может быть, хоть до кого-то дойдет. Может быть хоть кто-то позволит сохранить себе квартиру и не потерять деньги... Может быть. Звонок телефона. Звонит мужчина. Он - владелец бизнеса и для развития этого бизнеса был получен ипотечный кредит, под залог имеющейся квартиры.
    Последнее время что ни обращение за ипотечным кредитом, то от украинцев. На каждые 10 звонков половина - от граждан Украины. Обращаются за ипотекой те украинцы, кто в России трудится давно.И нельзя сказать «понаехали тут», в смысле: беженцы с Украины, перебравшиеся в Россию в связи с последними событиями на Украине, срочно решили квартирой в Москве обзавестись... Основных причин для такой активности вижу две:
    - Я зарабатываю 60 000 рублей. Первый взнос - 1 миллион. Какой размер кредита я могу получить? - спрашивает он. Несложный расчет на кредитных калькуляторах банка, при сроке кредитования 25 лет и процентной ставке 12% годовых выдает значение чуть больше 2,3 миллиона. - Вы что, смеетесь? Что я на эти деньги куплю, даже с учетом первого взноса? - В Москве - ничего. - А не в Москве мне не нужно... - Чтобы сумма кредита была больше, нужно увеличивать доход: может быть созаемщиков привлечь. - Да нет у меня созаемщиков: родители - пенсионеры, в деревне живут, жены - нет.
    У кого нет кредитной карты? У Вас? Что значит «нет кредитной карты» Совсем нет? Или: «с собой нет, а дома - есть и не одна»? Кредитные карты есть у всех (или почти у всех). Получить кредитную карту просто, и получить ее может даже ребенок. У многих людей кредитных карт несколько: разных банков, разных платежных систем... Но иногда лучше, чтобы у конкретного человека кредитных карт не было... Вообще не было. ? Допустим, вы решили взять ипотечный кредит.
    Сейчас многие банки выдают ипотечные кредиты под залог имеющейся у заемщика недвижимости на любые цели. Кредит - ипотечный, это значит, что он выдается под залог недвижимости, но в то же время, кредит не целевой: это означает, что заемщик не должен отчитываться перед банком, показывая целевое использование полученных от банка денег. Казалось бы: получаю деньги в банке, трачу их на что хочу, перед банком не отчитываюсь: красота! Но не тут-то было. Есть одна цель, на которую банк нецелевой кредит не выдает. Какая цель? Ни за что не догадаетесь, если не знаете...
    Когда банк расчитывает максимальный размер кредита, который может выдать клиенту, то в первую очередь, смотрит на размер доходов потенциального заемщика. По правилам большинства банков, важно, чтобы платежи по кредиту не превышали бы 50% от доходов. (Сразу оговорюсь, что есть банки, которые считают, что заемщик не может платить по кредиту более 40% от размера своих доходов, но также есть те, которые считают, что заемщики могут платить и более 50%. Но и те, и другие - скорее исключение из правила). Но, как бы там ни было, в какой бы банк ни обратились, везде основной вопрос при получении кредита будет: «Какой у вас доход»?
    Обманывать не хорошо. Но в общении с банком у многих, даже самых честных людей появляется непреодолимое желание соврать. И не только желание. Многие потенциальные заемщики врут. А что: «ложь во благо» - считает заемщик.Причина вранья достаточно простая.Заемщику нужна квартира. Квартира стоит, к примеру, 5 миллионов рублей. Но банк не дает в кредит 100% ее стоимости, а дает, в лучшем случае, 90%, а то и 80-85%.«Я жить сейчас хочу! Мне надоело платить свои деньги чужому дяде за аренду его квартиры! И машина мне нужна, и тоже я не готов ждать!» - думает заемщик.
    Плох тот солдат, который не мечтает стать генералом. Может потому, многие из тех, кто работает по найму, так сказать «на дядю», мечтают быть владельцами бизнеса. А что: сидишь в просторном кабинете, бумажки подписываешь, да кофе с чаем пьешь, принесенный длинноногой секретаршей. Впрочем, секретарши должно быть две: одна - блондинка, вторая - брюнетка. Первая пусть чай приносит, а вторая - кофе. Красота! Не жизнь, а сплошное удовольствие. От раздумий о ногах секретарш отвлек телефонный звонок: Звонили из банка. Сотрудник службы безопасности банка представился и начал задавать вопросы:
    Последнее время все больше звонит людей, которые хотят получить кредит без справок о подтверждении доходов. Всему виной широко разрекламированные программы, согласно которым можно получить ипотечный кредит, не предоставляя справки о доходах. При этом, многие из тех, кто звонит, либо работают, не будучи трудоустроенными официально; либо нигде не работают, перебиваясь случайными заработками. Хочу внести небольшую ясность: Не стоит путать «подтверждение доходов» и «отсутствие доходов»: это – разные вещи. То есть, заемщик может не собирать справки о доходах, но при этом, доходы должны быть.
    Новый год. Банки опять повышают ставки. Впрочем, ничего удивительного: точно также банки поступали и в прошлом году, когда после Новогодних праздников началось небольшое повышение ставок. (Впрочем, в рассылках от банков нигде ни слова нет о повышении ставок: банки сообщают об «изменениях», да к тому же на благо заемщиков. Но если сопоставить те условия, которые в банке были и те, которые стали, становится понятно, что ставочки по ипотечным кредитам растут.)