Мысли об ипотеке и недвижимости | ipotek.ru

Мысли об ипотеке и недвижимости
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Этот блог - некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.

  • Такая просьба периодически звучит. Звучит от разных людей. Меня просят кому-то помочь, и сделать это, почему-то, бесплатно. Помочь купить квартиру, помочь обменять квартиру, помочь продать квартиру, помочь с ипотекой.Словом, сделать все то, что делать умею, делаю хорошо, и чем зарабатываю себе на жизнь. И не то, чтобы я никогда не помогал бесплатно...  Несколько раз было: - помогал друзьям,- помогал немощным старикам (кто просто не в состоянии был заплатить, в частности, разъехаться с алкоголиком сыном)... Дальше звучит следующий диалог:
    С некоторых пор я стараюсь оценивать каждый прожитый день как своеобразный урок. Это был удивительный день. Это был удивительный урок: сразу же, в один день мне показали как не надо вести дела с клиентами и, наоборот, как нужно работать с людьми. Но обо всем по-порядку. Сперва - как не надо. Началось все 12 августа 2015 года, когда у Пробизнесбанка была отозвана лицензия. А у меня, кроме основной фирмы, есть ИП, счет которого был открыт в Пробизнесбанке.
    Он пришел в 12:00. Поначалу, как обычно: общие вопросы и такие же общие ответы. Он у нас в первый раз, ипотечный кредит никогда не брал, а потому, вопросов возникает предостаточно. Чувствую себя студентом на экзамене, но, к чести студента, могу сказать, что «завалить» ему не удалось: на все вопросы клиент получал аргументированный ответ. И вот, как понимаю, последний вопрос, который он задает, прежде чем мы начнем оформлять отношения. Но прежде, чем этот вопрос озвучить, небольшие пояснения:
    Последнее время, часто можно сышать вопросы о государственной поддержке ипотеки: «Что это такое, почему она нужна и кому предоставляется поддержка?» Хочу сказать, что о государственной поддержке ипотеки говорили давно, несколько лет назад: ряд банков называли некоторые свои программы этим термином, и ряд социальных программ называли таким образом. Но этот термин не был распространенным.
    Квартиры нужно проверять.Это нужно заемщику, чтобы впоследствии не остаться без квартиры, это нужно банку, чтобы выдав кредит под залог квартиры, впоследствии не остаться без предмета залога. У новостроек есть одно свойство: в доме-новостройке продается много квартир. У новостройки есть еще одно свойство: застройщиком дома является, как правило, одна организация. Проверка новостройки сводится к проверке разрешительной документации на объект незавершенного строительства и к проверке застройщика.
    В рекламе банковских программ все чаще можно встретить словосочетание «ипотека с гос. поддержкой».«Ипотека с государственной поддержкой» - что это такое? Для чего она нужна? В чем выражается гос. поддержка? Чем отличается ипотека с государственной поддержкой от обычной ипотеки? Об этом мы сейчас и поговорим. Все началось в 2014 году, в ноябре месяце. Тогда Центробанк поднял ключевую процентную ставку до 17% годовых. В банках началась паника: деньги для банков подорожали и, как следствие, резко выросли ставки по кредитам.

    Ох уж эти цифры — 03 апреля 2015

    Государство на субсидировании процентной ставки выделяет 20 миллиардов.И множество раз мне доводилось слышать, что этих 20 миллиардов должно хватить на то, чтобы было выдано кредитов аж на 400 миллиардов. Цифра 400 миллиардов звучит многократно, с самых, что называется, высоких трибун. Ее, словно эхо, повторяют девелоперы, банкиры и риэлторы. Имея дурацкую привычку все подвергать сомнению, подвергаю сомнению и эту цифру. Давайте сделаем это вместе с Вами: возможно, я где-то в чем-то ошибаюсь, и Вы меня поправите, хорошо?
    Государство выделяет на поддержку банков и застройщиков 20 миллиардов. Это - известно, а потому, не интересно. Вообще, схема выделения денег - гениальнейшая: можно только восхищаться действиям Правительства (и Центробанка). Гениальность схемы в том, что основной объем денежных вливаний в строительную отрасль ложится на коммерческие организации - банки. А государство всего лишь «субсидирует процентную ставку». Готов, к примеру, некий банк выдавать кредит под 15% годовых, а ему говорят: «Вот тебе деньги: выдавай под 12%».
    Спасибо тебе, дорогой банк! Спасибо!Я польщен. У меня даже нет слов, чтобы выразить тебе свою признательность! Но обо всем по-порядку: Несколько дней назад приходит письмо из ТУСАРБАНКа, где меня информируют о необходимости своевременного предоставления информации о себе, предупреждают о возможных негативных последствиях, если я этого не сделаю. Так же сообщают, как ценят мое доверие к ним и о том, что рады видеть меня в числе своих клиентов. На фирменный бланк и конверт формата А4 банк не поскупился... Думаю: «Наверное я забыл кучу денег на счете вклада, и мне хотят их вернуть».
    22 марта закончилась выставка недвижимости в ЦДХ.Что можно сказать о прошедшей выставке? Впечатления не однозначные но, обо всем по порядку… Для меня приятной неожиданностью оказалось большое количество посетителей, что в условиях, прямо скажем, непростой ситуации в экономике, не могло не порадовать.Вторая приятная неожиданность – те вопросы, которые задавали посетители: это были четкие, конкретные вопросы, от людей, которых можно назвать «горячими клиентами». Большая часть посетителей выставки не готова ждать.
    Поступило предложение одного из банков. Там готовы рассматривать владельцев бизнеса как работающих по найму. То есть, например, владелец бизнеса не просто владеет всей компанией или долей компании, а еще и работает сам у себя, будучи оформлен как наемный работник, например, директором или бухгалтером. В этом случае, банк готов рассматривать такого владельца бизнеса как наемного сотрудника, без анализа бизнеса. Что самое интересное: кредит на покупку новостройки банк готов выдавать такому владельцу бизнеса по ставке 12% годовых.
    В пятницу, 20 марта на выставке в ЦДХ участвовал в проведении семинара, посвященного проблемам пострадавших валютных заемщиков и обманутых дольщиков. После семинара стали подходить люди с вопросами: - Дмитрий, у меня кредит в долларах. Я плачу по ставке 13% годовых. Банк предлагает рефинансировать мой долг, снизив ставку до 6,5% годовых, но в той же самой валюте. Как думаете, стоит соглашаться на предложение банка? - Стоит.
    Бытует мнение, что банки берут деньги у Центробанка, чтобы выдавать ими ипотечные кредиты. Но это - не совсем так, а если точнее, то совсем не так. Вот посмотрите: что такое «ключевая ставка»?Это ставка, по которой Центробанк готов предоставлять ликвидность банкам на 1 неделю.1 неделя - это очень маленький срок, по сравнению с 15 - 30 годами, т.е. с тем сроком, на который выдаются ипотечные кредиты.То есть, для выдачи ипотечных кредитов не используются деньги Центробанка, выданные по ключевой ставке: на выдачу ипотеки идут другие деньги.
    Свершилось! Медведев подписал постановление, согласно которому процентная ставка по ипотечным кредитам, выдаваемым на приобретение строящегося жилья, не может превышать 13 процентов годовых. Как говорится «Ура, товарищи»! Заживем! Ипотека - 13%! Аж целых 20 миллиардов выделяют на субсидирование ставок по ипотеке: радость-то какая! Но возникает наивный вопрос: «А 20 миллиардов - это много или мало»? Вроде бы, цифра огромная, но... насколько это много, например, по сравнению с количеством выданных денег в прошлом году?
    На рынке ипотеки произошли большие изменения.Это - известно, а потому, не интересно: банки повысили ставки; повысились требования к заемщикам:- к первому взносу, который должен теперь составлять 30% и выше (лишь в редких случаях от 20%), - к доходам заемщиков. банки сократили программы кредитования;  намного сложнее стало получить кредит владельцам собственного бизнеса... И все же, ипотека жива. Ее, правда, знобит немножко, бросает то в жар, то в холод, но она жива, и ипотечные кредиты выдаются.
    - Доктор, жить-то я буду? - спрашивает больной.- Будешь, но хреново-хреново. Этот «бородатый анекдот» вспоминается всякий раз, когда спрашивают о том, что происходит на рынке ипотечного кредитования. Хорошая новость заключается в том, что ипотека - жива, но... Впрочем, все, что идет после «но» - это уже плохие новости. А теперь давайте разбираться: что случилось на рынке ипотеки за последние полгода, по принципу «было/стало».
    Этот вопрос был мне задан на днях журналистами «Лента.Ру». Я дал большой, развернутый ответ (из которого они взяли маленький кусочек, хоть и самое важное). Жалко мне стало своих трудов, а потому, публикую здесь свой ответ: все, что я отвечал журналистам «Ленты» и даже немного больше. На вопрос «Стоит ли помогать валютным заемщикам вообще» есть два ответа: По Закону или по совести? И, к сожалению, это разные вещи.
    Ключевая ставка снижена.Ура! Пикируем дальше. В смысле, дальше пикирует (снижается спрос) на ипотечные кредиты. (Хотя, на первый взгляд, все должно быть иначе). Дело все в том, что при ключевой ставке 17% годовых, ставки по ипотечным кредитам начинались от 15,95% годовых. А теперь представьте: банк занял деньги в Центробанке под 17% годовых, чтобы выдать населению под 16% годовых. Вот и бизнес получился: 1% убытка. Как такое возможно? Почему некоторые банки выдавали кредиты по ставке, которая ниже ставки Центробанка?
    Сегодня давал интервью радио-станции «Бизнес-FM», относительно валютной ипотеки и рекомендаций Центробанка.Текст того, что наговорил, отвечая на вопросы журналиста радио-станции, публикую здесь: Из предыстории вопроса: заемщики устраивали пикеты возле Центробанка. Пока счет пикетчиков шел на единицы человек, от них можно было отмахнуться. Но когда счет участников митингов и пикетов пошел на тысячи – отмахнуться от решения проблемы – уже не удастся. Центробанк должен как-то реагировать. Как?
     Некоторые банки, чтобы выдать заемщику кредит, говорят заемщику, что тот должен заплатить комиссию. Когда я потенциальному заемщику называю ставки по кредиту и сообщаю о комиссии, нередко приходится слышать: «Дмитрий, а разве взимание комиссии за выдачу кредита законно»? Неужели банки совершают незаконные действия? Но обо всем по-порядку. Взимание комиссии за выдачу кредита - не законно. Обычно, тот, кто задает вопрос выдыхает и говорит: «Ну вот, говорил же, что брать комиссию не законно», и дальше уже не слушает.
    Что происходит на рынке ипотеки? Январь отмечен тем, что паника прошла. Ставки, взлетевшие в декабре до 18 - 25% годовых по ипотечным кредитам, стали снижаться. Но снижение происходит достаточно интересно: - Банки называют более низкие ставки, но никто не готов подписываться под долгий срок действия одобрения. Мол, если выйдете на сделку в январе - будет такая ставка, если в феврале - ставка может быть совсем иная. (Практически, чтобы выйти на сделку в январе, учитывая, что уже 14 января, нужно иметь объект, который хотите купить и полный пакет документов на этот объект должен быть собран);
    Позвонила мне вчера женщина. Суть вопроса была простой: пару лет назад она взяла валютный кредит по ставке 7% годовых, и сейчас налоговая во-первых, предлагает ей заплатить налог с материальной выгоды, а во-вторых, начисляет крупный штраф за то, что в прошлом году этот налог не заплатила вовремя. К счастью, женщина пользуется налоговым вычетом, а потому, налог с материальной выгоды платить не должна (на законных основаниях). Я ей подсказал на какие статьи законов сослаться, и думаю, что ей удастся доказать налоговым органам, что они, мягко говоря, не правы.