ипотека. кредит. ипотечный кредит

Телефонный разговор окончен.
Кладу трубку телефона, а в голове звучит песенка суфлера: «Твоя плохая память дает работу мне, и всем вам за забывчивость спасибо...»
Ощущение, что я - суфлер, а забывчивый артист - банк, чья плохая работа только что дала мне клиента.
Но обо всем по порядку.

Андрей - менеджер в крупной и известной компьютерной фирме, парень талантливый, работящий, а потому, «ценный кадр», которого ценит руководство компании, продвигая по служебной лестнице.

Четыре года назад он купил двухкомнатную квартиру, взяв кредит 5 миллионов. За четыре года успел погасить три миллиона кредита. Но он не только умеет хорошо работать и зарабатывать. Дети - то, что у него получается не хуже, а потому, двухкомнатная квартира, покупаемая четыре года назад вдвоем с женой «на вырост», сейчас, когда их семья состоит уже из пяти человек, им явно мала.
Самое простое, что в этой ситуации можно сделать - продать двухкомнатную, погасить кредит, и взять новый кредит побольше, чтобы купить трехкомнатную.

Визит в банк успехом не увенчался: крупный и известный банк, выбираемый четыре года назад «потому что надежный», не способен помочь в такой ситуации: нет у них программы, позволяющей улучшать жилищные условия тем, кто уже является клиентом банка. Позиция банка - проста: гасите кредит, и после этого делайте с квартирой все, что хотите.

Размер кредита на момент выдачи, как писал выше, составлял 5 миллионов. Остаток долга перед банком - 2 миллиона. Если три миллиона кредита были погашены за 4 года, когда не было столько детей, и когда жена работала, то чтобы погасить оставшиеся 2 миллиона - потребуется 3 - 4 года жизни. Но жить-то в нормальных условиях хочется сейчас, да и доходы позволяют!

Сотрудник банка говорит: «Продавайте квартиру и гасите кредит. Других способов решения Вашего вопроса я не вижу.»

И вот составлено объявление о продаже, и помещено на многочисленные сайты в интернете.

Долго ждать Андрею не пришлось. На следующий день телефон буквально взорвался от звонков: звонили и днем, и утром, и поздно вечером.
Но все без толку. Даже риэлторы, чьих звонков было большинство, прекращали разговор, как только слышали о том, что квартира в залоге у банка, говоря при этом, что для квартиры, находящейся в залоге, цена слишком высокая: должна быть ниже минимум на полмиллиона.

Один день сменялся другим, неделя - неделей. Три недели рекламы - много звонков, но минимум показов: квартира нравится всем, кто ее смотрел. Но покупатели исчезали, как только пытались выяснить в банке, каким образом будет проходить сделка.

- И что не нравится этим покупателям? И главное, что же делать, чтобы улучшить свои жилищные условия, не теряя полмиллиона от стоимости своей квартиры? - спрашивает он меня.

Договорились о встрече.
И вот мы сидим в офисе друг напротив друга. Он - с надеждой найти решение своего жилищного вопроса, я же - имея это решения, но понимаю, что оно не слишком понравится Андрею. Но куда деваться: все-равно это лучше, чем банально занизить стоимость своей квартиры.

Мы -- ровесники, доверительные отношения установились моментально, а потому достаточно быстро перешли на «ты».

- Как? Почему цена должна быть ниже, если наша квартира и так самая дешевая? - удивляется Андрей и негодует:
- В чем риск для покупателей? Квартира - куплена в кредит, а значит, проверена банком. Я - тоже на жулика не похож...

Говорю:

- Так- то оно так, но давай посмотрим на ситуацию глазами покупателя. Представь, что ты не продавец, а покупатель. Нашел квартиру, которая стоит на сегодня 7,5 миллионов. Как происходит сделка?
- Как?
- Покупатель в присутствии продавца вносит деньги за квартиру в ячейку депозитария банка и, если сделку зарегистрируют -- продавец получит деньги, если сделку не зарегистрируют -- деньги из ячейки депозитария заберет обратно покупатель квартиры. Но так происходит тогда, когда квартира не обременена залогом. Что банк говорит? Когда он готов снять залог?
- Банк говорит: «Гасите долг, тогда залог сниму».
- Верно. Получается, что покупатель под таое честное слово должен дать 2 миллиона, чтобы ты расплатился с банком.
- Ну да.
- Но ведь покупатель тебя первый раз видит. Даст он тебе, к примеру, денег, ты свой кредит закроешь, свою проблему решишь, а квартиру продавать не станешь. Может быть такое?
- Но я же честный человек! Как же можно так поступать!
- Но покупатель-то тебя первый раз видит! Откуда он знает про твою честность и порядочность?
Ты бы дал незнакомому человеку 2 миллиона, при условии, что может быть он через пару месяцев продаст тебе свою квартиру?

Андрей загрустил:
- Я бы не дал...
- Вот и покупатели не дают. А чтобы кто-то решил рискнуть -- должна быть выгода для покупателя. Вот и требуют покупатели твоей квартиры скидку полмиллиона, как «плату за риск».
- Но ведь как-то такие вопросы решаются? - спросил Андрей с надеждой.
- Можно взять кредит под залог другой квартиры, например квартиры мамы и этими деньгами погасить долг, снять обременение, и затем продавать квартиру.
- Но у меня нет другой квартиры, а квартира мамы -- в Перми: под залог ее квартиры 2 миллиона не дадут. Но ведь как-то такие сделки делаются?
- Делаются: покупатель вносит деньги в депозитарий банка, банк снимает залог, не смотря на то, что долг еще не погашен, а после сделки ты, как продавец, забираешь свои деньги за вычетом 2 миллионов долга, а банк -- забирает 2 миллиона в счет погашения долга. Если к тому моменту найдешь квартиру для себя, то деньги из ячейки депозитария вместо тебя будет забирать тот, кто будет тебе свою квартиру продавать.
- А так сделать нельзя?
- Можно, но в другом банке. Выбранный тобой 4 года назад крупный и известный банк такую возможность не предоставляет. Он видит один выход: чтобы ты погасил долг (не известно какими деньгами) и лишь затем он готов снять залог.
- А можно рефинансировать кредит, чтобы оказаться в более лояльном банке?
- Можно. Но рефинансирование -- тоже денег стоит. Хотя, денежные потери составят не полмиллиона, а намного меньше.
- Ну если это наилучший выход -- я готов: давай рефинансировать мой кредит, чтобы потом обменять мою квартиру на большую, с кредитом нового банка.
Но в этот банк я больше ни ногой!