ипотека. кредит. ипотечный кредит

Влияние ипотеки на цены недвижимости

Цены на недвижимость растут. За октябрь месяц недвижимость «эконом-класса» в Москве выросла в цене аж на целый 1%, и конца-края этому росту, вроде бы, не видно.

Но я рискну предположить, что очень скоро, через какие-то 2 - 3 месяца нас ждет, как минимум, период коррекции (когда цены немного опустятся относительно своих нынешних значений) и, как максимум, разворот тренда и период падения цен.

Разрешите представить на ваш суд два сценария: оптимистичный и пессимистичный.
При оптимистичном сценарии цены опустятся от нынешних значений процентов на 10 - 15, а при пессимистичном могут упасть процентов на 30 и более.

Кто-то, возможно, радостно потирает руки: «Ага! Цены упадут, значит жилье станет доступнее!».
Но я бы не торопился радоваться: доступность жилья определяется не только ценами на жилье, но и доступностью денег, на которые это жилье можно купить. А с доступностью денег - не все так просто.

Банки повышают ставки. Это уже не единичные случаи, когда один банк ставку повышает, а другой - понижает. Пока что повышение ставок еле заметно. Например, в конце прошлого года средние ставки, по которым выдавались жилищные кредиты были (по информации ЦБ России) 11,7 на 1 октября 2011 и по 11,6% годовых на 1 ноября и 1 декабря прошлого года. Сейчас средняя ставка по жилищным кредитам - 12,3% годовых, то есть, на о,6 процентных пункта выше. Это уже тенденция. Рискну предположить, что в начале следующего года ставка по выданным жилищным кредитам будет на уровне 12,6% годовых, то есть, на 1 процентный пункт выше, чем год назад.
Парадокс в том, что денег в банках - полно, но на ипотеку их просто нет.
?
Для выдачи ипотеки нужны «длинные деньги», потому что ипотечные кредиты выдаются на длительный срок: на 7 - 30 лет. Конечно, 30 лет ипотечные кредиты не «живут»: обычно, по кредиту расплачиваются за более короткий срок: максимум за 7 лет.
Но даже, если «срок жизни» кредита 7 лет, то на эти 7 лет банкам нужно привлечь деньги. А где их взять, если банки привлекают деньги населения на более короткий срок: на год - два?
Но и год-два - срок не окончательный. Например, вкладчик, который принес свои деньги в банк и разместил их на вкладе, в любой момент может свои деньги забрать.

Дело усугубляется тем, что по ставкам выше 13 - 14% годовых заемщики не больно-то стремятся брать кредиты. А как быть банкам? Откуда им брать деньги, чтобы выдавать кредиты по более низким ставкам? Ведь если выдавать кредиты деньгами вкладчиков, то для того, чтобы выдать кредит по ставке, например, 12% годовых, нужно, чтобы вкладчик свои деньги разместил во вклад по ставке не выше, чем под 7% годовых и не забирал их в течение нескольких лет.

Кто-то скажет: «Разве влияние ипотеки на рынок недвижимости столь сильное?» - и будет по-своему прав.
Но давайте посмотрим: на сегодняшний день в Москве 20% сделок совершается с помощью ипотеки. Вроде бы не много, учитывая, что на Западе доля сделок с привлечением ипотеки - более 90%. Но у нас есть две особенности сделок с недвижимостью, существенно увеличивающих это влияние:

• Одна из особенностей московского рынка недвижимости в том, что это не рынок продаж: это, в-основном, рынок обменов. Продавец квартиры, в большинстве случаев, не продавец вовсе, а «обменщик»: он меняет одну свою квартиру на другую. Просто, совершить такой обмен проще через куплю-продажу. Зачастую поэтому, в один день происходит не одна сделка, а целая цепочка сделок: большинство участников которых и продают свою недвижимость, и покупают что-то взамен.
  Например, продавец однокомнатной квартиры (с доплатой) покупает двухкомнатную, а продавец двухкомнатной - покупает трехкомнатную. Но даже если у каждого из участников обменной цепочки накоплены деньги на доплату, то чтобы такой обмен состоялся, нужен кто-то с деньгами, кто купит однокомнатную квартиру. Таким покупателем очень часто выступает «ипотечник»: человек с деньгами, полученными в виде кредита. И если такого покупателя с деньгами нет, не состоятся и обмены в цепочке, а если и состоятся, то по иным ценам.
• Вторая особенность московского рынка в том, что деньги, поступающие на рынок недвижимости, как правило с этого рынка не выводятся или выводятся значительнее медленнее, чем это происходит на Западе. Если продавец недвижимости на Западе может запросто продать квартиру и разместить деньги на фондовом рынке, превратившись из собственника недвижимости в нанимателя, то у нас человек, продавший свою квартиру, стремится как можно скорее купить себе, взамен проданной, другую квартиру. Эта особенность опять же, повышает влияние ипотеки, ведь чем меньше денег поступает на рынок недвижимости в виде кредитов, тем меньше денег на этом рынке вращается, и наоборот.

Другими словами, влияние ипотеки не только на московский но и на Российский рынки недвижимости - просто огромно. Это и хорошо, и плохо одновременно.
Хорошо, потому что рынок недвижимости получает дополнительные финансы, необходимые для строительства нового жилья.
Плохо, потому что проблемы финансового рынка становятся проблемами рынка недвижимости.

Оптимистичный сценарий.

Он возможен, если повышение ставок по кредитам одними банками будет скомпенсировано понижением ставок другими, если средние ставки по кредитам вырастут не более чем на 1%.

В случае этого сценария цены на недвижимость могут снизиться на 5 - 15% от нынешнего уровня цен

Пессимистичный сценарий.

Он возможен, если повышение ставок по кредитам продолжится, и если средние ставки по кредитам вырастут более чем на 1,5 - 2%.

В этом случае, падение цен может оказаться более существенным, что приведет к сокращению кредитования, ужесточению требований банков к заемщикам и к увеличению просроченной задолженности по выданным кредитам, что, в свою очередь, может привести к дальнейшему повышению ставок.

Какой из сценариев будет реализовываться - увидим уже скоро: после Нового года.
Впрочем, я обычный человек, и могу ошибаться.
Ошибаюсь или нет - скоро увидим.