ипотека. кредит. ипотечный кредит

Сегодня звонили из одного издания: «Дмитрий, Вы знаете, что с сегодняшнего дня Сбербанк повысил ставки? Что будет с ипотекой дальше? Как думаете, вслед за Сбербанком будут повышать ставки другие банки? Дмитрий, в связи с санкциями, возникли трудности у банков с получением кредитов в валюте. Как Вы думаете, как это, а также изменение курса рубля по отношению к доллару и евро отразится на выплатах по валютным кредитам? Стоит ли ждать проблем у банков, если валютные заемщики перестанут платить?»
Все эти вопросы девушка выпалила, что называется, на одном дыхании.
Чувствовалось, что это – не все вопросы, что на языке у нее вертится еще немало вопросов…

- Дмитрий, это Ваши вопросы? Вы можете на них ответить?
- Легко!
- Отлично.

Тогда вот какой вопрос… (И она задала один вопрос из озвученного выше списка, потом второй).

Первый ответ был на вопрос относительно того, что будет со ставками.
Второй – относительно валютной ипотеки.
Судя по тому, что вслед за двумя этими вопросами и ответами, больше вопросов не последовало, я понял, что ожидаемой сенсации типа: «Все пропало!!!» - не получилось.

Дорогие мои, не ждите сенсаций! Их – нет!
Никто ипотеку не отменит. Да и банки не перестанут выдавать кредиты.
Но обо всем по порядку.

Сбербанк повысил ставки? Что будет с ипотекой дальше?

Сбербанк – замечательный банк: это банк, куда в первую очередь идут люди за получением кредита. Именно поэтому, а также благодаря широчайшей филиальной сети практически по всей территории России, от 80% до 90% ипотечных кредитов в России выдается сейчас именно Сбербанком. И это при том, что для большинства заемщиков несложно найти в других банках ставки по ипотечным кредитам на 1 – 2 процентных пункта ниже.

К чему приведет увеличение ставок Сбербанком?
К тому, что большая доля ипотечных кредитов, чем раньше, будет выдаваться другими банками.

Но пикантность ситуации в том, что Сбербанк не повысил ставки, как это может показаться некоторым журналистам, а, скорее даже, снизил.
?
Изменилась схема формирования ставок Сбербанком:

• до 1 октября было так:
  - в Москве, если размер кредита был до 4 200 000 рублей, ставка по кредитам была одна;
  - если размер кредита был больше чем 4 200 000 рублей, ставка по кредитам оказывалась ниже на 0,5%.
  Заметьте: пороговое значение 4 200 000 рублей было в Москве. В других регионах значение размера кредита, при котором происходило изменение процентных ставок, было иным.
• После 1 октября 2014 года значение ставки перестало зависеть от размера кредита, запрашиваемого заемщиком. Соответственно, исчезли региональные особенности. Сейчас ставки зависят от того, как быстро заемщик выйдет на сделку:
  - если в течение 30 дней с момента одобрения кредита - ставка будет ниже: как раньше при размере кредита (в Москве) свыше 4 200 000 рублей; - если позже 30 дней с момента одобрения кредита - ставка будет выше: как раньше при размере кредита (в Москве) до 4 200 000 рублей.

Схема начисления ставок изменилась, и получилось, что для большего количества заемщиков ставки стали ниже: дело в том, что средний размер кредита, в той же Москве, ниже чем 4 200 000 рублей, следовательно, большее число заемщиков получило возможность получить кредит по более низким ставкам, к тому же, появился стимул выйти на сделку более оперативно.

Ипотеку не отменят.

Банки – «подсели» на ипотеку, как наркоманы на иглу.
Созданы ипотечные отделы, выверены договоры, банки знают, как выдавать и обслуживать ипотечные кредиты.
А потому, ипотечные кредиты будут продолжать выдаваться. Ипотеку не отменят, но выдачи кредитов могут сократиться.

Да: ставки будут повышаться. Более того, это повышение уже происходит. Но… повышение составляет доли 1 процентного пункта.
Например, средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала календарного года, по итогам августа составляет (по информации Центробанка) 12,23% годовых.

А в конце 2013 года средняя ставка составляла 12,6% годовых: выше, чем в августе 2014.

Если какой-то один банк, пусть даже очень крупный, повысит процентную ставку, то учитывая, что есть немало банков, где процентные ставки ниже, сильного роста процентных ставок ждать не приходится.

К концу года, если средняя процентная ставка по кредитам и увеличится, то не значительно и вряд ли окажется выше 12,6 – 12,8%.

Каких заемщиков уже сейчас коснулось повышение ставок?

- Тех, которые могли взять кредиты по минимальным ставкам. Например, ставку 10,5% годовых предлагает всего 1 – 2 банка, ставку 11% годовых – предлагают 2 банка и уже к середине октября этих программ на рынке может не остаться. Да! Это замечательные заемщики: с первым взносом 40 – 50% от стоимости недвижимости, с большими, подтверждаемыми официально доходами.
Но деньги для банков подорожали, а потому, банки вынуждены выдавать кредиты хоть и менее надежным заемщикам, но по более высоким ставкам.

- Тех, кто берет кредиты на новостройки: в Сбербанке повышение ставок больше всего для таких заемщиков. Судя по повышению ставок именно для данной категории заемщиков, Сбербанк видит повышенный риск при кредитовании новостроек и именно сейчас.

Что ждать от банков?

Кроме повышения ставок, можно ждать ужесточения требований к заемщикам: скорее всего, банки будут ужесточать требования к заемщикам относительно первоначального взноса, вносимого заемщиками из собственных средств. И, если сейчас можно получить кредит, имея первоначальный взнос всего 10% от стоимости закладываемого имущества, то уже скоро таких кредитов не будет.

Как изменение курса рубля по отношению к доллару и евро отразится на выплатах по валютным кредитам?

Как изменение курса рубля по отношению к доллару и евро отразится на выплатах по валютным кредитам? - Этот вопрос мне задают достаточно часто. Тем не менее, ответ на него, с одной стороны, простой, с другой стороны – циничный.

Представим, что человек взял кредит в валюте по курсу 32 рубля за доллар в конце сентября 2013 года.
А сейчас – почти 40 рублей.
Такой рост (на 20% за год) привел к тому, что долг заемщика (в пересчете на рубли) за год вырос на 20%, и также на 20% увеличился ежемесячный платеж.

Заемщику – не повезло. Это - цинично, но это так. Причем, очень сильно не повезло.

Но дело в том, что валютные заемщики сейчас никакой «погоды» на рынке ипотеки не делают. И это - тоже факт.

Например, до 2008 года доля валютной ипотеки в целом по России составляла более 10%, а в Москве – почти все 50%.

Если же мы посмотрим статистику Центрального Банка РФ за 2014 год, то по состоянию на 1 августа 2014 года выдано:
- 516 кредитов в иностранной валюте, против
- 565533 кредитов в рублях.

В деньгах это количество кредитов составило:
- 5163 миллионов рублей в виде валютных кредитов (по курсу на дату выдачи), против
- 951020 миллионов рублей в виде кредитов в рублях.

Доля кредитов в валюте – 0,54% от общего числа выданных с начала года и до 1 августа 2014 года кредитов: «капля в море».
А потому, дорожает ли валюта или нет – на сегменте ипотечных кредитов это мало отражается.

Темпы экономического роста замедляются. Западные санкции. Как это отразится на рынке ипотечного кредитования?

Замедление экономического роста – пострашнее удорожания валюты будет. Сокращаются доходы населения, уменьшаются зарплаты и премии. Это приведет к сокращению спроса на недвижимость, вследствие чего недвижимость будет дешеветь.
Казалось бы, покупатели недвижимости должны радоваться. Но повышение ставок по ипотеке приводит к тому, что недвижимость, даже не смотря на уменьшение стоимости, доступнее не становится.

Увеличатся просрочки по кредитам, что всегда происходит, когда ставки по кредитам растут, а стоимость недвижимости, как предмета залога – снижается.
Повышенный риск невыплат по кредитам банки будут закладывать в увеличение процентной ставки.
Но дальнейшее повышение ставок следует ждать уже после Нового года.
До нового года средняя ставка по ипотечным кредитам вряд ли вырастет больше, чем до 12,6 – 12,8%.