ипотека. кредит. ипотечный кредит

Последнее время проблема валютных ипотечников стала достаточно острой.

Те, кто взял ипотеку в валюте – считают себя пострадавшими и просят помощи, те, кто взял ипотеку в рублях – считают, что помогать им не надо, мол, «сами виноваты», боясь, что помощь будет за счет тех, кто взял или собирается взять ипотечные кредиты в рублях.

Предупреждаю сразу: букв будет много.

Итак, начнем. Скажите, когда списали долг Кубе, Сирии, Ирану, еще куче стран, на Вас это как отразилось? А когда списали долг Узбекистану, как это отразилось лично на Вас?

Я понимаю, что Вас не спрашивали. Меня, кстати, тоже.

Можно было кричать, ругаться, выходить на митинги, возмущаться... Вы - не вышли. Я - тоже. И не собираюсь, потому что считаю, что руководителям страны виднее.

У списания долгов были вполне конкретные экономические и политические причины. Иногда, чтобы сотрудничать, получая от сотрудничества синергетический эффект, кто-то должен простить другому часть долга, а то и весь долг.

Наша страна прощает долги другим странам.

Вопрос: а чем наши собственные граждане хуже?

Причем, что важно: никто из заемщиков не говорит о том, что долг нужно простить напрочь.
Да, заемщики просят списать часть долга, чтобы остаток долга стал приемлемым, чтобы они могли платить приемлемые суммы денег.

Если заемщикам не помочь

Представим, что это сделано не будет. Квартиры будут проданы «с молотка», по решению суда или будут отданы коллекторам.

Вопрос: по какой цене квартиры отходят коллекторам?
За пятую, а то и за десятую часть своей стоимости. (Почему так происходит – тема отдельного разговора).

Люди - на улицу, банки свои убытки не компенсируют, большое количество выброшенных на рынок квартир давит на цены, приводя к их снижению.

Резкое снижение цен - не всегда благоприятно.
Потому что кроме тех, кто покупает для себя, есть немало спекулянтов и инвесторов, кто покупает в надежде на получение прибыли. Квартиры дешевеют, и некоторые из инвесторов предпочитают их продать, фиксируя убыток, чтобы не потерять еще больше. Спекулянты, в данной ситуации меня лично мало волнуют.

Но есть такой сегмент рынка недвижимости как новостройки.
Застройщики закупали строительные материалы, платили зарплаты рабочим. Если цены сильно падают, некоторые застройщики банкротятся. Дольщики остаются без квартир.

Заметьте: дольщики заплатили по 100% стоимости, но могут остаться ни с чем.

Останавливаются стройки, а в строительной и в смежных отраслях промышленности занято порядка 10% трудоспособного населения.
И если посыпятся строительная отрасль и банковская система – приятно не будет никому.

И это уж точно затронет тех, кто либо взял, либо только собирается взять ипотечные кредиты, хоть и в рублях.

Когда представишь все возможные последствия - понимаешь, что лучше проблемы пострадавших валютных заемщиков решить: может быть списать часть долга.
Причем, если решить проблему пострадавших заемщиков, то возможно, денег с них удастся получить больше, чем если довести их до банкротства.

Другое дело, что у банков денег на это, в нынешней ситуации, может и не быть, а потому, без помощи государства - не обойтись.
Мы говорим валютным ипотечникам: «сами виноваты».

Но давайте посмотрим на ситуацию вот с какой точки зрения:

• заемщик - это чаще всего обыватель, без экономического и финансового образования. Он не мог предусмотреть последствия своих действий. Это как ребенку дать гранату, а потом говорить: «Сам виноват: зачем за колечко дернул»;
• в банках работают люди с высшим финансовым образованием. Но чаще всего, при выдаче кредитов, они не рассказывали заемщикам о рисках, а наоборот, рассказывали о преимуществах таких кредитов (неоднократно был свидетелем подобного поведения сотрудников банков);
• Центробанк мог представить риск тех, кто берет кредиты в валюте и настоять на внесении в кредитные договоры определенных пунктов, но не сделал этого.

Профилактика. Меры, которые позволят сократить количество проблемных заемщиков.

Теперь о том, какие меры я считаю важными:

Начну с профилактики, а именно:

1. Надо признать, что кредит - источник повышенной опасности.
   Нужно либо ввести в школьную программу предмет «Финансовая грамотность», в рамках которого обучать, начиная со школьной скамьи, пользованию кредитами и депозитами, либо перед получением кредита на сумму, к примеру, свыше 1 миллиона рублей, проводить курс обучения со сдачей экзаменов, чтобы заемщик понимал, что может произойти в том или ином случае, и что нужно делать при неблагоприятном развитии событий.
2. (И это уже реализовано некоторыми банками): Давать валютные кредиты лишь тем заемщикам, которые могут документально подтвердить, что имеют доходы в валюте. Но это, что называется, профилактика.
3. Надо ввести в кредитные договоры понятие «предел риска». То есть, если человек берет ипотечный кредит в валюте, то нужно предусмотреть: при каком курсе валюты кредит автоматически переводится в рубли.

Поясняю: Допустим, человек взял кредит в размере 100 тысяч долларов. Купил квартиру за 5 миллионов.
При курсе рубля к доллару 32, он взял кредит (в пересчете на рубли) 3,2 миллиона.
И ставка по валютному кредиту, к примеру, 9% годовых.
Допустим, платеж по кредиту составляет 50% от доходов.
Что произойдет, если курс изменится вдвое, и станет, к примеру, 64 рубля за доллар?
Это значит, что на платежи по кредиту будет уходить уже не 50% доходов заемщика, а все 100%.
Наивный вопрос: «А жить заемщику на что»?

Что делаем: вносим в кредитный договор пункт: в случае роста курса доллара более чем на 15% от курса на момент выдачи кредита, долг заемщика переводится в рубли. Ставка по рублевому кредиту устанавливается 12% годовых.

Казалось бы: что такое 15%?

Был курс доллара 32 рубля за доллар, а стал 36,8 рублей.
Но давайте посчитаем, на сколько вырос платеж заемщика, в случае перевода долга в рубли.

Цифру возьму «с потолка»: Был, к примеру, платеж заемщика 100 единиц. С ростом курса автоматически он увеличился на 15% (по условию), и стал 115 единиц. Но ставка по рублевому кредиту - выше, чем по валютному. А потому, платеж 115 мы должны умножить на 12% годовых и разделить на 9% годовых.

Итого, платеж стал 153,3.

Мы говорили о том, что платеж заемщика, к примеру, составляет 100 единиц и это, в свою очередь, составляет 50% от доходов.
Вопрос: сколько процентов от доходов составляет 153,3 единицы? Обычная пропорция: 153,3 х 50%/100% = 76,65

О как! Курс изменился всего на 15%, а платеж заемщика (в случае рефинансирования кредита) вырос более чем в полтора раза!!! И стал составлять 76,65% от доходов заемщика!

Но ведь нынешний курс вырос не на 15%, а на 100%, а то и на 200% (в зависимости от того, когда человек брал кредит).

Способы помощи пострадавшим валютным заемщикам. Те методы, которые уже применяли банки.

Теперь о том, как выручать действующих валютных заемщиков. Сперва о том, какие меры уже принимались различными банками:

Банк Москвы:

• Первый вариант: кредит переводится в рубли по текущему курсу с установлением ставки по рублевому кредиту, как по ранее действовавшему валютному кредиту
• Второй вариант: по кредиту устанавливается льготная ставка на один год. Средняя ставка составляет 5,11 % годовых.
• Третий вариант: Кредит переоформляется в рублевый с максимальным снижением ставки, средний размер которой составляет 5,44% на весь срок кредита.

Минусы такого решения проблемы на сегодняшний день:валютные заемщики брали кредиты в разные годы. Некоторые брали кредит тогда, когда курс доллара был 24 рубля за 1 американский доллар. Сейчас – более 60 рублей.

То есть если платеж по кредиту у заемщика составлял 50% от доходов, то при изменении курса доллара до 60 рублей, платеж составляет 60/24 х 50% = 125% от доходов.

То есть, простой перевод долга в рубли не решает проблему, потому что платить больше, чем человек зарабатывает – не возможно, а ведь надо и семьи кормить, и детей содержать.
Но для кого-то из заемщиков такие меры могут быть приемлемыми, с учетом возможного увеличения срока кредитования.

Банк ВТБ 24: Аренда с правом выкупа.

Когда заемщик не мог платить по кредиту, банк, вместо того, чтобы отдавать квартиру коллекторам, либо реализовывать по решению суда, договаривался с заемщиком о том, что заемщик продавал квартиру банку и жил в ней по договору аренды, платя арендные платежи, которые меньше, чем платежи по ипотечному кредиту.

Договор аренды заключался на три года, и определялась цена, за которую заемщик мог квартиру в течение срока аренды выкупить у банка.

Плюсы:

• у заемщика был шанс получить свою квартиру обратно.
• Он жил в своей бывшей квартире.
• реализация квартиры откладывалась, а потому, даже если заемщик не мог выкупить квартиру, ее реализация проводилась банком не тогда, когда кризис и цены на квартиры минимальные, а тогда, когда ситуация в экономике нормализовалась.
  Квартиры, в результате, продавались по более высоким ценам, и не требовалось решения суда.

Почему банки массово не применяют такое решение?
Потому что квартира на балансе банка – непрофильный актив. И банк платит налог, с имущества, находящегося на его балансе.

Что предлагаю:

• Считаю, что срок 3 года – мал, а 5 лет – самый раз, для того, чтобы заемщик накопил деньги для выкупа.
• На законодательном уровне предусмотреть, что если банк принял на свой баланс недвижимое имущество в результате меры помощи заемщику, чтобы в этом случае, налог с этого имущества не взимался в течение, например, тех самых 5 лет.

Способы помощи пострадавшим валютным заемщикам. Предложения Дмитрия Овсянникова

Теперь те меры, которые не применялись, но которые считаю необходимо принять.

Я исхожу из нескольких основных вещей:

• Проблема не может быть решена без помощи государства;
• За все надо платить, в том числе и заемщикам за свои ошибки.

А потому:

1. Смотрим, какой был размер кредита на момент получения, в пересчете на рубли.
   
   Пример: взят валютный кредит 100 тысяч по курсу 32 рубля за доллар. То есть, в рублях это 3 миллиона 200 тысяч рублей. Допустим, остаток ссудной задолженности (ОСЗ) 70 тысяч рублей, что в пересчете на рубли по курсу 60 рублей за доллар, составляет 4200000
   Берем ставку по кредиту 12% годовых.
   Представляем, что кредит получен не несколько лет назад, а сегодня.
   То есть, заключается с заемщиком кредитный договор, по которому кредит – 3200000, ставка по кредиту 12% годовых. Срок кредита – максимальный.
   Это компромиссное решение, потому что: заемщику предлагается забыть обо всех платежах, которые он вносил прежде, а государству предлагается покрыть разницу.
   Вопрос: сколько должно заплатить государство?
   ОСЗ – размер кредита по курсу на момент погашения. Итого: 70000 х 60 – 100000 х 32 = 4,2 млн – 3,2 млн = 1 миллион рублей.
2. Если остаток ссудной задолженности в пересчете по нынешнему курсу меньше, чем размер кредита на момент получения кредита по курсу на момент получения, то за базу берется размер остатка ссудной задолженности по нынешнему курсу, просто ставка по кредиту устанавливается 12% годовых, вместо тех ставок, которые на сегодняшний день предлагаются банками.
   
   Пример: допустим, остаток ссудной задолженности у заемщика 40 тысяч, а кредит был 100 тысяч. Размер долга заемщика в пересчете на рубли был 100000 х 32 = 3,2 млн; ОСЗ на сегодняшний день по курсу 60 рублей за доллар: 40000 х 60 = 2,4 млн. То есть, в кредитном договоре фиксируется остаток долга 2 миллиона 400 тысяч рублей, и устанавливается ставка по кредиту 12% годовых, что на сегодня является льготной ставкой.
3. Установить законодательно, что рефинансирование кредита в валюту РФ - не право, а обязанность банка.
   То есть, если банк-кредитор выдал валютный кредит, и заемщик, получивший валютный кредит подает заявление в свой банк с просьбой рефинансировать кредит, изменив валюту кредита на рубли - банк обязан провести такое рефинансирование, по ставке не выше, чем средняя ставка по выдаваемым кредитам в рублях, по информации Центробанка.