ипотека. кредит. ипотечный кредит

Этот вопрос был мне задан на днях журналистами «Лента.Ру». Я дал большой, развернутый ответ (из которого они взяли маленький кусочек, хоть и самое важное). Жалко мне стало своих трудов, а потому, публикую здесь свой ответ: все, что я отвечал журналистам «Ленты» и даже немного больше.

На вопрос «Стоит ли помогать валютным заемщикам вообще» есть два ответа:

По Закону или по совести?

И, к сожалению, это разные вещи.

По Закону – банки на 100% правы. Они не должны прощать долги и имеют полное право требовать возврат кредита в той валюте, в которой заемщики этот кредит брали.

Банки квартирами не торгуют: они только деньги дают и все. А потому – их меньше всего должно волновать то, как меняется валютный курс.

Теперь «по совести»:

- есть у нас те, кто принимает законы.

Если, действуя по Закону, более 100 тысяч человек становятся финансово не состоятельными, не означает ли это, что Закон, регулирующий действия сторон, не такой уж хороший? Не означает ли это, что в Закон необходимо внести поправки, благодаря которым валютный риск станет не возможным?

- есть у нас Центробанк. Который регулирует не только взаимоотношения между банками, но и валютный курс (за что его обзывают также «регулятором»).

Если Центробанк так отрегулировал валютный курс, что сотни тысяч семей добросовестных прежде плательщиков валютной ипотеки вдруг стали неплатежеспособными, означает ли это, что он должен как-то помочь заемщикам? (Не по «Закону»: по нынешнему закону он на 100% прав, а «по совести»?)

- Есть у нас банки.

Многие заемщики банков писали заявления о рефинансировании валютных кредитов и в 2009, и в 2010, и в 2011 – 2014 годах. На что их банки отвечали им отказом. Для рефинансирования кредита в другом банке, зачастую, требовалось согласие первичного кредитора. Но, отказываясь рефинансировать кредит заемщика в рубли самостоятельно, первичный кредитор, зачастую. Не давал согласия, чтобы человек мог рефинансировать кредит в другом банке. («? сам не ам, и другому не дам»). Причина? Проста и банальна: деньги. Банк, выдав кредит, получает деньги в виде процентов. Кто может рефинансировать кредит в другом банке? Тот, у кого нет просрочек по действующему кредиту. То есть, вот заемщик без просрочек, который хочет уйти в другой банк. Первичный банк-кредитор думает: «Он – уйдет, и я не буду получать от него денег! А ведь он платит исправно!» Но зато, как только у заемщика появляются просрочки, он уже другим банкам становится не интересным.

То есть, в нынешней ситуации, в которой оказались валютные заемщики, виноваты (наравне с заемщиками) все перечисленные выше инстанции. Но отвечать предлагается одним только заемщикам.

Но, повторюсь: если следовать букве Закона, то все, кроме валютных заемщиков – вроде как и не при чем.

Теперь о мерах поддержки.

Чтобы о них говорить, нужно понимать корень проблем.

Какие меры предлагаются?

Одна из мер состоит в том, чтобы дать заемщикам новый кредит, сроком на год, позволяющий платить по действующему кредиту. Эта мера хороша была в 2008 году, но она абсолютно не решает проблем большинства нынешних заемщиков.

Чтобы понять, что произошло – подставлю цифры.

Допустим, доход заемщика – 70000 рублей в месяц, и у заемщика есть кредит в размере 100 тысяч долларов, по ставке 9% годовых на 25 лет. ? купил квартиру стоимостью 4 миллиона рублей.

Платеж по такому кредиту 840 долларов, что по курсу 32 рубля за 1 доллар составляет 26 880 рублей.

Но курс изменился, а доход – не увеличился.

? платеж 840 долларов по курсу 62 рубля за доллар составляет 52080.

Что такому заемщику остается «на жизнь»? 17020 рублей?

А ведь курс опять может измениться.

Что предлагают банки (оговорюсь: не все, а некоторые)?

«А давайте мы рефинансируем ваш кредит: переведем в рубли по курсу продажи доллара (а в кассе банка у нас курс продажи 65 рублей за доллар), и платить вы будете по нынешней ставке для рублевых кредитов. Она в нашем банке – 17% годовых»

Подставим цифры?

Допустим, заемщик платил по кредиту 5 лет, и за 5 лет заплатил банку аж 20000 в счет возврата основного долга. Осталось 80000.

Опять пользуемся кредитным калькулятором. 80000 х 65 = 5 млн. 200 тысяч рублей.

Подставляем в кредитный калькулятор банка: размер кредита, срок кредитования 20 лет, процентную ставку 17% годовых.

? получаем, что заемщик должен платить в месяц 76280 рублей.

Но это – больше, чем заемщик зарабатывает!

Спасет его новый кредит?

Нет! Потому что по двум кредитам ему придется платить больше, чем зарабатывает.

А что будет, если не помочь?

Берем кредитный калькулятор практически любого банка, и подставляем в него цифры: срок кредита, процентную ставку, размер кредита...
Я конкретные цифры не привожу потому, что они значения (в данном конкретном случае) не имеют: можно подставить почти любые. 

Если калькулятора под рукой не оказалось - можете воспользоваться этим: Кредитный калькулятор

? если мы подставим циферки, то заметим очень интересную вещь: за срок кредита 25 лет заемщик вернет банку и кредит, и 2,5 - 3 кредита сверху. Вот так-то: взял - один, вернул - почти 4. (?менно поэтому, я всегда говорил всем заемщикам, что гасить кредит нужно досрочно: чтобы меньше денег отдать банку).

Представим, что заемщику простили часть долга. Допустим, половину. Это значит, что проценты будут начисляться на меньшую часть долга, и заемщик за счет кредитования вернет не 4, а два - три кредита: все-равно больше, чем взял.

Если же заемщику не помочь, а, действуя по Закону, отобрать квартиру, то получится забавная вещь. Какая?

А вот ту нам понадобится пример с цифрами:

- долг заемщика, к примеру, 100 тысяч долларов, что по курсу 32 рубля за доллар составляло 3 миллиона 200 тысяч рублей, а по курсу 62 рубля за доллар составляет 6 миллионов 200 тысяч рублей.

- квартира заемщика стоит, к примеру, 4 миллиона (когда заемщик брал кредит) и, с учетом подорожания, стоит сейчас 4 миллиона 500 тысяч рублей.

Не сложно заметить, что даже если она будет продана за 4 миллиона 500 тысяч, заемщик не сможет покрыть весь долг.

Но дело в том, что она не будет продана за 4 миллиона 500 тысяч. Почему? А для этого обратимся к отчету об оценке квартиры. ? если мы его откроем, то на самой первой странице отчета увидим две стоимости: рыночную и ликвидационную.
Ликвидационная стоимость - это стоимость, по которой квартира может быть продана, когда продажа носит вынужденный характер (наш случай), и составляет ликвидационная стоимость примерно 70% от рыночной. То есть, если рыночная стоимость составляет 4 миллиона 500 тысяч, то ликвидационная - 4500000 х 70% = 3150000.

Во как! Долг заемщика - 6 миллионов 200 тысяч, а за счет продажи квартиры банк сможет себе компенсировать лишь 3 миллиона 150 тысяч (а скорее всего, с учетом судебных издержек, и того меньше).

То есть, если заемщику помочь, банк понесет определенные потери, которые сможет компенсировать в будущем, за счет возврата кредита с процентами, если же заемщику не помочь - у банка тоже будут потери, но их компенсировать он не сможет: ни сейчас, ни в будущем.

Кому помогать нельзя

Впрочем, говоря о помощи валютным заемщикам, я бы не стал говорить обо всех заемщиках скопом. Есть категория тех заемщиков, кому помогать нельзя. Но о них поговорим как-нибудь в другой раз...