Валютная ипотека. Цинизм ситуации. | ipotek.ru
Мысли об ипотеке и недвижимости
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Этот блог - некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.

  • Валютная ипотека. Цинизм ситуации.

    Позвонила мне вчера женщина.

    Суть вопроса была простой: пару лет назад она взяла валютный кредит по ставке 7% годовых, и сейчас налоговая во-первых, предлагает ей заплатить налог с материальной выгоды, а во-вторых, начисляет крупный штраф за то, что в прошлом году этот налог не заплатила вовремя.

    К счастью, женщина пользуется налоговым вычетом, а потому, налог с материальной выгоды платить не должна (на законных основаниях). Я ей подсказал на какие статьи законов сослаться, и думаю, что ей удастся доказать налоговым органам, что они, мягко говоря, не правы.

    Но представим, что человек уже использовал свое право на налоговый вычет.

    Для понимания ситуации подставлю цифры:
    Допустим, человек взял 100 тысяч долларов в виде кредита по курсу 32 рубля за доллар.
    В пересчете на рубли его долг составляет 3 миллиона 200 тысяч рублей.

    Курс изменился и, допустим, доллар стоит 64 рубля.
    Следовательно, заемщик должен вдвое больше (в пересчете на рубли), а именно 6 миллионов 400 тысяч.
    Долг вырос вдвое.
    Платеж по кредиту - тоже.
    Зарплата - в рублях и не выросла.

    Сидит такой заемщик: думу думает: как свести концы с концами.
    И тут - письмо из налоговой, мол: «Вы пользовались слишком дешевыми деньгами, у Вас образовалась материальная выгода: заплатите налог».


    А теперь, для лучшего понимания, немного расскажу о том, что такое «Материальная выгода».

    О материальной выгоде говорится в статье 212 Налогового Кодекс РФ:

    Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды.

    И, в частности, там говорится, что «Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:

    1) материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей, за исключением:

    материальной выгоды, полученной от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в связи с операциями с банковскими картами в течение беспроцентного периода, установленного в договоре о предоставлении банковской карты;

    материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

    материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными банками, находящимися на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

    Материальная выгода, указанная в абзацах третьем и четвертом настоящего подпункта, освобождается от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 настоящего Кодекса, подтвержденного налоговым органом в порядке, предусмотренном пунктом 8 статьи 220 настоящего Кодекса...»

    Другими словами: если права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета нет, он должен заплатить налог с материальной выгоды.
     
    Что же понимается под «экономией на процентах»?
    Об этом говорится в той же, 212 Статье налогового кодекса:

    «2. При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как:

    1) превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора;

    2) превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в иностранной валюте, исчисленной исходя из 9 процентов годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора

    Во как!

    Все, у кого ставка по валютному кредиту меньше 9% годовых - имеют доход в виде материальной выгоды!

    И все по Закону, и все правильно!

    Кстати, ходят слухи, что ставку рефинансирования хотят приравнять к ключевой ставке. Представим, что это вдруг произойдет. И, если ставка рефинансирования будет 17% годовых, то 2/3 от этой ставки будет 11,3% годовых. А значит, все, у кого ставка по рублевому кредиту ниже 11,3% годовых, будут иметь доход в виде материальной выгоды. Вы, конечно, можете этот доход не видеть: главное, что его видит налоговая, а налог - нужно платить.

    Но пока ключевая ставка и ставка рефинансирования - разные вещи... Пока что. так что заемщики, взявшие кредиты по низким ставкам в рублях, пока что могут спать спокойно.

    13 января 2015 г.

    Рейтинг: 3 Всего голосов: 5