Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи? | ipotek.ru
Мысли об ипотеке и недвижимости
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Этот блог - некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.

  • Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?

    Передо мною сообщение форума:
    «Продаем квартиру. Потенциальный покупатель желает взять квартиру в ипотеку. В договоре купли-продажи покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, объясняет это тем, что «в банке получает кредит без первоначального взноса». Зачем ему это нужно, и чем мне грозит, если я соглашусь на его условия?»

    Покажу на примере, зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры.

    Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.
    Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.

    Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.
    Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений.

    Но у заемщика - нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.

    Как это сделать?

    Покупатель думает, что нужно договориться с продавцом, якобы тот продает квартиру дороже. То есть, если кредит - 5 миллионов, и это 90% стоимости квартиры, то нужно, чтобы продавец согласился в договоре купли-продажи указать 5 000 000 / 90% х 100% = 5 555 556 рублей. Понятно, что такая странная цифра вызовет подозрения, а потому, округляем, например, до 5 600 000.

    Такие хитромудрые покупатели-заемщики (у которых нет денег на первый взнос, но которые хотят квартиру купить целиком за кредитные деньги) иногда встречаются.

    И банки знают, что такое возможно.

    Именно поэтому, банк настаивает на оценке квартиры независимыми оценщиками. И хоть оценщики формально «не зависимые», но, тем не менее, аккредитованные банком.

    Прошли времена, когда оценщики легко завышали оценку, обманывая банки.
    Почему?
    Потому что оценщиков много, а «аккредитованных банком» - мало.

    Без банка оценка мало кому из продавцов или покупателей квартир нужна.

    Быть оценщиком, аккредитованным банком - почетно и приятно:
    Есть при банке, допустим, три оценочные компании - у этих трех компаний есть постоянный поток клиентов от банка. А у тех, кто не аккредитован - такого потока клиентов нет. Именно поэтому, оценщики сейчас редко когда обманывают банки, завышая стоимость оцениваемой квартиры.

    Кроме того, во многих банках (особенно там, где банк дает в виде кредита до 90% стоимости квартиры), есть специалисты, проверяющие правильность оценки, произведенной независимыми оценщиками (по сути, свои оценщики, которые перепроверяют оценку независимых оценщиков: разве что сертификат об оценке не выдают). К тому же, квартира есть в рекламе, и оценщики, подбирая аналоги для оценки, видят рекламное объявление, в том числе и о продаже этой квартиры. Сложно объяснить, почему квартира, рекламируемая за 5 000 000, вдруг продана за 5 600 000.

    То есть, покупателю-заемщику мало договориться с продавцом квартиры о завышенной оценке, нужно договориться и с оценщиками.

    А захотят ли оценщики договариваться?
    Ведь если банк обнаружит обман, то оценочная компания может лишиться аккредитации при банке, а значит, лишиться потока клиентов!

    Что будет при «хорошем раскладе»?

    Заемщик договорится с независимыми оценщиками, те завысят оценку. А в банке - не будут перепроверять оценку квартиры, произведенную независимыми оценщиками.

    В этом случае, банк выдаст заемщику кредит, заемщик отдаст деньги продавцу, и сделка состоится.
    Вероятность такого развития событий есть, но я бы оценивал эту вероятность в 30%.

    А вот вероятность другого развития событий я оцениваю как 70%:
    Либо заемщик не сумеет договориться с оценщиками, либо оценщики банка не поверят оценке независимых оценщиков.

    В этом случае банк либо откажет выдавать кредит под залог этой квартиры вообще, либо выдаст заемщику меньше денег, и у заемщика просто не будет хватать денег на покупку квартиры.

    Дело в том, что банк, выдавая кредит, выдает 90% от того, что меньше:
    - или цена квартиры, о которой договорились покупатель-заемщик с продавцом;
    - или стоимость квартиры по оценке оценщиков.

    И если оценщики оценят квартиру не в 5 600 000, как хочет покупатель, а, например, в 4 800 000, то выдаст банк в виде кредита 90% от этой, меньшей суммы.

    Если у покупателя не будет хватать денег на покупку квартиры:
    - или он будет уговаривать продавца продать квартиру дешевле;
    - или будет уговаривать продать квартиру с рассрочкой платежа (10% потом). Причем, выглядеть будет, как пострадавший от действий «нехорошего банка»: «Вы же видели, какой банк оказался»!
    - или продавцу просто придется опять искать других покупателей.

    Есть и еще один риск: «В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке»: покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец - деньги, в том числе и те, которые не получал.
    Вероятность этого риска - мала: купить квартиру, а потом расторгать сделку - я такого в своей практике не встречал, но теоретически, такая возможность есть.

    Именно поэтому, я лично не сторонник обманывать банки.

    12 июня 2013 г.

    Рейтинг: 3.8 Всего голосов: 5