Что такое ипотека? Семинар по ипотеке

Текстовая версия видео: «Что такое ипотека? Семинар по ипотеке»

Здравствуйте, дорогие друзья.

Меня зовут Овсянников Дмитрий
Я - руководитель проекта «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».
Если нужно будет потом меня найти (вдруг) - вот запишите название сайта: через него всегда найдете, если понадоблюсь для помощи в получении ипотечных кредитов или для каких-то вопросов по ипотеке. Найдете, разберетесь.

Про ипотеку я могу рассказывать ну если не часами, то днями: я думаю, трех дней будет достаточно: никак не меньше.
У меня сегодня только час, поэтому пойдем по следующему пути: буквально 10-15 минут будет мое такое небольшое вступление - краткая информация о том, что такое «ипотека» и с чем ее едят, а потом я предлагаю пройтись по тем вопросам, которые, может быть, у вас возникнут. Может быть есть какие-то конкретные вопросы по ипотеке, которые вы хотели бы для себя прояснить, ну или те вопросы, которые часто задают на форуме портала, либо на youtube канале, либо на нашем сайте. Есть те вопросы, которые пишут по почте. То есть вопросов достаточно много и источников, откуда они поступают - тоже достаточно много. И вот по этим вопросам мы пройдемся.

Итак, ипотека. Что такое ипотека?

Понятие «ипотека» - оно, как бы, далеко не однозначно. Почему?
Потому что ипотека - это залог.

Что такое «залог»?
Залог - это, по сути дела, палка-погонялка в отношении того, кто берет кредит.

Тот, кто берет кредит - называется «заемщиком»;
тот кто выдает кредит - называется «кредитором».
Так вот, когда кредитор выдает кредит заемщику, он может выдавать кредит просто так: деньгами, ничего не требуя взамен (в этом случае, это будет обычный потребительский кредит), а может потребовать какое-либо имущество в залог (и тогда этот кредит будет обеспечен залогом), и тогда, если человек перестанет платить по кредиту, в этом случае, банк сможет погасить свои убытки за счет реализации этого имущества.
То есть, если есть залог - есть ипотека, если залога нет - ипотеки нет и кредит не ипотечный.

Кредит может быть выдан под залог приобретаемой недвижимости, под залог имеющейся недвижимости.

Можно получить кредит под залог квартиры тещи (естественно, в этом случае, залогодателем выступает теща, передавая свое имущество в залог, ну а вы выступаете в виде заемщика, получая кредит). И в этом случае, если вы по кредиту не платите - теща без квартиры: можно поздравить.

То есть варианты получения ипотечного кредита могут быть достаточно разные.

Что нужно понимать: когда человек берет ипотечный кредит и банк этот кредит выдает, то банк, по сути дела, человека не знает: как он будет платить? А будет ли возвращать кредит или не будет вообще?
Вот.

По жизни, всегда есть две мотивации, которые заставляют любое существо что-либо сделать: одна мотивация - это желание приобрести, вторая мотивация - это страх потерять.
Все остальные мотивации - производные от этих двух.

Чего боится потерять банк, выдавая кредит?

Он боится потерять деньги: он боится что заемщик не будет платить по кредиту, он боится, что выдав деньги заемщику, не сможет вернуть свои деньги. Поэтому, задача банка - максимально тщательно постараться проверить заемщика, чтобы ответить на вопрос: а будет ли данный человек платить по кредиту или не будет.

Чего хочет получить банк, когда выдает ипотечный кредит?

Банк хочет получить деньги. То есть, грубо говоря, он выдал вам миллиона два, три, четыре, пять кредита, а за срок пользования кредитом, вы ему вернете в полтора раза больше. То есть банк заинтересован вот в этой вот прибавке.

Но что получается? Что кредит, допустим, выдается лет на 15. И первые лет 5, а то и 7 заемщик никакой прибыли банку не принес: он всего-навсего погасил то, что банк ему выдал.
Но если мы посмотрим график погашения задолженностей и график платежей, то мы обнаружим, что циферки расписаны будут немножко по-другому: что в счет погашения долга такая-то сумма пошла, а в счет погашения процентов - другая сумма пошла.
То есть, формально кажется, что заемщик банку принес о-го-го какую прибыль. А в течение первой половины срока кредитования заемщик, по сути дела, возвращает то, те деньги которые у банка взял. И ни копейки больше. Вот.
Такие вот парадоксы при ипотеке бывают.

Как банк может понять, можно ли выдавать кредит данному человеку или нельзя?

Первый вопрос: а есть ли у человека возможность платить по кредиту?

Как это определяется?
Это определяется через доходы. То есть, если у человека есть доходы - значит, банк считает, что данному человеку кредит давать можно. Отсюда, задача понять: а есть ли у человека доходы или нет?

Ну все очень просто: если человек работает в крупной известной компании, и получает белую зарплату, зарплату которую может подтвердить справкой по форме 2-НДФЛ, то есть, тут, как бы, все ясно и понятно: подтверждает - значит, есть доходы;
не подтверждает - значит, нет доходов.

Но очень много людей у нас в стране (и это не секрет) получают, так называемые, «конвертные зарплаты»: когда «рубль пишем - два в уме», то есть, допустим, расписывается человек за десять тысяч рублей, а получает 100 тысяч рублей.
Банки научились работать и с этим.

То есть, в этом случае, задача банка - по каким-то косвенным признакам понять: а есть ли у человека доходы или нет?
Еще как можно понять, насколько платежеспособный человек: будет он платить по кредиту или нет?
Для этого существует бюро кредитных историй...

Продолжение следует.