Дмитрий Овсянников, ИПОТЕК. РУ

Дмитрий Чариков: Сегодня у меня в гостях мой коллега, Дмитрий Овсянников, ведущий программы «Банки. Люди. Ипотека». Но сегодня он выступает в другой ипостаси, в качестве руководителя портала «ipotek.ru, об ипотеке по-русски».
Дмирий, добрый день!

Дмитрий Овсянников: Добрый!

Дмитрий Чариков: И первый вопрос конечно же по поводу ипотеки. Бытует мнение, что ипотека - это зло для человека. Как Вы считаете?

Дмитрий Овсянников: Ипотека - это инструмент. Да, вот есть инструмент скальпель, им можно операцию сделать, а можно на тот свет человека отправить. Есть инструмент топор, им можно дом построить, а можно курятник в щепки разнести. 

Дмитрий Чариков: Дмитрий, Вы начитаете пугать.

Дмитрий Овсянников: И ипотека точно такой инструмент. Если человек не умеет им пользоваться, он может стать банкротом с помощью этого инструмента. Но если человек умеет этим инструментом пользоваться, то ипотека как инструмент может сделать его жизнь намного качественнее, намного лучше. А уж как человек воспользуется это не от ипотеки зависит, это от него самого зависит. Просто ипотека - это инструмент многострадальный, кто только ипотеку не ругает. Чуть что не так, виновата ипотека. Если человек курятник в щепки разнес с помощью топора, то никто топор ругать не будет. А ипотеку - все кому не лень.

Дмитрий Чариков: Дмитрий, как на Ваш взгляд, какова должна быть ипотечная ставка для того, чтобы катализировать спрос на рынке недвижимости?

Дмитрий Овсянников: Ну если мы говорим о нашем рынке и о том, чтобы пошли продажи, то достаточно, чтобы ставка была на уровне 10% годовых. То есть 10% для нашего рынка - это очень хорошая ставка, при которой продажи просто взлетит чуть ли не в космос. Ну а так потихонечку мы должны придти к общемировой практике, когда ставка по ипотечным кредитам 2-4% годовых. 

Дмитрий Чариков: И тем не менее ключевая ставка - это все-таки основное условие при формировании тех или иных кредитных продуктов и сегодня набирает все больший оборот от застройщиков, от девелоперов предложения по процентным меньшим ставкам, чем ключевая. Вот если в этом направлении девелоперы будут двигаться, насколько это положительно повлияет на уровень спроса на первичном сегменте рынка недвижимости?

Дмитрий Овсянников: Ну мы как-то делим рынок недвижимости, забывая, что он общий. Делим на первичнфый и вторичный. То есть что получается? С помощью  господдержки ипотеки мы поддержали одну часть потенциальных покупателей, но у нас кроме покупателей, кроме тех кто покупает для того, чтобы жить в этой квартире есть еще достаточно большая категория людей, кто меняет свои жилищные условия, кто улучшает жилищные условия. И вот сейчас создалась парадоксальная ситуация, когда новостройки легко купить, но поменять свое вторичное жилье на новостройку уже достаточно сложно. Почему? Потому что для чтобы вот этот обмен состоялся человеку нужно найти покупателя на свою собственную квартиру на вторичном рынке. А это сейчас не так-то просто сделать. Получается, что когда мы стимулирум спрос в одном единственном сегменте, это в общем-то убивает весь рынок. Да, на какое-то время новостройки мы спасли. Но что будет с общим рынком недвижимости? 

Дмитрий Чариков: На сегодняшний день довольно активно обсуждается, что растет количество компаний застройщиков, которые уходят в банкротство и по данным РАСК в прошлом году по отношению к позапрошлому это количество увеличилось в 5 раз. По данным того же рейтингового агентства в январе уже нынешнего года количество компаний, ушедших в банкротство стало в 2 раза больше, чем по отношению к январю прошлого года. Это печальная тенденция. Как Вы считаете с точки зрения популярности такой схемы приобретения жилья как долевое строительство каковы шансы?

Дмитрий Овсянников: Ну я так думаю, что это схема, от которой придется все-таки отказываться. Потому что уж очень большое количество обманутых, пострадавших дольщиков она плодит. И нужны серьезные изменения и законодательство, для того чтобы можно было приобретать квартиры на первичном рынке и не иметь при этом проблем. 

Дмитрий Чариков: Дмитрий, что на Ваш взгляд может стать альтернативой сегодняшнему долевому участию в строительстве?

Дмитрий Овсянников: Не знаю. Потому что, это целиком и полностью перерабатывать рынок, целиком и полностью переделывать. То есть нужна критическая масса. То есть когда наше правительство поймет, что в нынешней ситуации стало уж очень много обманутых, пострадавших дольщиков, вот тогда придеться просто менять правила игры на рынке. И делать это кардинально.

Дмитрий Чариков: Хорошо. Я не могу не задать этот вопрос. Дело в том, что в первый день выставки, 17 марта, прошла конференция «Власть. Интернет. Рынок недвижимости», где обсуждался вопрос регулирование рынка недвижимости, в том числе риэлторская деятельность. Был достаточно серьезный состав спикеров, присутствовал Иван Дмитриевич Грачев, депутат от Государственной Думы РФ и похоже, что дело начало сдвигаться с мертвой точки. Вот Ваше отношение к этому вопросу?

Дмитрий Овсянников: Регулирование безусловно нужно. Вопрос, кто будет регулировать. Раньше когда было лицензирование риэлторской деятельности, его под себя взяли РГР, Моссковская Ассоциация-Гильдия Риэлторов. На есгодняшни день эти ассоциации как-то самоустранились от процессов регулировния рынков. И сейчас, я так понимаю, регулирование на рынке будет, но оно будет спущено сверху и уже мнение риэлторов мало кто спросит.

Дмитрий Чариков: Ну вот на ваш взгляд есть две формы регулирования, два регулятора. Это саморегулирование, то есть непосредственные участники рынка, профессионального сообщества и некие, назовем так, регуляторы обязательные, которые спускаются сверху. В каком соотношении должны быть эти два инструмента регулирования?

Дмитрий Овсянников: Соотношения я не знаю. Но я так понимаю, что участники рынка друг с другом договориться не могут. Хотя, казалось бы, риэлтор - это переговорщик, специалист, который должен находить какие-то общие решения, должен договариваться с контрагентом, но риэлторы почему-то хуже всего договариваются друг с другом. Поэтому регулировать рынок риэлторы уже не смогут. Скорее всего регулирование будет спущено сверху. И на сегодняшний день, общаясь с различными риэлторами, в том числе и с представителями различных ассоциаций, но все они говорят: «скорее бы уже спустили какое-то регулирование, мы устали от этого бардака, который на рынке происходит». То есть сами регулировать уже не хотят...

Дмитрий Чариков: Или не могут?

Дмитрий Овсянников: Или не могут и ждут, когда кто-то сверху спустит вот это вот регулирование.

Дмитрий Чариков: И возвращаясь к теме ипотеки, по данным девелоперских компаний, доля ипотечников составляет от 50 до 80%, в регионах эта доля приближается к 100%. Какие дополнительные риски несут граждане, которые приобретают квартиры в объектах строительства под ипотеку.

Дмитрий Овсянников: Ну риск достаточно большой. Дело все в том, что банк, он всего лишь навсего дает деньги. Более того, без решения банка, когда квартира находится в залоге, ничего с этой квартирой заемщик, он же дольщик сделать не может. И получается, что участие банка с оджнолй стороны - это какая-то небольшая гарантия того, что со стройкой все будет хорошо, как считают люди. Потому что банк проверил прошлое этой компании, как она строила объекты. Но гарантировать, что будет в будущем мы не можем. И вот на это будущее распространяются дополнительные риски. Ведь если человек останется без денег и без квартиры в результате, но он взял кредит в банке, это не освобождает его от необходимости платить по этому кредиту.

Дмитрий Чариков: Ну что ж, у нас в импровизированной студии в рамках выставки недвижимости был Дмитрий Овсянников, ведущий программы «Банки. Люди. Ипотека» на радио MедиаМетрикс и руководитель портала «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».