долларовая ипотека - что делать?! | ipotek.ru

знаю, знаю, надо было раньше думать, но получилось так, что приходится думать теперь. пожалуйста, помогите советом?
у меня квартира в ипотеку, брала около 2-х лет назад, доллары, общая сумма 170 000 usd на 25 лет, 10,5% годовых, в месяц плачу 1660 долларов.
часть кредита погашена досрочно (без комиссии за досрочное погашение), сейчас осталось 130 000 долларов основного долга и 11 лет с ежемесячной выплатой 1660 долларов в месяц.
варианты того, как можно избавиться от валютных рисков:
1) есть возможность рефинансирования данного кредита в рубли, но на этом теряются:
а) имущественный налоговый вычет
б) необходимо будет заново делать оценку стоимости квартиры (около 8 000 рублей)
в) возможно, придется заново страховать имущество и заемщика, хотя страховка у меня действительна до ноября 2009 - сотрудник банка путался в показаниях, поэтому неточно.
г) самое неприятное - ставка будет 21,5% годовых
д) придется заплатить комиссию банку за данную операцию - 60 000 рублей

2) есть вариант продать данную квартиру родственнику, который возьмет рублевую ипотеку на более выгодых условиях, чем при рефинансировании и таким образом произвести "рефинансирование" собственными силами.
например, в сбербанке можно взять рублевую ипотеку с 15% годовых.
в связи с этим вопросы:
1) могу ли я продать эту квартиру, если она в залоге у банка, чтобы погасить остаток долга? в Сбербанке сказали, что у них на такую квартиру точно не дадут кредит.
2) есть вариант взять ипотеку под обеспечение другой квартирой, находящейся в собственности родственника, и таким образом обойти условие сбера, что квартира не должна быть в залоге. но тогда эта квартира должна быть юридически чистой - там никто не должен быть прописан - это условие всех банков?
на этом варианте мы теряем:
а) 10 000 за обслуживание ссудного счета - единоразовая выплата
б) оценка 2-х квартир - около 16 000 руб.
в) время на сбор/оформление документов и принятие решения от банка
г) возможно, банк примет решение выдать сумму, меньше чем остаток задолженности по долларовому кредиту - предсказать невозможно, т.к. курс постоянно меняется.
д) вероятно, придется платить налог с покупки второй квартиры. сколько он составляет? есть ли еще подводные камни для владельцев 2-х квартир?
е) мы все равно теряем имущественный налоговый вычет

решение нужно принимать как можно быстрее, т.к. доллар с каждым днем дороже и дороже, не погли бы Вы посоветовать, как лучше в данном случае поступить? будем страшно благодарны!

To Lerka:

1. а) - вычет теряется
б) оценка 4 - 5 тыс.
в) возможно придётся страховаться в другой страховой;
г) ставка в рублях возможна 16 - 17% годовых: зависит от стоимости квартиры и от того, какую часть стоимости составляет остаток ссудной задолженности;
д) а с учётом других расходов - возмжно и больше;

2. При варианте, когда родственик покупает Вашу квартиру, самый сложный момент, что это - родственник: не любят банки сделки между родственниками, то есть нужно смотреть, насколько это близкий родственик.
И ещё: покупка квартиры, находящейся в залоге - ... надо хо-о-орошенько поискать банк, который на это согласится.

To Дмитрий Овсянников:
Дмитрий, спасибо большое за ответ!


это где такое возможно? в том банке, в котором у нас кредит, как я написала, ставка будет 21,5%!

Дмитрий, не могли бы Вы еще ответить на вопрос 2 д) пожалуйста? пока мне этот 2й вариант видится наиболее реальным, т.к. с родственником все в порядке - по документам незаметно, что он родственник, тут как раз проблем не будет.


но ведь есть вариант предложить банку в залог квартиру родственника, находящуюся у него в собственности. одна беда - у него однушка, у нас двушка, поэтому боюсь, что суммы предоставленного нам кредита не хватит для погашения остатка долга.
Дмитрий, подскажите пожалуйста, в случае такого залога квартира обязательно должна быть "юридически чистой" (в ней не должно быть прописанных)?
заранее спасибо!

Дмитрий!
А провокационный вопрос: в период с 1 ноября ваша фирма сколько ипотечных кредитов рефинансировала в другом банке? В смысле получения положительного решения от другого банка, понятно что весь цикл занимает много времени.

To nol:

Провокационный ответ: с сентября и до Нового года - ни одного. Потому как до Нового года те банки, которые декларировали рефинансирование - только декларировали.
Программа по которой можно рефинансировать кредиты "на деле", а не "на словах", появилась только в декабре.
Сейчас есть несколько клиентов "в работе". Но рефинансирование - процесс не быстрый, и пару месяцев занимает.

Это требование есть в сбербанке - есть банки, которые дадут кредит под квартиру с прописанными людьми (в том числе и с несовершеннолетними детьми) , главное - отсутствие детей в числе собственников квартиры и согласие всех сособственников.



Налога при покупке 2-ой квартиры у покупателя не возникает.
Во втором жилье может оказаться завышенным коммунальный платеж - а может и не оказаться( зависит от ЖЭКа)

При рефинансировании:если в новом банке есть страховая компания, в которой Вы уже застрахованы - Вам надо будет лишь поменять выгодоприобретателя ( банк) в страховом сертификате - это менее затратно.

To vetric:

спасибо большое!

To Дмитрий Овсянников:

Дмитрий, скажите пожалуйста, за подробностями по рефинансированию кредита, выданного в одном банке, другим банком при участии Ваших брокерских услуг можно обратиться по почте? или лучше позвонить? или обязательно лично придти?

To Lerka:
Звоните: договоримся о встрече. Мы работаем по предоплате: а то сейчас много тех, кто сам не знает что хочет: сегодня хочет рефинансировать, а завтра - передумывает. Но при этом, работаем на результат: в договоре прописано, что если банк отказывает в рефинансировании, то внесённые нам клиентом деньги - возвращаются.

У меня тоже долларовая ипотека. Задыхаюсь от курса доллара. Нет ли сведений на тему, что будет предприниматься по этому вопросу? Мои выплаты в месяц увеличились на 20 тыс.рублей. Это много! И если доллар будет расти, будет еще больше!

Лю-ю-ю-ди!!!! Подскажите, плиз! Натворила делов, теперь не знаю как отыграть назад!
В 2007 году взяла долларовый кредит на квартиру в КИТ Финансе под 11,5% годовых на 20 лет.
Купила квратиру, все супер!
...Доллар начал расти! Собрала всю информацию по рефенансированию в рублевый или досрочному погашению кредита путем продажи квартиры (и в дальнейшем покупке новой ч\з новую ипотеку в Сбере под 14% годовых с мин.первым взносом). Решилась на второе. Получила в Сбере одобрение и у КитФинанса согласие на продажу квартиры, выставила ее на продажу, но.... стоимость квартиры с каждым днем падает и покупатели готовы брать кредитную квартиру по смешной цене, которой я даже сумму кредита не погашу. Поняв, что квартиру нет смысла сейчас продавать, не знаю, что делать.Ведь Кит Финанс уже выдал согласие на продажу и как бы это согласие не обернулось в требование на досрочное погашение....

вопрос ваш "что делать" риторический. В любом случае остаток кредита у вас в долларах, чем дольше вы его имеете, тем больше рублей потом придётся отдавать. Что перекредитовываться на рубли, что продавать квартиру - везде свои нюансы, и они не в вашу пользу сейчас.

По поводу требований о досрочке - не обернется. Нет такого механизма. По этому поводу не волнуйтесь.

Такой же риторический, как и вопрос о курсе доллара: каким он може быть.
Напрмер, на форуме Клуба трейдеров пишет arior:

Правда, там же, несколькими постами ниже тоже сообщение arior'a:

Добрый день! Хотелось бы узнать, что пишут по Вашему вопросу. У меня тоже $-ипотека и очень тяжко. Что советуют, прогнозируют, говорят? Чиркните в valeri7128@yandex.ru/ Спасибо, если откликнитесь

Взяли ипотеку летом в долларах, и вот...Совсем непонятно, что будет дальше с курсом, скорее всего, взлет до невиданныхвысот, и тогда уже не потянуть выплаты по ип.кредиту. Кто-нибудь столкнулся с подобной ситуацией?. Может, есть какие-то мысли на сей счет?

Что будет с курсом доллара - действительно не понятно. Есть возможность рефинансировать кредит в рубли, но это мероприятие связано с большими доп. расходами, да и сделать рефинансирование можно только с согласия первичного банка-кредитора и после окончания моратория на досрочное погашение.

Рефинансирование будет очень сложно сделать, во-первых банк должен быть уверен в том, что рубль не упадет в ближайшее время и долгосрочное по сравнению с долларом и он в этом не потеряет, так что врятли он разрешит в такой нестабильной ситуации с валютами

Ну почему же. Сейчас рефинансирование из долларов в рубли проходит достаточно легко. Ставки, правда, по рублевому кредиту получаются на уровне 14% годовых. Но если доходы нормально подтверждаются - ничего невозможного нет.
(В ставке могу немного ошибаться: сотрудники "ИПОТЕК. РУ" могут подсказать по-точнее.)

--------------------

Добрый день!
Что касается рефинансирования кредита,то процентная ставка по рублевому кредиту будет немного выше (около 14% годовых), чем Ваша процентная ставка в долларах (10,5%).
Если вдруг почувствуете, что Вам не комфортно платить такой ежемесячный платеж, какой платите на данный момент, и Вы заходите его уменьшить, Вы сможете это сделать за счет пересмотра срока кредитования (на больший срок).В любом случае, какие бы не происходили колебания доллара на рынке, они вряд ли значительно увеличатся. А платеж у Вас остается прежним.



--------------------

На сегодняшний день при определенном соотношении кредит/залог по рефинансированию возможна ставка 11% годовых в рублях на срок до 25 лет (предложение ограничено сроком акции).
Однако рефинансироваться под залоговую квартиру возможно не всегда: если остаток долга составляет более 90% от оценочной стоимости квартиры, то кредит получить не удастся. Поэтому, при росте курса, лучше не затягивать с рефинансированием в рубли.


--------------------