Истребование залога | ipotek.ru

Доброго времени суток!
1) При выдаче ипотечного кредита банки использует в настоящее время две схемы: выдача кредита до гос.регистрации и выдача кредита после гос.регистрации сделки. Наиболее безопасный вариант для банка – выдать кредит после гос.регистрации, но он более опасен для продавца.
Возьмем следующую схему: утвердили кредитный лимит, проверили квартиру, подписали договор купли-продажи (ипотека в силу закона в соответствие с договором купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств …) и кредитный договор. Покупатель отдал продавцу аванс в размере разницы между стоимостью квартиры и суммой кредита. Документы переданы на гос.регистрацию. Страхование производится после регистрации, так как страховая компания до перехода права собственности страховать отказывается (титул, повреждение и здоровье). Кредит предоставляется при выполнении заемщиком требуемых банком условий (в том числе страховка), при невыполнении всех перечисленных условий кредитный договор расторгается в течение n количества времени. Заемщик оказался непорядочным, несмотря на все проверки и анализы, и не застраховался. Соответственно, банк кредит не выдал, а право собственности уже перешло.
Поделитесь опытом, как в данном случае необходимо поступать продавцу? У меня, к радости , подобной практики еще не было, но вопросы возникают. Какой порядок действий продавца и сколько займет времени аннулирование сделки?
2) Не подкините ссылки на информацию о практике истребования банком предмета залога? Тоже практики нет, а хотелось бы знать, как это работает реально.
Заранее благодарю!

To nima:

Дело в том, что Россия - большая.
И практика совершения ипотечных сделок в разных регионах различна.
В Москве это происходит так:
В день сделки (или за день до нее) заемщик страхуется: страхует имущество от повреждения, страхует титул собственника, страхует свою жизнь и трудоспособность.
Только после этого банк выдает кредит.
Таким образом, заемщик не может получить кредит не застраховавшись.
Полученные заемщиком деньги: или закладываются в ячейку депозитария банка (обычно - банка-кредитора) и могут быть получены после гос. регистрации сделки продавцом квартиры в случае, если покупатель стал собственником квартиры (если продавец продал квартиру Дяде Васе с улицы, к сделке заемщика никакого отношения не имеющему, - он из депозитария, естественно, деньги не получает). Если регистрация сделки по каким-либо причинам не возможна, доступ к деньгам получает заемщик-покупатель, он забирает деньги и возвращает кредитную часть денег банку-кредитору.
Второй вариант передачи денег - через аккредитивный счет.
Третий вариант передачи денег - когда банк выдает кредит заемщику а заемщик передает деньги продавцу перед регистрацией договора купли-продажи квартиры. (Этот, последний вариант применяется единицами банков, но в Москве такой вариант передачи денег практически не практикуется).
Такого, чтобы продавец пошел на сделку не видя денег - такого я не помню, ни в одном из банков: хотя с ипотекой работаю достаточно давно.
Я допускаю, что в том регионе, где Вы живете и (или) работаете - может быть иная практика совершения сделок.
Просто в большинстве регионов России, будь то Санкт-Петербургский, Владивосточный, Новосибирский, Московский,... таких проблем о которых Вы пишете - просто нет.
2)Насчет истребования предмета залога: практика, увы, есть. В январе 2007 года состоялся первый аукцион по продаже квартиры должника.
Было напечатано в Ведомостях:
Ипотечная квартира ушла с молотка
Но сейчас статья доступна лишь за плату подписчикам.
Выдержки из статьи есть Здесь; обсуждение проходило еще в январе.
Кроме того, информация о аукционе по продаже квартиры была Здесь
Так что практика есть.
Основания для обращения взыскания есть в Законе об Ипотеке, я их приводил здесь
Я пишу "Увы" потому как жаль заемщика, создавшего этот прецедент. Есть не мало случаев (не среди моих клиентов;я их знаю от сотрудников банков, и квартиру одного должника сейчас продаем), когда заемщики не выполняли своих обязательств, и оставались в итоге без квартиры. Но при этом, и риэлторы, и сотрудники банков всегда подсказывали: как заемщику свести свои потери к минимуму.
Но что касается аукциона в Питере: такое впечатление, что кому-то важно было создать прецедент. Кому - не знаю...
(Просто обратите внимание: на рыночную цену квартиры в момент аукциона, и на ту, по которой квартира должника реально была продана. Я так понимаю, что квартира "ушла" по ликвидационной стоимости (или чуть дороже, но близко к ликвидационной).

To Дмитрий Овсянников:

Дмитрий! Вы совершенно правы, в нашем регионе банковских ячеек нет, аккредитивная форма расчетов не применяется. То есть ситуация в том виде, в котором я описала. Слишком мы далеко от основной цивилизации...
Огромное спасибо за ссылки! Нужно расширять свой кругозор.
Кстати, очень дельный сайт, если потенциальный заемщик (покупатель) в принципе расположен к чтению (большинство клиентов читают договоры после подписания и проведения сделки), то информацию можно получить в полном объеме, полезную и достоверную.
Спасибо!