квартира с незначительной перепланировкой | ipotek.ru

Добрый день! Скажите, пожалуйста, может ли банк одобрить квартиру с незначительной перепланировкой (например, перенос встроенного шкафа из комнаты в коридор с соответсвующим переносом стены или изменение местоположения ванны с продольного на поперченое и т.д.), если продавцы квартиры не узаконили такую перепланировку? Какие в этом случае риски у нас?
Заранее спасибо за ответ.

To marcianin:
День добрый! Квартиру банк с перепланировкой одобрить может. В списке документов по квартире обычно есть отчет о рыночной стоимости квартиры, который вы должны предоставить в банк. Оценочная компания выезжает на объект и сопоставляет план квартиры по документам и то, что есть реально. Если есть перепланировка, то оценщик должен указать это в своем отчете. Банковский работник, изучая пакет документов по квартире, обязательно обратит внимание на то, что перепланировка существует. Банк с перепланировкой квартиру взять в залог не захочет, поэтому есть несколько вариантов:
1) Продавец должен узаконить ее, но это долгая песня, к тому же продавец может отказаться продавать квартиру по ипотеке, а это не в ваших интересах, поэтому
2) Договориться необходимо с банком и написать им нотариальное обязательство о том, что в течении определенного времени( например 1 года) Заемщик обязуется или узаконить перепланировку, или вернуть все в первоначальное состояние. Банк это будет естественно отслеживать, а ам придется выполнить обязательство, которое вы дали. Кроме всего прочего, банк может указать в кредитном договоре, что одной из причин, по которой банк исстребует досрочного погашения кредита и будет невыполнение обязательств по произведенной перепланировкой. Есть и другой способ, но это не очень хорошо - обманывать банк.

To marcianin:

Как правильно заметил(а) alzamay, о перепланировке банк узнает из отчета оценщиков. Оценщики, в свою очередь, сравнивают то, что видят реально в квартире, с тем, что нарисовано в поэтажном плане БТИ.
А дальше все зависит от конкретного банка:
- Есть банки, для которых любая неузаконенная перепланировка - стоп-фактор: или ищите другую квартиру (без перепланировки), или перепланировку нужно узаконить, а только потом Вам дадут кредит.
- Есть банки, нормально относящиеся к любой перепланировке, за исключением уж особо экзотических случаев: когда убрали фасадную стену дома, разрушили несущие перегородки, произвели серьезное переоборудование (Остальное - допускается: в БТИ об этом не знают, красных линий на плане БТИ нет - и ладно).
И тот и другой случаи - крайности.
В большинстве случаев, банки более адекватно подходят к данному вопросу.
Итак, возможны варианты.
Допустим, снесены встроенные шкафы. Возможны следующие позиции банков:
- нет шкафов - и ладно;
- перед сделкой с Вас берется обязательство либо вернуть все в первоначальный вид, либо узаконить (выполнение обычно не проверяется);
- самой грамотной считаю следующую позицию: когда банк направляет Вас в независимую экспертную организацию, которая делает заключение: возможно ли такую перепланировку узаконить в принципе или нет (со ссылкой на соответствующие законы и постановления). Получаете экспертное заключение, приносите его в банк, если узаконить можно - сделка возможна; если узаконить не возможно - сделка не возможна.

Теперь давайте разберемся что однозначно не узаконивается:
перепланировки:
- если снесена фасадная стена дома, и стеной становится остекление лоджии;
- если санузел расширен на ширину коридора (или меньше, главное что стал больше своих прежних размеров);
переоборудование:
- если радиаторы отопления вынесены на застекленную лоджию.

Что однозначно узаконить можно:
- снесены или установлены встроенные шкафы;
- остеклена лоджия или балкон;
- снесены или установлены антресоли.

Кстати, банк может перепланировку "пропустить", а страховая - "упереться" и застраховать "под условием".
Приведу пример:
люди совместили санузел.
Банк разрешает такую перепланировку, страховая - страхует, но "с условием": что если происходит что-то вследствие разрушения перегородки санузла, то это - не страховой случай. Банку важно, чтобы было возмещение всегда: в любом случае. Значит, если страховая компания вставляет в договор страхования такой пункт - банк кредит не дает.
Аргументы страховой относительно такой перепланировки:
в туалете и в ванной - есть гидроизоляция. Под стеной между ванной и туалетом - такой гидроизоляции нет.
Если при перепланировке строители гидроизоляцию не положили, то любая авария может привести к тому, что вода польется к соседям. (Недавно по такому случаю общался со страховой компанией).

Подводя итог:
1. Вам нужно пообщаться с банком: выяснить его позицию относительно перепланировок;
2. Внося аванс за квартиру, обязательно прописать в соглашении с продавцом, что если банк откажется кредитовать квартиру по причине неузаконенной перепланировки - аванс Вам вернут.

To marcianin:

В дополнение к вышеизложенному хочу сказать, что есть банки, которые в случае неузаконенной перепланировки уменьшают размер кредита на стоимость ее узаконивания.

Спасибо всем большое!!!

Еще до внесения аванса стоит показать документы сотрудникам банка, чтобы понимать возможно ли оформление этой квартиры и на каких условиях. Банк может обязать Вас все вернуть в изначальное положение или узаконить в определенные сроки.
Но необходимо понимать позицию банка, т.к. некоторые, просто откажут в выдаче кредита, если в квартире имеется не узаконенная перепланировка.

--------------------

Со встроенными шкафами все не так просто, как кажется на первый взгляд.
Если встроенный шкаф находился в прихожей или других помещениях относящихся к общей площади квартиры, то от его сноса никому ни жарко, ни холодно, большинство банков пропустят такую перепланировку. А вот если снесен шкаф, который располагался на жилой площади квартиры, т.е. в жилой комнате, то надо учитывать, что площадь встроенного шкафа всегда относится к общей, т.е. не жилой площади квартиры, шкафа не стало - увеличилась жилая площадь квартиры, соответственно, уменьшилась не жилая площадь. А этот факт может существенным образом повлиять на возможность проведения ипотечной сделки.
Поэтому, будущим продавцам - сносите встроенный шкаф в комнате - узаканивайте перепланировку сразу, не ждите сделки купли-продажи! Учитывая количество ипотечных сделок на рынке, шансоф, что именно вас "пронесет" не так уж и много!


--------------------

Какой именно банк?
С незначительной не узаконенной перепланировкой пропускают почти все, с отлагательным условием узаконить ее, но не по всем программам.
Есть банки, разрешающие приобрести недвижимость и со значительной перепланировкой.
Все как всегда индивидуально, нет универсальных рекомендаций.
Вы можете или подбирать недвижимость под требования банка, или (если очень сильно понравилась), подобрать банк готовый ее кредитовать.

--------------------