2 страниц V   1 2 >  
ќтветить в данную темуЌачать новую тему
ќбмен квартиры, наход€щейс€ под залогом у банка
glex
сообщение 2.8.2006, 20:04
—ообщение #1


јктивный участник
***

√руппа: ѕользователи
—ообщений: 33
–егистраци€: 7.6.2006
ѕользователь є: 183
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



ƒопустим вз€л кредит, купил 1-к кваритру, успешно расчитываюсь с долгами. ƒо конца не расчиталс€ и вдруг решил что маловато мне будет 1-к, хочу 2-к. “акое возможно?
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
glex
сообщение 2.8.2006, 20:10
—ообщение #2


јктивный участник
***

√руппа: ѕользователи
—ообщений: 33
–егистраци€: 7.6.2006
ѕользователь є: 183
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



»ли второй вопрос:

ƒопустим, решил, что надоело жить в этой квартире (например, не справл€юсь с погашением кредита), хочу в шалаш переехать, там долгов не будет. ћогу € избавитьс€ от квартиры и от долгов?
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ƒмитрий
ќвс€нников
сообщение 2.8.2006, 20:29
—ообщение #3


јктивный участник
***

√руппа: √лавные администраторы
—ообщений: 3339
–егистраци€: 24.10.2005
ѕользователь є: 1
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



To glex:
¬ам теоретически или практически?
“еоретически - возможно, практически - сложно.
Ќесколько лет говорили о рефинансировании кредитов. —ейчас это уже возможно.
—ейчас то, о чем говорите ¬ы уже востребовано. Ќе удивлюсь если меньше, чем через год то, о чем пишете ¬ы будет уж если и не общей практикой, то несколько банков точно это будут делать: ипотечное кредитование-то развиваетс€!
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
glex
сообщение 3.8.2006, 8:36
—ообщение #4


јктивный участник
***

√руппа: ѕользователи
—ообщений: 33
–егистраци€: 7.6.2006
ѕользователь є: 183
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



“о есть, на сколько € пон€л, практики такой пока нет ни у кого, и это пока чиста€ теори€.
»нтересно как вообще это происходить будет.
ѕродажа квартиры, наход€щейс€ под залогом и покупка новой и сдача еЄ снова под залог (навороченна€ кака€-то ипотека). Ёто, кажтес€ на пор€док сложнее и запутаннее чем просто покупка с последующей сдачей в залог (обычна€ ипотека). —оответственно, новое поле де€тельности дл€ поборов граждан.
’от€, ...... за 25 лет (срок кредита) может столько всего нового произойти ....
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ƒмитрий
ќвс€нников
сообщение 3.8.2006, 11:00
—ообщение #5


јктивный участник
***

√руппа: √лавные администраторы
—ообщений: 3339
–егистраци€: 24.10.2005
ѕользователь є: 1
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



glex:
’от€, ...... за 25 лет (срок кредита) может столько всего нового произойти ....

—овершенно верно.

ѕрактика есть, но достаточно "кор€ва€".
Ќо чтобы практику изменить, нужно желание банков (оно есть) и некоторое врем€.
ѕоэтому, если задумываетесь о покупке однушки сейчас, с тем, чтобы через пару лет ее помен€ть на большую - действуйте: за пару лет уж точно эти схемы будут отлажены.
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
glex
сообщение 8.8.2006, 18:33
—ообщение #6


јктивный участник
***

√руппа: ѕользователи
—ообщений: 33
–егистраци€: 7.6.2006
ѕользователь є: 183
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



ј всЄ таки, если наступила така€ ситуаци€, что € не в состо€нии расчитыватьс€, не дожида€сь, пока банк начнЄт судебный процесс, могу ли € сам по своей инициативе зате€ть продажу купленной по ипотеке квартиры?
 стати покакой цене банк продаЄт квартиру? ѕо текущей на момент продажи (с учЄтом роста) или по какой-то абстрактной? „его себе возьмЄт с продажи и чего мне отдаст?
ƒопустиим купил € квартиру за 200000$ а она через год к тому момент, как € начал немочь расчитыватьс,€ подорожала в два раза и стала стоить 400000$. » тут банк у мен€ еЄ забирает и продаЄт.  акой расклад дальше?
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ƒмитрий
ќвс€нников
сообщение 8.8.2006, 20:58
—ообщение #7


јктивный участник
***

√руппа: √лавные администраторы
—ообщений: 3339
–егистраци€: 24.10.2005
ѕользователь є: 1
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



To glex:
Ѕанку с судом св€зыватьс€ нет никакого смысла: он получает не довольного клиента, а недовольный клиент - кричит громко!
  тому же, что банк может получить?
“от остаток кредитных средств, которые заемщик ему не вернул, да проценты за то врем€, пока заемщик этими кредитными средствами пользовалс€.
“о есть, что с судом. что без суда - банк получит одно и то же. “олько, если квартира будет продаватьс€ через суд, ему придетс€ еще приложить немало усилий, доказыва€ свою правоту в суде.
  тому же, как известно: "один довольный клиент приведет второго, а не довольный - уведет дес€ть".
Ѕанку не довольные клиенты - не нужны: какой удар по деловой репутации!
»менно поэтому, если у заемщика нет возможности платить по кредиту - можно и нужно договариватьс€ с банком.
ќ чем "в принципе" можно договариватьс€?
- ќб отсрочке в погашении долга, мол: вот три (четыре - шесть) мес€цев, в течение которых заемщику предстоит платить лишь проценты по кредиту. (Ѕыл, к примеру, платеж 1000 долларов - будет платеж - 400).
- ќб рассрочке платежа: когда заемщику вместо того, чтобы платить по кредиту 5 лет, даетс€ новый кредит на срок 20 лет. «аемщик за счет второго кредита погашает первый, а за счет того, что долг нужно вернуть в течение большего срока, ежемес€чный платеж - уменьшаетс€.
“о есть, нет речи о прощении долга, речь идет о см€гчении кредитного бремени дл€ заемщика.
Ќо это не значит, что заемщику должно быть "море по колено", что можно не возвращать долг, платить не известно как...
- ѕотому что данные по заемщикам занос€тс€ в бюро кредитных историй. ∆ить в кредит - выгодно, а недобросовестным плательщикам така€ возможность предоставл€тьс€ не будет.
- ѕотому что, если заемщик не будет рассчитыватьс€ с банком, банк может обратитьс€ в суд, чтобы за счет продажи имущества заемщика погасить свои убытки.
glex:
» тут банк у мен€ еЄ забирает и продаЄт

Ѕанк не может забрать и продать: банк может обратитьс€ в суд и суд может прин€ть решение о том, что квартиру нужно продавать, что иного варианта, чтобы банку вернуть свои кредитные средства, данные заемщику - не существует.
я не случайно акцентирую внимание, что не банк забирает и продает! “о есть дл€ банка продажа квартиры, наход€щейс€ под залогом - долгий, муторный и не нужный процесс.
Ќе буду расписывать процедуру продажи: это не интересно, поговорим о цене.
ќценщик, сравнива€ с ценами на рынке недвижимости, производит оценку квартиры. “о есть, процедура оценки - аналогична процедуре оценки при покупке квартиры. ј дальше начинаетс€ самое интересное. ¬ы когда-нибудь видели сертификат об оценке?
“ам - две стоимости: рыночна€ и "ликвидационна€".
"Ћиквидационна€" отличаетс€ от рыночной процентов на 20 - 30: это та стоимость по которой квартиру можно быстро продать.
 онечно, продают квартиру люди. Ќиже ликвидационной стоимости продавать ее не будут, но захот€т ли продавать по более высокой?

„то с этого будет иметь банк?
- ¬озврат долга;
- "п€тно" на репутации;
- не довольного клиента;
- хождение по судам.

„то с этого будет иметь заемщик?
- –азницу между: стоимостью квартиры (проданной, за сколько получилось, но не ниже ликвидационной), с одной стороны и судебными издержками и возвратом долга с процентами банку с другой.
- ѕотер€нное в судах врем€, деньги и нервы.

ƒругими словами, продажа по решению суда - не выгодна ни банку, ни заемщику.
ѕоэтому, если так уж получилось, что кроме как за счет продажи квартиры деньги, вз€тые в банке вернуть не получаетс€ - и банк, и заемщик заинтересованы произвести процесс продажи квартиры мирно, ид€ на взаимные уступки.
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
alexz
сообщение 11.10.2006, 16:22
—ообщение #8


Ќовичок
*

√руппа: Ќовые пользователи
—ообщений: 2
–егистраци€: 11.10.2006
ѕользователь є: 323
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



я так понимаю на сегодн€шний день нет возможности продать квартиру заложенную по ипотеке, чтобы расчитатьс€ с банком и купить большую по площади квартиру например,также в кредит. “ем самым погасить долг по продаваемой квартире, и внести вырученные от продажи деньги в качестве первичного взноса за новую квартиру по ипотеке?
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ƒмитрий
ќвс€нников
сообщение 11.10.2006, 16:58
—ообщение #9


јктивный участник
***

√руппа: √лавные администраторы
—ообщений: 3339
–егистраци€: 24.10.2005
ѕользователь є: 1
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



To alexz:
¬озможность зависит от конкретного банка.
 акой банк у ¬ас?
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
alexz
сообщение 12.10.2006, 15:25
—ообщение #10


Ќовичок
*

√руппа: Ќовые пользователи
—ообщений: 2
–егистраци€: 11.10.2006
ѕользователь є: 323
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



¬нешторг

ѕока думаю следующим образом:
1. ¬з€ть ипотечный кредит с отсрочкой 1го взноса (варианты-кит финанс или российский ипотечный банк) - купить новую квартиру.
2. ћес€ца через 3 вз€ть потребительский кредит в другом банке - вернуть остаток долга ¬“Ѕ - выести из залога прежнюю квартиру и продать.
3. ѕолученными деньгами внести процентов 50% банку за новую квартиру и вернуть потребительский кредит другому банку.
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ƒмитрий
ќвс€нников
сообщение 12.10.2006, 18:29
—ообщение #11


јктивный участник
***

√руппа: √лавные администраторы
—ообщений: 3339
–егистраци€: 24.10.2005
ѕользователь є: 1
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



To alexz:
“ут необходимо считать. Ќе знаю ¬аш ежемес€чный платеж банку, не знаю количество членов ¬ашей семьи, а также размера ¬ашего дохода.
ѕоэтому дл€ примера буду брать цифры "с потолка", а ¬ы же, зна€ свои истинные значени€ просто подставьте верные данные.
¬ы пишете: "вз€ть кредит". Ќо банк дает кредит исход€ из ¬аших доходов.
ƒопустим, доход заемщика 2500, допустим, платеж по кредиту 1000 и допустим, у заемщика 2 члена семьи.
1000 - заемщик уже платит. “о есть, доход заемщика (оставшийс€ после выплат по кредиту) равен 2500 - 1500.
я не случайно предположил в примере, что семь€ заемщика - 2 человека. ѕотому что большинство банков считают, что: "член семьи заемщика хочет кушать, и, что 200 долларов на члена семьи - нужно."
“о есть, заемщик без семьи с доходом 1300, может получить такой же кредит, как заемщик, чь€ семь€ состоит из 2 человек с доходом 1500.
ѕричем этот расчет достаточно оптимистичный. Ќекоторые банки считают "с коэффициентом".
ƒопустим, в банке прин€то соотношение платеж/доход равным 50%. “о есть, на выплаты по кредиту (по правилам банка) заемщик должен тратить не более половины доходов.
 ак можно считать: чтобы тратить по кредиту 1000, нужно иметь доход 2000.
2500 - 2000 = 500.  акой размер кредита позволит вз€ть доход в 500 долларов?
„то касаетс€ обменных схем банков: одно дело € мен€ю свою, не обремененную об€зательствами квартиру, другое дело, € мен€ю квартиру наход€щуюс€ в залоге. Ќовый банк-кредитор не может об€зать ¬ас продать ¬ашу квартиру, поскольку ее продажа зависит не только от ¬ас, но и от банка-залогодержател€. (ј он-то согласитс€ на продажу ¬ашей квартиры=предмета залога?)
“о есть: в первую очередь нужно сн€ть залог, а затем уже обращатьс€ в банк насчет обменной схемы.
 ак ¬ы писали, чтобы сн€ть залог, ¬ы собираетесь вз€ть потреб. кредит. Ќо вз€ть один рубль по потреб. кредиту, - все-равно, что вз€ть 3 - 4 рубл€ по ипотечному (по размеру ежемес€чных выплат). “о есть, как только берете потреб. кредит, то какой доход будет принимать в расчет новый банк-кредитор, выдающий ипотечный кредит дл€ того, чтобы посчитать размер кредита?
»з того, что возможно - вижу 2 варианта:
- обратитьс€ к своему банку-кредитору.
- обратитьс€ к ипотечному брокеру, чтобы владе€ информацией придумать такой вариант решени€ ¬ашего вопроса, который возможен. ѕоскольку не владе€ полным объемом информации о ¬ас: каков доход, какой платеж, возраст, образование, професси€, количество членов семьи и проч., предложить какие-либо "рабочие" варианты - не возможно.
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ar_diol
сообщение 13.2.2007, 13:43
—ообщение #12


Ќовичок
*

√руппа: Ќовые пользователи
—ообщений: 2
–егистраци€: 13.2.2007
ѕользователь є: 499
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



alexz:
я так понимаю на сегодн€шний день нет возможности продать квартиру заложенную по ипотеке, чтобы расчитатьс€ с банком и купить большую по площади квартиру например,также в кредит. “ем самым погасить долг по продаваемой квартире, и внести вырученные от продажи деньги в качестве первичного взноса за новую квартиру по ипотеке?


ќй, ну и развели вы здесь пессимизм...
ѕросто это две отдельные сделки:
1. ѕродажа заложенной квартиры
2. "¬з€тие" по ипотеке другой квартиры на деньги, оставшиес€ после выплаты долга банку.

Ќо эта вс€ радость возможна, если только вам есть куда переехать с ипотечной квартиры и вы найдЄте агентство риэлтерское с удачным опытом в выкупе ипотечных квартир, самому этим заниматьс€ просто геморой.
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ƒмитрий
ќвс€нников
сообщение 31.3.2007, 12:02
—ообщение #13


јктивный участник
***

√руппа: √лавные администраторы
—ообщений: 3339
–егистраци€: 24.10.2005
ѕользователь є: 1
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



glex:
ƒопустим вз€л кредит, купил 1-к кваритру, успешно расчитываюсь с долгами. ƒо конца не расчиталс€ и вдруг решил что маловато мне будет 1-к, хочу 2-к. “акое возможно?

“еперь возможно!!!
Ёто уже не теори€.
≈сть возможность обмен€ть квартиру, наход€щуюс€ в залоге банка, на другую квартиру.
’очу обратить внимание на то, что не зависимо от того, в каком банке у ¬ас кредит - така€ возможность есть. ќднако, важно, чтобы ¬ашим кредитным договором предусматривалась возможность досрочного погашени€ кредита.
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
glex
сообщение 6.4.2007, 16:31
—ообщение #14


јктивный участник
***

√руппа: ѕользователи
—ообщений: 33
–егистраци€: 7.6.2006
ѕользователь є: 183
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0




ƒопустим, решил, что надоело жить в этой квартире (например, не справл€юсь с погашением кредита), хочу в шалаш переехать, там долгов не будет. ћогу € избавитьс€ от квартиры и от долгов?


ј такое?
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ƒмитрий
ќвс€нников
сообщение 7.4.2007, 6:59
—ообщение #15


јктивный участник
***

√руппа: √лавные администраторы
—ообщений: 3339
–егистраци€: 24.10.2005
ѕользователь є: 1
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



To glex:

» такое возможно.
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
julik
сообщение 16.4.2007, 9:26
—ообщение #16


јктивный участник
***

√руппа: ѕользователи
—ообщений: 89
–егистраци€: 7.8.2006
ѕользователь є: 244
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



glex:
“еперь возможно!!!
Ёто уже не теори€.
≈сть возможность обмен€ть квартиру, наход€щуюс€ в залоге банка, на другую квартиру.

а можно поподробнее насчет возможности, хот€ бы ссылочку, откуда и почему она “≈ѕ≈–№ по€вилась, очень заинтересовались...
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ƒмитрий
ќвс€нников
сообщение 16.4.2007, 10:19
—ообщение #17


јктивный участник
***

√руппа: √лавные администраторы
—ообщений: 3339
–егистраци€: 24.10.2005
ѕользователь є: 1
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



julik:
почему она “≈ѕ≈–№ по€вилась

ѕотому что все зависит от людей. ≈сли в банке есть стандартные программы кредитовани€, и шаг в сторону от стандартных программ люди, работающие в банке сделать не хот€т - значит и возможности нет (вернее не было).
“еперь така€ возможность по€вилась.
 ак она реализуетс€?
≈сть два возможных варианта:
1. ≈сли банк-кредитор - достаточно прогрессивный, готов пойти навстречу заемщику, то все решаетс€ через этот банк. Ќа сегодн€ знаю 2 таких банка, допускающих такую возможность дл€ своих клиентов.
2. ≈сли банк не хочет пойти навстречу заемщику - нужно сперва рефинансировать кредит, чтобы оказатьс€ в одном из этих двух банков. ( стати, рефинансирует чужие кредиты - лишь один из этих банков). «атем, проводить обмен.
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
Tan
сообщение 22.5.2007, 17:09
—ообщение #18


”частник
**

√руппа: ѕользователи
—ообщений: 12
–егистраци€: 19.5.2007
ѕользователь є: 594
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



To ƒмитрий ќвс€нников:
ƒмитрий, ¬ы пр€мо заинтриговали smile.gif
„то это за банки такие? Ќадеюсь, ответ на этот вопрос не будет считатьс€ рекламой?
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
ƒмитрий
ќвс€нников
сообщение 22.5.2007, 18:20
—ообщение #19


јктивный участник
***

√руппа: √лавные администраторы
—ообщений: 3339
–егистраци€: 24.10.2005
ѕользователь є: 1
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



To Tan:
Ќе будет считатьс€ рекламой.
ѕодбор банковской программы - брокерска€ услуга. ≈сли хотите подобрать банк "с перспективой", чтобы можно было через некоторое врем€ квартиру обмен€ть, даже не расплатившись до конца с первым кредитом - обращайтесь!
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
check
сообщение 23.5.2007, 8:01
—ообщение #20


Ќовичок
*

√руппа: Ќовые пользователи
—ообщений: 1
–егистраци€: 23.5.2007
ѕользователь є: 597
–ейтинг: 0
ћесто в рейтинге top-100: 0



To ƒмитрий ќвс€нников:

“.е. мы все так и не дождемс€ названи€ банков.
ѕросто по-моему это не реально.
≈сли бы така€ система существовала куча народа бы уже просто озолотилась проворачива€ подобного рода сделки.
ѕерейти в начало страницы
 
0
+÷итировать сообщение
2 страниц V   1 2 >
ќтветить в данную темуЌачать новую тему

1 чел. читают эту тему (гостей: 1, скрытых пользователей: 0)
ѕользователей: 0

 

“екстова€ верси€ —ейчас: 15.6.2024, 14:56