Ребенок и ипотека. Обмен с доплатой, если есть дети

Ребенок и ипотека - не всегда совместимы. Иногда обмен с доплатой (когда в виде доплаты выступает ипотечный кредит) становится невозможен, если (со)собственниками квартиры являются дети.
Впрочем, дети детям - рознь.
Например, небольшой диалог из телефонного разговора риэлтора с клиентом:
- У Вас дети есть?
- Есть: сын и дочь.
- А сколько им лет?
- Сыну - 56, а дочери - 48...

А дети есть?

При решении квартирного вопроса Вас будут спрашивать, есть ли у Вас дети. Когда Вам задают этот вопрос, имеют в виду несовершеннолетних детей, до 18 лет, более взрослые дети - не интересуют.

Обмен с доплатой.

С помощью ипотеки можно просто купить квартиру, а можно и совершить обмен с доплатой.
Допустим, у заемщика есть квартира и любимая работа, приносящая неплохой доход. Есть желание улучшить жилищные условия.
Нет ничего проще: ищем покупателя на свою квартиру, в банке берем кредит, покупаем другую квартиру.
Эту, новую квартиру и закладываем банку. Расплатились с банком - залог снимается.
При этом в квартире можно жить, в нее можно прописаться.
Просто?
Но только в том случае, если у Вас нет детей. Если есть дети - все усложняется.
Возможны варианты.

Потребительский кредит как доплата

Доплату на обмен можно взять с помощью «потребительского кредита», ничего не отдавая в залог банку. Нет залога - нет проблем.
Только по «потребительским кредитам» банки выдают сравнительно немного денег. Если же речь идет о достаточно большой сумме кредита, то банки просят предоставить имущество в залог.

Опять же, нет проблем, если имеется иное имущество, кроме того, которое Вы продаете, и не то, которое собираетесь приобрести. Получаете кредит под залог другого имущества, продаете свою квартиру и, использовав кредит в качестве доплаты, покупаете новую квартиру. Новая квартира, при этом, предметом залога не становится.

Ребенок и ипотека. Если ребенок не собственник.

Итак, ситуация:
В Вашей квартире, на правах члена семьи собственника, проживает ребенок. Вы собираетесь свою квартиру продать, получить кредит, и, с помощью кредита, купить другую. При этом, кредит выдадут при условии, что предметом залога будет приобретаемая квартира.

Возможен такой обмен?
Возможен!

Ребенок - не собственник. «Имущество родителей не является имуществом детей». Поэтому, Вы продаете свою квартиру, покупаете новую квартиру, не наделяя ребенка собственностью, и новая квартира становится предметом залога. При этом, ребенок спокойно прописывается в эту новую квартиру.

Согласие органов опеки и попечительства для совершения такой сделки - не требуется.
Но!
Некоторые банки могут такое согласие попросить...
(В этом случае, проще выбрать другой банк).

Ребенок - собственник. Или когда возникают сложности

Когда возникают сложности при обмене?
Рассмотрим ситуацию: ребенок - собственник в квартире.
Вы собираетесь имеющуюся квартиру продать, и взамен ее приобрести новую: большую и лучшую, а доплату на обмен - взять в виде кредита.

Ребенок из квартиры площадью 30 метров переезжает в квартиру площадью 90 метров: ухудшения налицо.

Жилищные условия улучшаются... Ухудшения налицо!
Нет, я ничего не перепутал.
Итак, условия задачи:
В 1-комнатной квартире общей площадью 30 кв.м. проживает ребенок.
С помощью ипотечного кредита совершается сделка, в результате которой приобретается квартира большей площади, например 3-комнатная, общей площадью 90 кв.м.

Вопрос:
Где здесь ущемления прав несовершеннолетних?
1-комнатная квартира без обременений. А трехкомнатная - с обременением: залог - это обременение.

Если несовершеннолетний ребенок переезжает из той квартиры, которая не обременена ничем, в квартиру с обременением, то это - ухудшение, а значит, органы опеки и попечительства разрешение на сделку не дадут. (А без разрешения органов опеки и попечительства сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего - не зарегистрируют).

Из заложенной квартиры на основании «Закона об ипотеке...», в случае обращения на нее взыскания, собственника и членов его семьи можно через суд выселить.
И где, в результате, может оказаться ребенок?
Поэтому получить согласие органов опеки и попечительства на такой обмен - вряд ли удастся.

Но самое интересное, что и банк не станет давать кредит под залог квартиры, в которой сособственником будет несовершеннолетний ребенок.
Почему?
А представьте ситуацию:
Родители не могут расплатиться по кредиту (и причина, по которой они не выплачивают денег банку, допустим, страховым случаем не является).
Как быть банку?

Обращаться в суд, чтобы по решению суда продать квартиру, и из вырученных от продажи средств компенсировать свои убытки?
Но ведь доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, а у ребенка - нет никаких обязательств перед банком.
И получается как в той басне: «Видит око, да зуб не ймет...»

Как быть?

    Вариантов несколько:
  1. Если есть деньги на первый взнос - просто купить квартиру, не затрагивая ту, где собственником является ребенок.
  2. Если в прежней квартире ребенок не собственник, то такой обмен возможен, при условии, что в новой квартире ребенок также не будет (со)собственником. (О чем писал выше).
  3. Если ребенок сособственник в прежней квартире, то можно обменять квартиру на меньшую. В этой, меньшей квартире наделить ребенка собственностью, а разницу в цене между прежней квартирой и меньшей (квартирой или комнатой) использовать в качестве первого взноса.
    (Но только таким образом, чтобы доля собственности ребенка, в этом случае, не уменьшилась. Например, принадлежала Вам с ребенком (в равных долях) двухкомнатная квартира, общей площадью 45 кв.м., и жилой - 28 кв.м. На ребенка приходилось 45/2=22,5 кв.м. общей площади и 28/2=14 кв.м. жилой площади. Покупаете на ребенка 1-комнатную квартиру, площадью 30 кв.м. и жилой площадью 18 кв.м. Доля ребенка - меньше не становится. А разницу в стоимости 2-комнатной и 1-комнатной квартиры используете на первый взнос для покупки с помощью кредита большей квартиры.)
    В этом случае, получается не особо нужная Вам комната или квартира, где ребенок будет собственником (чтоб зря не пустовала - ее можно сдавать в аренду) и первый взнос. Имея первый взнос и кредитные деньги, можно купить пусть не совсем ту квартиру, что хотелось изначально, но большую, чем была прежде.
  4. Можно наделить ребенка собственностью в другой квартире, например, в квартире бабушки или дедушки,... (Если, конечно такая квартира имеется и, если бабушка/дедушка (или другой родственник) согласится подарить долю в своей квартире ребенку.) То есть, получается решение органов опеки и попечительства, которое звучит так: «Разрешить продажу квартиры (такой-то) доля в которой принадлежит ребенку, при условии дарения на имя несовершеннолетнего (Ф.И.О., ... года рождения) ... доли в квартире по адресу такому-то)...». То есть, бабушка, например, дарит долю ребенку, ребенок собственности - не теряет: была собственность в одной квартире, стала - в квартире бабушки. После этого квартира продается, деньги используются на первый взнос при покупке большей квартиры. Большая и лучшая квартира приобретается в кредит, ребенок в ней собственностью не наделяется, и купленная квартира передается в залог банку.

Рейтинг: 5 Всего голосов: 3
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
Людмила Дмитриева | 15 ноября Дети и ипотекаЕсли ребенок не является собственником, то причем тут органы опеки? Сделку недействительной признает суд, а не органы опеки. Если Вы не сможете платить по кредиту, то это будут только Ваши проблемы, а не проблемы Ваших покупателей.
Николай Железин | 15 ноября Дети и ипотекаЗдравствуйте.Мы хотим расшириться с по ипотеке, ребенок не собственник. Покупатель нашей квартиры отказывается от сделки мотивируя свое решение тем, что если мы в дальнейшем, например, через 3 года не сможем выплачивать ипотеку, банк нас выселит, а органы опеки признают сделку недействительной и переселят нас в проданную 3 года назад квартиру, мы должны будем выплатить покупателю сумму в договоре, а цены за это время вырастут и он останется с носом. Скажите пожалуйста, этот страх оправдан, возможно...
Марио | 14 марта Дети и ипотекаГлупости какие...я помню еще то время когда самому было лет 13-14, и мы продавали квартиру. В ООП нас чуть не пинками выгоняли, видать денег требовали, потом мы узнали что к чему и спокойно решили все проблемы. Скорее всего и у вас подобная ситуация. Люди просто хотят икорки.

Видео по теме:

 

Ипотека 2017, апрель. Лучшие процентные ставки.

Ипотека 2017, апрель. Лучшие процентные ставки.

 

Ипотека 2017, май. Лучшие процентные ставки по ипотеке.

Ипотека 2017, май. Лучшие процентные ставки по ипотеке.

 

Новые возможности рефинансирования ипотеки

Новые возможности рефинансирования ипотеки