Ипотечные брокеры: плюсы и минусы | ipotek.ru

Ипотечные брокеры: «за» и «против».

Недавно на одном форуме, наткнулся на обсуждение ипотечных брокеров: нужны ли они, не нужны, и чем могут помочь.
Рассуждения как противников, так и сторонников обращения к брокерам были столь поверхностными, что мне поневоле захотелось поделиться своими наблюдениями на этот счет, а там уж, как говорится, принимайте решения сами.

Против:

Основной аргумент противников обращения к брокерам звучит, как правило, так, что брокер - это ненужный посредник, который берет деньги за то, что заемщик может сделать сам.

В принципе, аргумент достаточно правильный: действительно, заемщик может получить кредит сам, не обращаясь к ипотечному брокеру. И действительно, если к брокеру обращаться - нужно его работу оплатить: альтруистов, желающих работать за бесплатно, последнее время не наблюдается.

Оплата брокера достаточно сильно отличается, в зависимости от конкретной компании: комиссия может составлять от 20 тысяч рублей до нескольких процентов от размера кредита.

Допустим, кредит составляет 5 миллионов, допустим, комиссия брокера составляет 2%. Простое математическое действие выдает размер комиссии: 100 тысяч рублей... Но, как писал выше: есть фирмы, чьи услуги значительно дешевле.

Исключения составляют агентства недвижимости, которые (для своих клиентов) могут оказать брокерские услуги «бесплатно».
«Всего» оплатить 3 - 6% за риэлторские услуги, и услуги ипотечного брокера - бесплатно. (Добро пожаловать за «бесплатным сыром в мышеловку»). Кому риэлторские услуги не нужны - тому услуг ипотечного брокера не окажут.

Ух, сколько аргументов «против»!

Но, как ни странно, ипотечных брокеров становится все больше. Так какие аргументы «за» то, чтобы обратиться к ипотечным брокерам?

Аргументы «за» обращение к ипотечным брокерам

Банковских программ на сегодняшний день сотни. Разные люди - разные банки, разные банковские программы оказываются наилучшими для различных ситуаций различных заемщиков.

Начнем со способа подтверждения дохода:

Доход подтверждается 2-НДФЛ - одни банки;
доход частично подтверждается 2-НДФЛ + большей частью справкой «по форме банка» - другие банки;
доход частично подтверждается 2-НДФЛ + большей частью устно - третьи банки;
работодатель предлагает выбор: или справку 2-НДФЛ о копеечной зарплате или справку «в свободной форме» (то есть только одну из справок) - четвертые банки.

Первый взнос:

- до 10%
- от 10% о 20%
- от 20% до 30%
- более 50%
- более 60%
Лучшие для заемщиков с различным первым взносом, как понимаете, совершенно разные банки.

Возраст заемщика:

18 - 21 - одни банки
21 - 50 - другие банки
50 - 54 для женщин или 50 - 59 для мужчин (на момент обращения за кредитом) - третьи банки;
Заемщик пенсионного возраста (55 для женщин или 60 для мужчин), но не старше 65 лет - четвертые банки.

А теперь комбинируем эти условия, например: «заемщик пенсионного возраста + первый взнос 50% + доход подтверждается по 2-НДФЛ + справкой по форме банка». Понятно, что банки, наилучшие для таких заемщиков будут совсем иными, чем для: «заемщиков пенсионного возраста + первый взнос 20% + доход подтверждается по 2-НДФЛ + справкой по форме банка».

Учитываем также, что условия в банках постоянно меняются: так, только за последнюю неделю 4 банка подняли ставки (Юникредит, Райффайзенбанк, Альфабанк, НОМОС), а 3 банка - снизили.

Все свести к 2-м банкам с «наилучшими» для большинства заемщиков программами?
Теоретически возможно. Но для 80% заемщиков это почти гарантированно будет означать потерю нескольких процентов.
Что такое 1 процентный пункт разницы ставок? Посчитаем?
Допустим, кредит равен 4 млн.
4 000 000 х 1% / 2 х срок кредитования.
В формуле я разделил на два, поскольку проценты начисляются на остаток долга.
«Срок кредитования»; - в данном случае, это не тот срок, на который берется кредит, а тот, в течение которого заемщик фактически пользуется кредитом. Он по статистике составляет 5 - 7 лет.
Беру, например, 5 лет, и считаю:
4 000 000 х 1% / 2 х 5 = 100 000.
То есть, за 5 лет при 4-миллионном кредите всего 1% процентной ставки превращается в 100 тысяч и даже больше, поскольку в банках в-основном аннуитетная схема погашения долга. В какую же сумму превратятся несколько процентных пунктов разницы в ставках?

Поэтому, тем, кто не враг своему семейному бюджету, нужно тщательно подходить к выбору банка, чтобы не разбрасываться сотнями тысяч денег.

Помощь в подборе банковской программы - уже аргумент «за» обращение к ипотечным брокерам: это экономия, которая, зачастую, больше брокерской комиссии.

Заполнять документы нужно правильно - за счет этого повышается вероятность получения кредита.
Заемщики почему-то считают, что раз справку 2-НДФЛ дает бухгалтер (у которого программа соответствующая есть), значит, справка заполнена правильно.
Смею огорчить: в справке 2-НДФЛ, как минимум, 5 причин для отказа (не по содержанию, а по форме заполнения): если не указан ИНН (у заемщика или организации), если справка подписана кем-то кроме бухгалтера, и прочие аналогичные «мелочи», которые в ряде банков являются причинами для отказа. (Круглые цифры зарплат, одинаковые во все месяцы - тоже причина для отказа в кредите).
Кроме справки 2-НДФЛ имеется множество других документов, которые также должны быть заверены правильно. Копия трудовой книжки, вернее, ее неправильное заверение (с т. зрения банков) - тоже причина для отказа.
Противоречивые пункты в анкетах (как банков, так и страховой компании), на которых заемщики «попадаются». Эти пункты иногда являются причиной для отказа в выдаче кредита, а иногда - поводом для повышения процентов, взимаемых с заемщика.
Например, в анкете страховой компании есть пункт «Менялся ли у Вас вес более чем на 5 килограмм за последний год». Женщины этот пункт очень любят, мол: «Села на диету и похудела: теперь стройная и красивая».
Отвечают «да», и получают повышенный тариф.
Потому что страховая компания изменение веса заемщика на 5 кило в течение года, как правило, трактует как последствия заболевания.

Еще аргументы «за» обращение к ипотечным брокерам - скидки и сроки.
На скидках я долго останавливаться не буду. Скажу лишь, что для клиентов ипотечных брокеров некоторые банки предоставляют особые условия кредитования, лучшие, чем те, по которым выдают кредиты заемщикам, пришедшим в банки «с улицы».
Но на сроках - остановлюсь подробнее. Если в банке отличные условия кредитования, то туда обращается много народа. Кого-то рассматривают неделю, кого-то месяц. Если брокер с банком работает постоянно, то его клиентов рассматривают быстрее, чем тех, кто приходит в банк «с улицы». Нашли квартиру? - Замечательно! А будет продавец ждать месяц, пока банк рассмотрт все докуметы на нее. Ждать неделю - скорее всего, будет.

Ну вот, вроде основные аргументы «за» и «против» обращения к ипотечным брокерам привел. Выводы делайте сами.

Рейтинг: 4.86 Всего голосов: 7

 

Москва, 15 октября 2011 г.

Автор: Дмитрий Овсянников
Источник: Об ипотеке по-русски
Постоянный адрес статьи: http://www.ipotek.ru/ipotechniye_brokeri_plusi_i_minusi.php

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Ссылки на статью    Вставить в блог