Ипотека или аренда?

Дмитрий Овсянников: Сколько я работаю с ипотекой, а работаю я с 2001 года, все время ведутся эти разговоры и уже казалось бы уже можно о чем-то договориться.
На самом деле все достаточно просто, достаточно подставить цифры.

Квартира на вторичном рынке в Москве, однокомнатная, стоит примерно 5 миллионов рублей.

Подставим цифры: чтобы купить такую квартиру с помощью ипотечного кредита нужно иметь первый взнос порядка 20%, ну и 4 миллиона, то есть 80% дает банк.
Значит, платеж по кредиту в размере 4 миллиона по средней ставке для вторичного рынка 13-14% годовых на сегодняшний день будет порядка 40 тысяч.

Аренда такой квартиры будет примерно 20 тысяч рублей в месяц. Но давайте вспомним, что у нас есть миллион.
В случае с ипотекой, этот миллион ушел в первый взнос.
В случае с арендой, у нас этот миллион есть и мы его кладем в банк под 12% годовых: вполне реальная ставка.
Значит, 12% годовых в месяц - это 10 тысяч рублей прибыли, которую мы будем получать от банка.
Итого, при ипотеке у нас -  минус 48 тысяч в месяц.
При аренде у нас - минус 10 тысяч.

Что выгодней: ипотека или аренда?

Давайте вспомним, что на сегодняшний день цены на недвижимость все-таки падают и та квартира, что стоила еще месяцев 10 назад 5 миллионов, на сегодняшний день ее можно купить за 4,5 миллиона.
Что это значит?
Это значит, что квартира подешевела на полмиллиона рублей за 10 месяцев.
Это все равно что квартира дешевела каждый месяц на 50 тысяч рублей.
Прибавим эти деньги к нашим расходам по ипотеке, то есть потери ипотечника, купившего квартиру 10 месяцев назад, - 98 тысяч рублей.
Потери того, кто снимал квартиру 10 тысяч рублей.
Цифры перед вами, я их только что озвучил. 

Так что выгодней: ипотека или аренда в кризис?

На самом деле, в самой постановке вопроса заложено определенное лукавство.

Вопрос: когда заканчивается кризис?

Кризис 1998 года закончился в 2003 году;
кризис 2008 года закончился в 2011 году.

Причина очень простая - за окончание кризиса принимается та дата, когда экономические показатели выходят на докризисный уровень.
Значит, в случае с кризисом 1998 года, экономические показатели, а в случае с недвижимостью - цены на недвижимость, на докризисный уровень вышли в 2003 году.

Во время кризиса 2008 года, цены на недвижимость вернулись на прежний уровень в 2011 году.

А когда же были минимальные цены на недвижимость?

Если мы возьмем 1998 год, то минимальные цены на недвижимость были примерно весной-летом 2000 года;
а если мы возьмем кризис 2008 года, минимальные цены были опять же весной-летом, но только 2009 года.

Давайте теперь посмотрим ситуацию, как раз 2009 года.
Помню как сейчас: на метро  «Красногвардейская» квартира в 17-этажном панельном доме, 37 квадратных метров, возле метро продавалась за 3,5 миллиона рублей.
Скажу, что ажиотажа особого не было, потому что достаточно много квартир продавалось примерно за эти же деньги.
Уже через некоторое время такая квартира продавалась за 5-5,5 миллионов.

То есть что получается, допустим, нам удалось купить квартиру за 3,5 миллиона рублей с помощью ипотечного кредита.
Миллион, как мы помним, у нас есть, нам нужно взять в банке 2,5 миллиона.
Берем 2,5 миллиона в банке.
Платеж по такому кредиту будет 30 тысяч рублей в месяц.
То есть наши потери в случае с ипотекой 30 тысяч рублей.

Но как мы помним через некоторое время, а именно через 10 месяцев, квартира стала стоить примерно на полмиллиона больше.
То есть получается, что примерно каждый месяц цена растет на 50 тысяч, а потери при ипотеке 30 тысяч.

Получается, что приобретя квартиру в ипотеку, мы имеем 20 тысяч прибыли. (Правда эти деньги виртуальные, реальными они станут только, когда мы захотим продать квартиру. Но все равно, наше имущество растет в цене).

А при аренде?
А при аренде мы имеем ту же самую десятку убытков.

То есть, к чему мы приходим?
Если цены падают, выгодно снимать квартиру;
если цены растут - выгодно брать ипотечный кредит.
Но важно понимать, что когда мы говорим о падении или  о росте цен, это не должны быть какие-то колебания краткосрочные, это должен быть именно тренд: то есть устойчивый рост цен на протяжении длительного промежутка времени.

Самое главное, получается, понять, когда же будет выгодно покупать квартиру с помощью ипотечного кредита?

Хочу сказать, что когда мы ставим вопрос, что же выгодней ипотека или аренда, то на самом деле рассматриваем некий частный случай ипотечного кредитования.
На самом деле возможностей ипотеки намного больше.
И есть те возможности, которые нужно использовать сегодня и сейчас, не дожидаясь дальнейшего падения цен.

Простой пример - есть земельный участок, хочу построить на нем дом, денег нет, есть квартира в Москве, за те самые 5 миллионов рублей.
Значит, что можно?
Можно эту квартиру заложить в банке.
Банк даст 70% от стоимости в виде кредита и на эти деньги можно построить дом.

70% от 5 миллионов - это 3,5 миллиона;
70% от 4 миллионов, если цена на квартиру упала - это 2,8 миллиона.
То есть, разница 700 тысяч.
Фундамент построили, стены возвели, крышу покрыли - жить не можем: на отделку денег не хватило.
Так стоит ли ждать, в таком случае, когда цены упадут, или нужно брать ипотечный кредит сейчас?  

В такой ситуации, наверное, лучше не ждать.

Другая ситуация: живу в коммунальной квартире, сосед продает комнату.
Скажите, пожалуйста, нужно ли ждать падения цен или нужно брать эту комнату сейчас? (С помощью ипотечного кредита это возможно сделать, и стать собственником целой квартиры, не дожидаясь пока сосед найдет другого покупателя и пока получим другого соседа).
Вот и вторая ситуация, когда ипотечное кредитование выгоднее.

Идем дальше. Кредит на бизнес сейчас получить достаточно сложно, и ставки достаточно немилосердные: 20-25% годовых.
Тот же самый вопрос можно решить с помощью ипотечного кредита.
Ставка в этом случае будет порядка 14-15%, но не 20, не 25%.

То есть, опять получаются те ситуации, когда не нужно ждать падения цен.

Кстати, о лукавстве. На самом деле, я его здесь тоже допустил, когда говорил о кризисе 1998 года.
Почему?
Потому что, в какой стране мы живем?
Мы живем в России и наша национальная валюта - наши российские рубли. 

Значит, что получается: в 1998 году цены на недвижимость мы считали в долларах США.
То есть, произошел скачек курса доллара: в 4 раза доллар укрепился.
Если мы посмотрим рублевые цены, то в кризис 1998 года цена выросла в 2,5 раза. 
«Караул! Кризис! Цены падают! Так быть не должно!»
Цены в долларах упали в 1,5 раза.

Сейчас насколько упали цены?
По разным оценкам на 10-20%, в зависимости от разных видов недвижимости, в пересчете на рубли. А в долларах мы «упали» как никогда не падали: в 2,5 раза.
Но никто не считает, что это какая-то катастрофа.

То есть все зависит от восприятия нашего с вами: как мы воспринимаем ситуацию на рынке, как мы воспринимаем цены на недвижимость, в чем считаем, в рублях или в долларах.

Получается, что кризиса 1998 на рынке недвижимости не было: в рублях-то мы выросли в 2,5 раза!
Это мы в долларах, в чужой валюте «упали».

Значит, что получается...

Я не случайно привел доллары в качестве примера оценки стоимости квартир.
Почему?
Потому что поглядывать на доллар все таки следует, потому что стоимость квартир в разных европейских столицах, в том числе и в Москве она все-таки стремится к какому-то равновесию.
Но да, московская квартира может стоить в 2 раза дешевле, чем квартира в Лондоне, но не в 5 же раз, не в 6 же раз, как сейчас. То есть, сейчас стоимость московской квартиры сравнивается с каким-то провинциальным латвийским городком, что не нормально.
(То есть цены в пересчете на евро примерно такие). 

И теперь приходим, наверное, к главному вопросу: как понять, что падение цен закончилось?
Как говорится, не важно, что было раньше, курица или яйцо.
Потому что неважно, начнут ли расти цены и, вследствие этого, банки будут снижать процентную ставку,
или наоборот банки начнут снижать процентную ставку, в следствие чего начнут расти цены на недвижимость.
Это два взаимно связанных процесса.

Если мы посмотрим на процентную ставку, она состоит из стоимости денег, то есть банк же деньги не печатает. То есть взял банк и привлек деньги под 8% годовых, выдал под 13%.
Разница 5%.
И вот эти 5% банк может положить в карман.
Но не все так просто, потому что в этих 5% заложены деньги на то, чтобы выдать кредит, на то, чтобы привлечь вкладчиков, на то, чтобы привлечь заемщиков, на то, чтобы арендовать помещение. В этих 5% заложена прибыль банка. Банк -коммерческая организация и работать без прибыли он не может.
Соответственно, 1% туда заложили, и еще осталось 3%.
На что?
На всякий случай: если заемщики не будут платить по кредиту.

Так вот, когда цены падают, банки закладывают достаточно много процентов на то, что заемщики не будут платить.  За недобросовестных заемщиков платят нормальные, добросовестные.

Совсем другая ситуация, когда цены растут.
В этом случае получается, что банку не нужно закладывать лишние проценты на риск невозврата.
Потому что если сегодня квартира стоит 4 миллиона, банк выдал 3 миллиона, а через какое-то время квартира будет стоить 5 или 6 миллионов, то банк в любой момент может реализовать квартиру и компенсировать свои убытки.
И в этом случае ему лишние проценты закладывать в процентную ставку не нужно.
Поэтому, как только мы увидим, что цены на недвижимость начнут расти, а сперва мы заметим, что банки начнут понижать процентные ставки, вот в этот момент можно спокойно приобретать недвижимость. А пока цены падают, выгоднее арендовать. 

Анна Карпова: Вот как раз вопрос хотела задать, какая максимальная стоимость покупки, при которой, на ваш взгляд,  ипотека все-таки будет интереснее?
Мне очень интересна эта максимальная стоимость.

Дмитрий Овсянников: Понимаете, дело не в стоимости.
Потому что если я купил квартиру условно за 2 миллиона, а через год она подешевела и стала стоить миллион, то я потерял миллион.
Арендатору все-равно на сколько падают или растут цены. Он живет в чужой квартире, он арендную плату платит и все.

Но если человек купил квартиру за 10 миллионов, а через год она стала стоить 20, вот тут другая ситуация.
То есть, от цены здесь не зависит, здесь зависит от того, что происходит с ценами: падают они или растут. Если цены растут - влезаем в ипотеку, покупаем и за счет роста цен мы «в шоколаде».
Но если цены падают, то мы фиксируем нынешнюю высокую стоимость квартиры.
И дальше квартиры будут ниже и, значит, в нашем кармане будет меньше денег.
Мы захотим продать квартиру за эти деньги - и уже не сможем.

Вот сейчас мы находимся в такой интересной точке на рынке, когда цены могут пойти и вверх, и вниз.
Почему вниз?
Потому что застройщики начали снижать цены. И это снижение уже явное.
Если весь прошлый год снижение цен было скрытым: за счет снижения процентной ставки, за счет того, что застройщики доплачивали банкам, чтобы ставка для клиентов была ниже. Но держали вот эту вот стоимость квартир: стоимость квартир опускаться не должна.
То сейчас застройщики начали явное снижение цен.
И это достаточно опасная тенденция для застройщиков.

Что делает покупатель, когда цены растут?
Он торопится купить, потому что «если я не куплю сегодня, то завтра будет дороже». И завтра я должен буду заплатить больше денег».

Но если цены падают, то что делают покупатели? 
«Зачем мне покупать сегодня, если я подожду немножко и завтра куплю дешевле, а послезавтра еще дешевле?»

Что делают продавцы?
Продавцы, когда цена растет, не торопятся продать: «Зачем? Вот вырастет цена тогда и продам»!

При падении цен все совершенно иначе. Продавцы, наоборот, торопятся продать. Потому что «Если я не продам сегодня, то завтра я продам дешевле; у меня что лишние деньги?»

Что получается?
Рост цен, как и падение, стимулируют сами себя чисто за счет поведения покупателей и за счет поведения продавцов на этом рынке.
Все банально и просто...