Ипотека по ставке 6,5% годовых

Здравствуйте.
С вами я Дмитрий Овсянников.

И снова вопросы: «Дмитрий, слышала, что возможна ипотека по плавающей процентной ставке, и что ставка по такому кредиту, на сегодняшний день, может составлять 6,5% годовых, без уплаты комиссии банку.
Что скажете о такой ипотеке? Стоит ли брать ипотеку на таких условиях: уж очень привлекательная процентная ставка получается...»

Ну что могу сказать?

Тут, наверное, правильнее ставить вопрос не «стоит или не стоит брать кредит» по такой процентной ставке, а «кому стоит, а кому не стоит брать кредит по такой процентной ставке».

Если у вас единственное жилье;
если у вас первый ипотечный кредит;
если вы не готовы постоянно мониторить ситуацию на рынке;
если вы не готовы при любых неблагоприятных условиях продать свою квартиру, чтобы закрыть кредит и рассчитаться с банком,...

То кредит по плавающей процентной ставке лучше не брать.

Если же вы профессионально занимаетесь недвижимостью, или, допустим, хотите совершить обмен: купить квартиру с помощью кредита сейчас, продать другую квартиру для того, чтобы закрыть кредит (и все эти две операции произойдут достаточно быстро, с небольшим временным интервалом), то почему бы не взять кредит по плавающей процентной ставке?

Теперь от терминах:
Почему ставка плавающая?

Потому что она меняется периодически. В данном случае, программа составлена таким образом, что процентная ставка меняется раз в квартал.

Почему происходят такие изменения?

Давайте разберемся:

Банк, как известно, деньги не печатает. Он их где-то берёт: привлекает по одной процентной ставке, выдает по другой процентной ставке. Разница между той процентной ставкой, по которой банк привлекает деньги и по который выдает - называется «маржа». То есть банк говорит: «Вот я привлёк деньги, допустим, под 5% годовых. А еще лучше под 4%, а еще лучше под 3,5% привлёк: я банк: мне это удалось.
Я готов выдать под 6,5% годовых».

Откуда берется такая процентная ставка?

В банке посчитали, что достаточно, чтобы маржа составляла примерно 3%, и тогда банку будет хорошо.

То есть банк привлекает по 3,5%, выдает вам под 6,5%.

Вы - довольны: получили кредит по низкой процентной ставке; банк - доволен: он получил свою маржу.

Но: ситуация на рынке меняется. Сегодня банк привлекает деньги по одной процентной ставке, а сможет ли он привлечь по той же самой процентной ставке через год? Через два? Через три года? Банк не знает.

А ипотечные кредиты - они достаточно долгосрочные.

И банк говорит: «А давайте, дорогой заемщик, вы со мной разделите риск изменения процентных ставок.
То есть я - банк, я сумел привлечь деньги по низкой процентной ставке. Но если процентная ставка изменится (та процентная ставка, по которой я привлекаю деньги), то давайте это будет ваш риск, а не мой, как банка.
А я свою маржу положу в карман в любом случае: свои 3%, и мне этого достаточно».

Не хотите?

В этом случае, банк закладывает деньги «на риск».

Да он мог бы выдать под 6,5%, но он не знает, по какой процентной ставке сможет привлечь деньги через год, через два, через три. И поэтому он несколько процентов закладывает «на риск»: а вдруг не получится привлечь деньги под 3%? А вдруг не получится привлечь деньги под 4%?

И банк, в этом случае, несколько процентов закладывает «на риск», и выдает кредит по фиксированной процентной ставке.

В этом случае, заёмщика не волнует изменение процентных ставок на рынке. Но он заведомо платит по более высокой процентной ставке, чем мог бы.

Кому подходят кредиты по плавающим процентом ставкам?

Тем, кто может быстро расплатиться по кредиту.

Рассмотрим ситуацию:
Есть у человека квартира в одном городе. Он ее хочет обменять на квартиру в другом городе.

Можно Все имущество вывезти на свалку, продать квартиру, купить квартиру в другом городе, и дальше начинать жизнь с чистого листа.

А можно взять ипотечный кредит, купить квартиру в другом городе, после того как переехал, перевез имущество - продать свою квартиру, и погасить кредит.

Ясно, что временной интервал между вот этими двумя операциями (по покупке квартиры, с одной стороны и по продаже квартиры, с другой стороны) займет достаточно небольшой промежуток времени, может быть те самые три месяца, те 3 месяца, в течение которых процентная ставка будет фиксированной. Так зачем брать кредит по фиксированной процентной ставке, если можно взять по плавающей, более низкой процентной ставке, и отдать банку меньше денег?

Еще кому может подойти такая программа с плавающими процентными ставками?

Тем, у кого несколько квартир и тем, кто постоянно занимается недвижимостью (занимается профессионально).
Например, знаю людей, которые покупают себе квартиры.
Для чего?
Для того чтобы потом сдавать их в аренду: купил квартиру, сдал в аренду и расплачивается по кредиту деньгами арендаторов. Вот такая вот пониженная процентная ставка может позволить человеку вместо одной квартиры, которую собрался купить, приобрести две квартиры, и деньги которые получает от арендаторов, могут касаться большими чем платежи по кредиту.
Так чего упускать такую возможность?
В то же самое время, если ситуация на рынке пойдёт не благоприятным образом, если ситуация на рынке изменится, то в этом случае, человек может продать одну из своих многочисленных квартир, и погасить кредит.

То есть получается, что плавающими процентными ставками некоторым категориям наших граждан и в некоторых ситуациях, можно пользоваться.
Но большинству - я не советую.

Спасибо за внимание.
С вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».

Если у вас есть вопросы по ипотеке или недвижимости - задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Записывайтесь на консультацию. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

До свидания.