Ипотека и инвестиции

Лариса Деньгина: Здравствуйте! У нас в гостях управляющий биржи недвижимости «Агентон», Сергей Смирнов. Здравствуйте.

Сергей Смирнов: Здравствуйте.

Лариса Деньгина: И генеральный директор компании «ИПОТЕК. РУ», Дмитрий Овсянников.

Дмитрий Овсянников: Здравствуйте.

Лариса Деньгина: Сегодня разговор пойдет об интересных способах инвестирования денег в недвижимость с использованием ипотеки. Сергей знает такой способ, расскажите.

Сергей Смирнов: Сейчас есть большое количество семей, у которых есть накопления 2- 3 миллиона рублей и они зачастую обращаются к нам «мы хотим купить участок в Подмосковье», «мы хотим инвестировать в недвижимость за рубежом», купить себе какой-нибудь Таиланд и т.д. На самом деле, когда мы интервьюируем уже, выясняется, что есть дети. И когда мы спрашиваем: «А что Вы хотите инвестировать?», а ответ такой: «Ну просто мы хотим вложить деньги в недвижимость, так куда нам вложиться, в московскую недвижимость, раз тут дети дальше надо будет как-нибудь разъезжаться, а что мы с 2-3 миллионами сделаем». Тут мы предлагаем им все-таки рассмотреть ипотечную программу, а на время пока дети вырастают сдать эту квартиру в аренду.

Лариса Деньгина: Дмитрий, к Вам вопрос как к специалисту. Это реально?

Дмитрий Овсянников: Человек хочет купить квартиру? Ну и замечательно. Он берет деньги в банке и на эти деньги покуает квартиру. Дальше поскольку квартира для него лишняя, он сдает ее в аренду и часть платежа банку, который он получает от арендаторов он вносит чужими деньгами. За свою квартиру платят другие люди. Да они живут в этой квартире, но через какое-то время платеж банку закончится, дети подрастут и что получится? Что есть своя квартира и банку платить уже не нужно.

Лариса Деньгина:  Кстати всегда ли эта квартира будет сдаваться в аренду по оптимальной ставке?

Сергей Смирнов: Опять же Дмитрий меня поддержит, в совместной программе с ипотечными брокерами мы всегда можем реализовать, так называемый, консервативный план. Когда мы говорим: «Вот консервативная ставка, прогноз по консервавной ставке на несколько лет вперед», исходя из этой программы Дмитрий скажет какие будут платежи и т.д. Собствено говоря в таком случае всегда можно будет сказать, сколько человеку нужно будет доплачивать за квартиру. Вот кризис 2008 года показал, что ставки в Москве не очень то и упали, особенно на жилье эконом класса.

Дмитрий Овсянников: Но ставки не за ипотеку имеются в виду, а за аренду?

Сергей Смирнов: За аренду, да. Дмитрий правильно поправляет, именно арендные ставки. 

Дмитрий Овсянников: Сергей, почему ставки не упали на жилье эконом класса, потому что на какие-нибудь трехкомнатные квартиры ставки свалились раза в 2, а то и больше. 

Сергей Смирнов: Но все таки еще раз Вам говорю, когда приходит ко мне человек и говорит: «А давайте в Таиланд вложим», давайте разберемся, а стабильна ли там экономика в Таиланде. Поэтому собственно говоря, это я вам реальные примеры привожу из жизни. «Или давайте я вложу в участок земли», а дальше же надо строиться, дальше надо подключать коммуникации. Сколько времени он проведет на своей подмосковной даче или он посмотрит на будущее своих детей и через 10-15 лет надо будет решать этот вопрос.

Дмитрий Овсянников: Сереж, ну здесь есть какой момент. Человек купил участок земли, он построил дом, сколько детей он может завести и всем тесно не будет. И расширяться особенно не нужно, все-таки с квартирой тут ситуация чуть-чуть другая. 

Сергей Смирнов: Здесь я всегда, когда ко мне приходят люди купить подмосковный участок, я всегда задаю вопрос, а пока дети маленькие, если ты хочешь переехать загород, куда ты будешь их водить в поликлинику, в школу, в сад? Их же там нет, подмосковная инфраструктура не развита. Поэтому для многих, еще раз говорю, кто смотрит вперед и в будущее и не хотят решать наболевший квартирный вопрос с детьми, эта программа интересна.

Лариса Деньгина: Вопрос к Сергею. Сергей, а насколько хлопотно сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Сергей Смирнов: Самостоятельно очень часто это хлопотно сдавать квартиру, потому что у арендатора есть какие-то вопросы и т.д. Но сейчас,например, мы стартовали с таким проектом, как управляющая компания. Управляющая компания может на себя за небольшую плату комиссионную брать такие хлопоты, как управление, своевременное получение платежей и т.д., причем и сразу гарантированный перевод их на счет в банке.

Лариса Деньгина: Дмитрий, а насколько банк лояльно отнесется к желанию человека сдавать квартиру ипотечную?

Дмитрий Овсянников: Ну понимаете, тут какая ситуация. Значит, банк он выдает деньги и ему важно, чтобы своевременно платежи поступали. То есть если своевременно платежи поступают, то какая разница откуда эти деньги заемщик берет, сам зарабатывает или получает от арендодателей. Тут же что получается банк в любом случае будет получать деньги от своего заемщика и никакие взаимоотношения заемщика  арендодателем уже банк напрягать не должны. То есть если заемщику вдруг арендатор не платит, это его проблемы. Значит доставай денежку из своего кармана и вноси платеж за ипотеку сам.

Лариса Деньгина: То есть Вы, Дмитрий, охотно возьметесь за работу с такими клиентами?

Дмитрий Овсянников: Ну как, это нормальная ситуация. Я же не спрашиваю человека: «А для чего тебе нужна квартира»? Нужна му квартира - отлично, он решил для себя этот вопрос - замечательно. И моя задача - помось ему эту квартиру приобрести, подобрать идеальную программу кредитования, чтобы ставка была пониже, чтобы он меньше банку заплатил. Если он обращается за риэлторскими услугами, найти квартиру там, где ему нужно.

Сергей Смирнов: В отличие от Дмитрия, как раз спрашиваю очень часто клиента, зачем ему нужна квартира. И на вопрос всегда очень сильное возникает негодавание вначале, а потом я объясняю, что если вам нужна квартира для жизни - это одно, а если вам нужна квартира с точки зрения инвестирования...

Дмитрий Овсянников: Сергей, но это когда речь идет об аренде. Почему? Потому что если купил квартиру для себя, то ты где покупать будешь? Поближе к детскому саду, поближе к школе.

Сергей Смирнов: А квартиру под аренду естественно будем смотреть, где она надежней будет сдаваться. Естественно если я предложу клиенту, который живет квартиру напротив рынка, он откажется. А если мы будем смотреть на квартиру, которую мы хотим иметь ликвидную для сдачи, то мы купим напротив рынка. В конечном итоге, когда квартира выкупится для ребенка, он сам решит, что с ней сделать, жить там напротив рынка или подобрать альтернатиную квартиру, правильно? Но в любом случае это инвестиции в будущее ребенка.

Лариса Деньгина: А почему Вы считаете, что лучше инвестировать эти 3-4 миллиона в российскую недвижимость нежели в зарубежную?

Сергей Смирнов: У меня масса примеров взаимоотношений с западными партнерами и с восточными, азиатскими партнерами, Таиландом, Венгрией. Я даже не беру дорогие страны в плане недвижимости, Австрию например. Поэтому могу Вам сказать в принципе это инвестирование, если идет, то в индустрию отдыха. Люди покупают там себе недвижимость, где можно жить короткие периоды времени, все остальное время эта недвижимость либо простаивает, либо сдается по очень низкой ставке. То есть таких ставок арендных, какие сейчас есть в Москве и в ближайшие годы будут в Москве есть мало,где в мире.

Дмитрий Овсянников: Сергей, но ведь есть какая возможность. Вот у меня знакомые, у них трехкомнатная квартира в Москве и дача в Крыму. В апреле люди выезжают на дачу, возвращаются обратно в Москву в ноябре, а все это время свою квартиру в Сокольниках сдают.

Лариса Деньгина: Они пенсионеры, наверное?

Дмитрий Овсянников: Да нет, они не пенсионеры. Просто так получается, что так выгоднее. Аренда приносит столько денег, что им хватает денег и там хорошо и неплохо, и оставшиеся месяцы жить здесь.

Лариса Деньгина: И нигде не работать?

Дмитрий Овсянников: И нигде не работать.

Лариса Деньгина: Шикарно.

Сергей Смирнов: Я бы Вам рекомендовал себя вести не как люди, которые стремятся не работать, а как люди стремятся свои блага преумножать. И если они хотят преумножать свои блага, то тогда им следует грамотно подходить к инвестированию в будущее и рассматривать разные варианты и способы траты тех денег, которые у них там накопились. Известный факт, что любая дорогая машина, которую можно купить за 2-3 миллиона, она дешевеет при выезде из салона на 15% сразу, как только выехала на асфальт из дверей салона. Поэтому собственно говоря, есть инвестиции, они пусть и не высокодоходные, как и инвестиции в недвижимость, но консервативные, но в то же время растут дети. Надо всегда думать об этом.

Лариса Деньгина: Сергей, Вы говорили еще об одном интересном способе инвестированияю. Пусть он не очень связан с ипотекой, но тем не менее расскажите.

Сергей Смирнов: Ну с точки зрения инвестирования вообще в недвижимость, уж коли мы вообще говорим об инвестиции в будущее, а ребенок может по своему распорядится в последствии этим имуществом, то можно в принципе купить квартиру на первом этаже, например, и она находится в жилом фонде и вывести в нежилой фонд. Естественно не буду говорить, что это сказочное какое-то доходное решение, но очень важно отметить, что при работе со специалистами при правильном выборе, при терпении можно вывести это в нежилой фонд, увеличить как стоимость квадратного метра этой недвижимости, так и арендную ставку. Тем более, что есть еще и доплнительно к этому доходы, которые можно извлекать таким способом, например, многие хотят арендовать виртуальный офис. Существует хорошая услуга, как юридический адрес, когда человеку не нужно находится там постоянно, исполнительный орган должен просто где-то иметь привязку. Это нормальная белая услуга и налоговая в курсе, что существуют такие услуги. Так что можно получать дополнительный доход.

Дмитрий Овсянников: То есть есть офис, в этом офисе есть стол, стул, квадратный метр, который занимает, где-нибудь в уголочке он находится. Человек может прийти за этот стол раз в месяц и вот у него здесь юридический адрес.

Сергей Смирнов: И здесь у меня возникает вопрос к Дмитрию. Здесь он специалист и изменить из нежилого фонда в нежилой эту квартиру будет нельзя, которая под ипотеку?

Дмитрий Овсянников: Ну банки на это не соглашаются, но не обязательно же решать вопрос в лоб. Ведь, что получается, мы говорим о ситуации, когда у человека уже есть квартира, он где-то живет. И просто он хочет выгодно вложить деньги для того, чтобы потом у ребенка была своя квартира. То есть сейчас человек хорошо зарабатывает и просто хочет сохранить эти деньги. Но не просто сохранить, а чтобы доход какой-то дополнительный, не все из своего кармана платить. Безусловно аренда нежилого помещения приносит больше доходов,  чем аренда жилого помещения. Банки на это не соглашаются, чтобы бал переход в нежилой фонд. Но если мы закладываем свою квартиру, имеющуюся, не обязательно свою, можно квартиру тещи, можно квартиру сестры, брата, жены, лишь бы они на это согласились, заложили банку, получили мешок с деньгами и уже этим мешком распоряжаемся. Хоть на первом этаже, хоть на втором, хоть в подвале - где угодно. В этом случае что получается: ставка по ипотеке достаточно невысокая, но при этом мы получаем высокодоходную недвижимость. Мы получаем недвижимость в нежилом фонде.

Сергей Смирнов: Любой вид недвижимости, в который вы хотели бы инвестировать, к ней вообще надо подходите с критериев бизнеса. Даже если это заграничная недвижимость, все равно ее надо оценивать с точки зрения, если бы вы были бизнесменом, который инвестирует в недвижимость. И поэтому ситуация заключается в том, что нужно будет решать некие вопросы, но опять же их можно поручить управляющей компании. И заключив договор с управляющей компанией, можно с себя некоторые обязанности снять.

Дмитрий Овсянников: Но тут же хочу добавить есть момент какой, если человек официально, легально сдает свою квартиру, он должен заплатить подоходный налог по ставке 13%. Наше законодательство позволяет оформить ИП и платить налог по ставке 6%. То есть что выгоднее 13 или 6? Вот он и бизнес. Есть у человека бизнес, есть легеальный доход, есть легальный налог.

Сергей Смирнов: Да, стоит добавить, там есть платеж в пенсионный фонд, когда вы регистрируете ИП. Но сейчас государство пошло таким индивидуальным предпринимателям навстречу, если раньше они сдавали отчетность раз в квартал, то сейчас вся отчетность сдается раз в год. Единственное, что вы делаете, это раз в квартал выплачиваете налог с поступивших вам денег на расчетный фонд и раз в год выплачиваете взнос в пенсионный фонд. Конечно это надо считать, в некоторых случаях зачастую выгоднее заплатить и 13%, но индивидуальный предприниматель - это тоже большое решение.

Лариса Деньгина: А на сегодня все, мы говорили об интересных способах инвестироватния денег в недвижимость. Задавайте вопросы на форуме ipotek.ru. До свидания!

Сергей Смирнов: До свидания.

Дмитрий Овсянников: До свидания.