Итоги развития рынка ипотеки в 2010 году.

Основные тенденции ипотечного рынка по итогам 2010 года

В целом 2010 год ознаменовался постепенным восстановлением рынка ипотечного кредитования после кризиса. Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. И как следствие, на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты. Однако этот спрос ниже докризисного в два раза, хотя и в полтора раза выше прошлогоднего.

Одним из важнейших событий на ипотечном рынке в начале 2010 года стало предложение банками ипотечных кредитов по программе АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года. Однако в мае ставки АИЖК повысились и, как следствие, спрос на ипотечные продукты снизился.

Если принять за точку отсчета январь 2010 года, то ипотечные ставки в долларах и евро в течение года практически не изменились: плавающие - от 7-8% годовых, а средние - на уровне 10% годовых. Но брать валютные кредиты сейчас желающих мало.

Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе до 13,7% годовых к концу осени. Основное снижение произошло до июня месяца и на этом уровне средние ставки держатся (по статистике ЦБ РФ) несколько месяцев подряд.
Одновременно происходит сужение «вилки» ипотечных ставок. Если в начале года, благодаря кредитам АИЖК, минимальные ставки начинались от 9% годовых, то весной минимальные ставки по ипотечным кредитам выросли, и стали составлять 10,5-11% годовых. На сегодняшний день отмечается тенденция дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.

В тоже время максимальные ставки, по которым люди брали кредиты в начале года, составляли 16-18% годовых. Сейчас максимальные ставки держаться на уровне 15% годовых (есть банки, которые предлагают ипотечные кредиты и по более высоким ставкам, однако такие кредиты заемщики практически не берут).

В целом банки сейчас стали более лояльны к заемщикам, нежели в начале года: получить ипотечный кредит стало проще.

Что касается спроса на ипотечные кредиты, то он восстанавливается, но достаточно медленно. Ведь до кризиса спрос был не только со стороны людей, которые приобретали жилье для себя, но и со стороны тех, кто совершал спекулятивные сделки с жильем с целью получения прибыли. Сейчас спекулянтов, берущих кредиты чтобы вложить в приобретение недвижимости, а затем перепродать - практически нет. К тому же сильны опасения, что кризис повторится.

Самая востребованная сумма ипотечного кредита на сегодняшний день составляет 3-4 миллиона рублей. Меньшая сумма не позволят купить в Москве даже сравнительно небольшую квартиру, а большую сумму не позволяют получить средние доходы, которые имеются у основной части населения. Стоит учитывать, что большое значение для банков имеет соотношение «платеж/доход», которое после кризиса в большинстве банков составляет 40%. То есть банки считают, что заемщик не может тратить на погашение долга более 40% совокупного дохода семьи. И при таком соотношении на 25 тысяч рублей дохода получается примерно 1 млн рублей кредита. Следовательно, семья с доходом в 100 тыс. может получить кредит на 4 миллиона рублей.

Правда, смягчение требований к заемщикам приводит к тому, что в ряде банков начинают считать, что заемщики могут тратить и 50% на погашение долга. Есть даже банк, где считают, что заемщик может тратить на обслуживание кредита и 70% доходов. А это означает, что максимальный кредит для заемщика с доходом 100 тысяч рублей на семью может быть уже не 4 миллиона, а все 6 миллионов!
Но такие программы появились буквально недавно, и пока что они не определяют ситуацию на рынке ипотечного кредитования.

Что касается ипотечных программ для приобретения загородной недвижимости и новостроек - на рынке они сейчас также есть. В сегменте загородной недвижимости банки достаточно активно кредитуют коттеджные поселки, но особое внимание они обращают на статус земли, на которой поселок построен. Кроме того, банки возобновили кредитование новостроек, но в-основном тех, которые реализуются в соответствии с ФЗ 214. Игры с векселями, столь популярные на рынке новостроек до кризиса, сейчас мало каким банкам интересны.

Прогноз развития рынка ипотеки на 2011 год

По моему мнению, в 2011 году процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, но достаточно медленно. Скорость снижения ставок, скорее всего, будет на докризисном уровне: на один процентный пункт в год. Следовательно, средние ставки по ипотечным кредитам к концу следующего года могут оказаться на уровне 12,5% годовых. Однако есть все основания полагать, что если ситуация в стране будет оставаться стабильной и банки и дальше будут смягчать условия предоставления кредитов и снижать ставки, то спрос на ипотеку постепенно восстановится.

При этом банки вряд ли будут активно запускать новые ипотечные продукты: ведь сегодня на рынке предоставлены кредитные программы практически для любых задач заемщика и придумать что-то новое достаточно сложно. Скорее, банки пойдут по пути улучшения условий по уже действующим программам.