Валютная ипотека: плюсы и минусы

Ипотечные кредиты в банках можно получить в различных валютах: в долларах, в евро, в Швейцарских франках или даже в Японских йенах. Это - известно, а потому не интересно.

Сложностей с получением ипотеки в иностранной валюте нет никаких: нужно выбрать банк, где условия кредитования получше, да в анкете-заявлении на ипотечный кредит поставить галочку напротив той валюты, в которой желаете взять кредит.
В остальном - никаких отличий от получения кредита в рублях: те же проверки заемщика различными службами банков, то же принятие решения банком относительно возможности предоставления Вам кредита:
- дам;
- не дам;
- дам, но не Вам.

Плюсы валютной ипотеки.

Плюс валютной ипотеки один: номинальные ставки по валютным кредитам, как правило, ниже, чем по кредитам в рублях.

Например, имея первый взнос 20% от стоимости передаваемой в залог банку квартиры и доходы, подтверждаемые справкой по форме 2-НДФЛ, кредит в долларах можно получить по ставке 8,5% годовых, в то время как в рублях ставка по кредиту будет от 11,5 - 12% годовых.

Средний кредит в Москве (по информации Центрального Банка Российской Федерации) составляет примерно 4 миллиона рублей;
в то время как средний «срок жизни» ипотечного кредита составляет 7 лет.

Подставим в Кредитный калькулятор аннуитетных платежей соответствующие данные, и посчитаем разницу. (Я предлагаю воспользоваться именно этим калькулятором, потому что большинство банков используют сейчас аннуитетные платежи погашения кредита, когда каждый месяц заемщик платит одинаковую сумму платежа, состоящую из процентов за пользование кредитом и денег в счет погашения основного долга.

Итак, для расчета переплаты по кредиту в долларах подствим:

  • Размер кредита: 4 000 000 рублей;
  • Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
  • Срок кредита: 7 лет.

Считаем и получаем:
Всего заплачено: 5 236 968
В погашение долга: 4 000 000
В погашение процентов: 1 236 968

Заметьте: за 7 лет переплата составила всего 1 236 968 рублей.

Терерь посчитаем переплату по кредиту в рублях. В калькулятор подствим:

  • Размер кредита: 4 000 000 рублей;
  • Процентная ставка по кредиту: 11,5% годовых;
  • Срок кредита: 7 лет.

Считаем и получаем:
Всего заплачено: 5 753 139
В погашение долга: 4 000 000
В погашение процентов: 1 753 139

Заметьте: за 7 лет переплата составила уже 1 753 139 рублей, то есть на 516 171 рубль больше!
Как видите, при валютной ипотеке переплата по кредиту меньше, а значит, валютная ипотека выгоднее... вроде бы выгоднее...
А если разобраться - не слишком-то и выгодна валютная ипотека.

Минусы и риски валютной ипотеки

В примере выше, я сознательно допустил одно лукавство: я не стал переводить рубли в доллары, когда считал переплату по кредиту. Я предположил, что курс валюты изменяться не будет, что он будет постоянным: таким же, как при выдаче кредита.

Вот смотрите: в 2008 году до августа месяца курс рубля к доллару был меньше 24 рублей за 1 доллар США.
А теперь представьте, что именно в середине 2008 года, Вас «угораздило» взять кредит именно в долларах США.
Представили?
4 миллиона кредита - это примерно 166 667 долларов США по курсу 24 рубля за доллар.
Но в августе 2008 года курс начал медленно и верно расти, достигнув в марте 2009 значения 36 рублей за доллар.
Потом, правда, курс начал снижаться, но если посчитать средний курс рубля к доллару за 4 года после 2008, то средний курс за это время был на уровне 31 рубля за доллар.

Предположим, что курс не будет меняться, и что в последующие 3 года также останется на уровне 31 рубль за 1 доллар США.

Наш долг по кредиту, в размере 166 667 долларов США, составит по курсу 31 рубль за 1 доллар, 5 166 677 рублей.

Предлагаю в калькулятор подставить размер кредита не в рублях, а в долларах США:

  • Размер кредита: 166 667 долларов США;
  • Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
  • Срок кредита: 7 лет.

Считаем и получаем:
Всего заплачено: 218 207,44
В погашение долга: 166 667
В погашение процентов: 51 540,44 долларов США

А теперь сделаем самое интересное: посчитаем все, что заплачено заемщиком по кредиту (и в счет погашения основного долга, и проценты за 7 лет) по курсу 31 рубль за 1 доллар США:
218 207.44 х 31 = 6 764 430,6 рублей.
Изначально долг заемщика был (по условию) 4 миллиона рублей. То есть, 4 миллиона - это те чужие деньги, которые взяли, а затем вернули.
Переплата по кредиту составляет:
6 764 430,6 рублей - 4 000 000 рублей = 2 764 430,6 рублей.

Заметили?
Вроде и ставка по кредиту значительно меньше, но за счет выросшего валютного курса, переплата по валютному кредиту оказалась больше.

И это еще не самое страшное при кредитовании в валюте.
Самое страшное при валютной ипотеке - рост курса «в моменте».

Самый страшный риск валютной ипотеки

Курс валюты то растет, то падает. Среднее изменение валютного курса на протяжении нескольких лет может быть сравнительно небольшим (хотя, рост курса с 24 рублей за доллар до 31 рубля за доллар небольшим назвать можно достаточно условно.
Но, как помните, были моменты времени, когда курс доллара составлял 36 рублей за доллар.

Представьте, что заемщик с зарплатой 80 000 рублей в месяц берет кредит 4 000 000 рублей, что по курсу 24 рубля за доллар равно кредиту 166 167 долларов США, и берет этот кредит на 15 лет. Представим также, что зарплата 80 000 рублей состоит из оклада 60 000 рублей и премии 20 000 рублей.
Платеж по кредиту составляет 1 592,76 долларов США или (в пересчете на рубли) - 38 226 рублей.
Жить можно: после платежей по кредиту «на жизнь» остается 80 000 рублей - 38 226 рублей = 41 774 рублей

Но курс изменился. И, как помним, в феврале-марте 2009 курс рубля к доллару составлял 36 рублей за доллар. Тот же платеж по кредиту в размере 1 592,76 долларов США по курсу 36 рублей составляет 57 339,36 рублей, то есть, «на жизнь» остается 80 000 рублей - 57 339 рублей = 22 661 рубль.
Как помним, в 2009 году, многие предприятия перестали платить своим работникам премии. А это значит, что доход заемщика уменьшился до размера оклада, а потому, «на жизнь» у заемщика стало оставаться 60 000 рублей - 57 339 рублей = 2 661 рубль.

И тот риск, что из-за изменения курса, платеж по кредиту окажется больше дохода заемщика, это, пожалуй, основной риск: ну не может человек по кредиту платить больше, чем зарабатывает, не может тратить все, что зарабатывает, на обслуживание долга!

Беря ипотеку в валюте, заемщик сам, самостоятельно берет на себя валютный риск! Изменение курса рубля по отношению к валюте кредита - это не страховой случай: это исключительно риск заемщика!

Позиция банков в вопросах валютного кредитования предельно проста:
В какой валюте кредит заемщик просил - в такой валюте и выдал; в какой валюте кредит выдал - в такой и верните, пожалуйста. Риск изменения курса валюты - не риск банка, а риск заемщика.

Большой плюс валютной ипотеки

Мы посчитали ситуацию, когда заемщик взял кредит по низкому курсу, а курс затем вырос.
Но, справедливости ради, давайте посмотрим на обратную ситуацию: заемщику повезло взять кредит не летом 2008, когда курс был 24 рубля за доллар, а в марте 2009 года, когда курс был 36 рублей за доллар.
Те же 4 миллиона кредита по курсу 36 рублей составляют 111 111 долларов США.

Подставим в калькулятор новые данные:

  • Размер кредита: 111 111 долларов США;
  • Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
  • Срок кредита: 7 лет.

Считаем и получаем:
Всего заплачено: 147 807.05 долларов.

Но средний курс валюты, при котором проходило погашение долга, не 36 рублей за 1 доллар, а 31 рубль. Следовательно, заемщик по такому кредиту заплатил:
147 807,05 долларов х 31 = 4 582 018,5 рублей.
А переплата по кредиту составила за 7 лет всего 582 018,5 рублей.

Осталось совсем немного: выбрать правильный момент для получения кредита - и вперед!

Если получится - бонусом будет минимальная переплата по кредиту, а если не повезет, то риск - остаться и без денег, и без квартиры.

Не знаю как Вы, а я на себя риски валютной ипотеки брать не хочу.

Видео по теме:

03 января 2013 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил перепечатки материалов

Рейтинг: 4.67 Всего голосов: 6
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
Анастасия Степанова | 03 октября долларовая ипотека - что делать?!На сегодняшний день при определенном соотношении кредит/залог по рефинансированию возможна ставка 11% годовых в рублях на срок до 25 лет (предложение ограничено сроком акции).Однако рефинансироваться под залоговую квартиру возможно не всегда: если остаток долга составляет более 90% от оценочной стоимости квартиры, то кредит получить не удастся. Поэтому, при росте курса, лучше не затягивать с рефинансированием в рубли.
Вера Щербакова | 02 сентября долларовая ипотека - что делать?!Добрый день!Что касается рефинансирования кредита,то процентная ставка по рублевому кредиту будет немного выше (около 14% годовых), чем Ваша процентная ставка в долларах (10,5%). Если вдруг почувствуете, что Вам не комфортно платить такой ежемесячный платеж, какой платите на данный момент, и Вы заходите его уменьшить, Вы сможете это сделать за счет пересмотра срока кредитования (на больший срок).В любом случае, какие бы не происходили колебания доллара на рынке, они вряд ли значительно увеличатся...
Дмитрий Овсянников | 24 августа долларовая ипотека - что делать?!Ну почему же. Сейчас рефинансирование из долларов в рубли проходит достаточно легко. Ставки, правда, по рублевому кредиту получаются на уровне 14% годовых. Но если доходы нормально подтверждаются - ничего невозможного нет.(В ставке могу немного ошибаться: сотрудники "ИПОТЕК. РУ" могут подсказать по-точнее.)

Видео по теме:

 

Что ждать от рынка ипотеки в 2017 году

Что ждать от рынка ипотеки в 2017 году

 

Не гражданин РФ. Дадут ли ипотеку?

Не гражданин РФ. Дадут ли ипотеку?

 

Ипотека 2017, апрель. Лучшие процентные ставки.

Ипотека 2017, апрель. Лучшие процентные ставки.