Банковские подставы. Как бороться

Как бороться с «банковскими подставами»

Как я писал в статье «Банковские подставы», иногда отказ банка выдать кредит может быть связан с документами на квартиру. Но иногда — не в документах дело, а в самом банке. Например, лимиты, выделенные в банке на ипотеку — закончились, и заемщику просто не повезло. (Но банк в этом никогда не признается).
Как бы там ни было, но причину, по которой банк отказывает в выдаче кредита, банк озвучивать не будет. И даже, если причина в самом банке, заемщику «тонко намекнут», что что-то не так в истории подобранной им квартиры (даже если история квартиры — идеальная).
Но нас сейчас больше интересует не то, почему банк отказал в кредите, а то, как защититься от подобных «подстав» и обойтись без денежных потерь, ведь сделки с недвижимостью сопряжены с определенными денежными тратами, а потому, можно и квартиру не купить, а какую-то сумму денег — потерять.

Обычаи делового оборота. Откуда берутся потери.

Покупка квартиры с помощью ипотеки состоит из определенной последовательности действий:

1. банк должен одобрить заемщика: то, что этому человеку, с такими-то доходами, можно выдавать кредит.
2. После того, как банк одобрил заемщика, можно искать себе квартиру (коттедж, земельный участок, таунхаус, офис,... Словом, тот объект, который будет приобретаться с помощью кредита). Раньше искать можно? Теоретически — можно, а практически — это как в магазин без денег ходить. А вот когда банк одобрил заемщика — тогда можно искать себе квартиру, ведь деньги на нее — почти в кармане.
3. По обычаям делового оборота, принятым на московском рынке недвижимости, когда покупатель находит подходящую для себя квартиру, то продавец предоставит покупателю документы лишь тогда, когда покупатель внесет ему (или его представителю) определенную денежную сумму. Эта сумма вносится для подтверждения серьезности намерений покупателя, а то бывают случаи, когда человек, представляясь покупателем, ходит по квартирам и всем продавцам объявляет, что готов купить их квартиры. Обрадованные продавцы бегут собирать документы, необходимые для сделки, прекращают рекламировать свою квартиру, а покупатель — и не покупатель вовсе. Чтобы избежать такие случаи, по обычаям делового оборота принято, что продавцы предоставляют покупателям документы лишь после того, как получат от покупателя определенную денежную сумму. Логика внесения такой предоплаты — достаточно простая: если покупатель откажется от покупки квартиры, то предоплата ему не вернется; если покупатель купит квартиру, то эта денежная сумма войдет в стоимость квартиры. Размер предоплаты колеблется в диапазоне от 25 — 30 тыс. рублей до 100 — 200 тыс. рублей, а иногда может составлять и 10% стоимости квартиры. То есть, если квартира стоит миллионов 5, то размер предоплаты может быть и 500 тысяч рублей. Но и 500 тысяч — не предел, если квартира более дорогая.
4. Когда покупка квартиры происходит с помощью ипотечного кредита, то для того, чтобы банк выдал кредит, необходимо произвести оценку квартиры. Оценка — тоже денег стоит.

Таким образом, в случае отказа банка в выдаче кредита, покупатель может потерять внесенную продавцу предоплату, и во-вторых, потерять деньги за оценку.
Забавно: банк в кредите отказывает, а деньги — теряет заемщик.

Кому пожаловаться.

Когда банк немотивированно отказывает заемщику в кредите, то заемщик думает: как бы заставить банк, все-таки, выполнить свои обязательства. Терять свои деньги из-за банка — никому не хочется.
Что в таких случаях хотят сделать заемщики?

1. Обратиться либо в Центробанк,
2. Либо обратиться в суд.

И то и другое — бесперспективно.

Почему бесперспективно обращаться в Центробанк?
Потому, что сейчас, когда нередки случаи невозвратов кредитов заемщиками, Центробанк отчитывает банки за излишнюю лояльность, за то, что банки выдают кредиты тем, кому выдавать не следует. А теперь представьте: сегодня Центробанк отчитывает банки за излишнюю лояльность, и вдруг, он должен изменить свою позицию, и настоять, чтобы конкретный банк выдал кредит конкретному заемщику. Согласитесь, но это — нелогично. А соответственно, Центробанк заемщику, в данном вопросе, — не союзник.

Почему бесперспективно обращаться в суд?
?
А с чем заемщик туда пойдет?
Заемщик собирает документы, чтобы подтвердить свою платежеспособность, подает анкету-заявление в банк.
А банк?
А банк, рассмотрев документы заемщика, выдает заемщику решение о возможности выдачи кредита:

• Иногда (в зависимости от банка-кредитора) решение кредитного комитета банка сообщается заемщику устно;
• иногда заемщик получает ксерокопию решения кредитного комитета. (А ксерокопия, как известно, — не документ).
• Иногда заемщик получает решение кредитного комитета банка в оригинале, но только за подписью рядового сотрудника банка, безо всяких печатей.
• И лишь в редких случаях, решение выдается на фирменном бланке банка, с печатями и подписями.

Но даже если решение кредитного комитета банка оформлено «по полной программе», в решении всегда содержится фраза, что банк может отказать в выдаче кредита, если его не устроит тот объект, который будет предметом залога. (Но при этом, нет обязательств банка мотивировать свой отказ).
Таким образом, де-юре, отношения заемщика с банком начинаются лишь в момент подписания кредитного договора. До момента подписания кредитного договора, нет обязательств банка выдать кредит, а те обязательства, которые есть — весьма и весьма условны: «Банк выдаст кредит, если...».

Заемщики! Заботьтесь о себе сами!
Или когда «спасение утопающих — дело рук самих утопающих»

Что может сделать заемщик, чтобы минимизировать риск денежных потерь?
Вариантов — несколько.

1. Имеет смысл за кредитом обращаться в несколько банков одновременно. Заметьте: «обращаться за кредитом» - это не «брать кредит». И как банк, принимая решение о возможности выдачи кредита, оговаривает случаи возможного отказа в кредите (типа: «я выдам кредит, если...»), так и заемщик, обратившись в несколько банков, вправе взять кредит лишь там, где условия для него будут наилучшими.
   В этом случае, если банк, на который изначально рассчитывал заемщик, откажет в выдаче кредита под залог конкретного объекта, у заемщика будет возможность получить кредит в другом банке.
2. Как мы говорили выше, финансовые потери заемщика возможны в размере внесенной продавцу предоплаты.
   Следовательно, чем меньше размер предоплаты — тем меньше может потерять покупатель-заемщик. Понимая, что возможность покупки квартиры зависит не только от решения самого покупателя-заемщика, но и от решения банка, не стоит брать на себя повышенные финансовые обязательства: чем аванс меньше — тем Вам же лучше.
   Чем меньше продавцу денег внесете — тем меньше денег потеряете (в случае отказа банка).
   Конечно, продавец хочет получить как можно больше денег, чтобы вероятность отказа покупателя от сделки была бы минимальной. Но помните, что в случае, когда покупка происходит на кредитные деньги, возможность покупки определяется не только решением покупателя-заемщика, но и решением банка.
3. Внося аванс, всегда нужно вписывать в соглашение с продавцом фразу, что в случае отказа банка в выдаче кредита, внесенная предоплата возвращается, безо всяких удержаний и штрафов.

Как видите, на первый взгляд, мои рекомендации просты и вроде бы очевидны. Но практика показывает, что большинство заемщиков поступает иначе.