Комната или доля

Почему доля квартиры, не выделенная в натуре в виде комнаты, стоит дешевле, чем комната?

Как понять, что принадлежит: комната или доля?

Текст видеосюжета «Комната или доля: что я продаю?»

Здравствуйте, на форум портала поступил вопрос: «Подскажите пож! Судом мне выделена комната для проживания в квартире, а также определена доля собственности в этой квартире. Также судом определен размер оплаты за коммуналку для всех проживающих в квартире. Задумываюсь о продаже. Что я продаю: долю или комнату? Насколько я понял - разница в цене для этих двух вариантов будет существенная...»

Комнаты и доли. Как не запутаться? Как понять, что такое комната, что такое доля? 

Давайте, попробуем разобраться.

Доли бывают «идеальные» и «реальные». Идеальная доля - эта та доля, которая не соответствует площади ни какой из комнат и в натуре никак не выделена.

Простой пример: Допустим, двухкомнатная квартира. Одна комната - 8 метров, другая - 20.
Человеку принадлежит 50%. То есть его доля 50%.

В какой комнате эта доля?

Там, где 8 метров? Но этого мало.

Там, где 20 метров? Но этого много.

То есть получается, что у человека доля и в одной, и в другой комнате. И как эти доли будут распределяться между другими сособственниками - это всегда предмет договоренностей. 

Не достигли договоренностей - значит, сосед может ходить по Вашей комнате. (Точно так же как и Вы можете ходить по комнате соседа, и никто Вам запретить этого не может.
Почему?
Потому что в той комнате есть Ваша доля.
А в той комнате, которую занимаете Вы - есть доля соседа.

Это - что касается «идеальных долей».

Но доли бывают реальные.

Реальные доли соответствуют по площади какой-либо комнате, и выделены в натуре в виде комнаты. То есть в правоустанавливающих документах написано, что «человеку принадлежит комната номер такая-то, что составляет столько-то сотых долей квартиры. В этом случае, человеку принадлежит комната, и в этом случае, он на свою комнату может повесить замок и в свою комнату никого не пускать, в том числе и других соседей.
Но точно так же, как и соседи могут отгородиться: тоже повесить замок на свою комнату и тоже Вас не пускать.

Комната, понятное дело, стоит дороже, чем идеальная доля.
Почему?
Потому что у человека своя комната, куда он может прийти, и где он может жить, и где он может не ждать прихода соседей.

Когда человеку принадлежит доля, то, как я уже говорил, гулять по этой доле могут в любое время дня и ночи другие соседи.
Именно поэтому комнаты стоят дороже, чем доли. То есть если Вам по документам принадлежит комната - радуйтесь: Вы можете продать эту комнату дороже, чем будете продавать долю.

Но нужно смотреть правоустанавливающие документы. То есть там четко должно быть указано, что Вам принадлежит, допустим, комната номер 1, по адресу такому-то в квартире номер такой-то.

Спасибо за внимание.

 С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».

Если у Вас будут вопросы по ипотеке или по недвижимости - задавайте их на форумах портала.

До свидания.