Кредит под залог

Текст видеосюжета «Кредит под залог в Германии»

Дмитрий Овсянников: Здравствуйте, с вами ipotek.ru, об ипотеке по-русски, и я, Дмитрий Овсянников. Кредит под залог. Что такое кредит под залог. Об этом мы поговорим с Екатериной Демидовой, директором компании DEM-Group. Екатерина, вот у человека есть квартира и понадобились деньги. Он может продать квартиру и получить мешок с деньгами, а может оставить квартиру за собой и отдать ее в залог банку и под залог своей квартиры получить кредит, да?

Екатерина Демидова: Да, совершенно верно.

Дмитрий Овсянников: А в Германии тоже самое?

Екатерина Демидова: Безусловно, в Германии очень развито кредитование и конечно кредитование под залог недвижимости тоже. И это действительно очень интересный вариант для человека - сохранить свою собственность и получить еще и деньги. То есть кредит под залог недвижимости - это когда человек сохраняет и свою имеющуюся недвижимость и может получить дополнительные деньги. Как правило, это не те деньги, которые ему нужны на жизнь, а те деньги, которые он может дальше перевкладывать. Ну в случае Германии, конечно.

Дмитрий Овсянников: А в случае России нельзя что ли?

Екатерина Демидова: В случае России я не знаю, на что россияне тратят эти деньги. А если говорить о кредите под залог недвижимости в Германии, то как правило можно получить кредит под залог имеющейся недвижимости для того, чтобы купить какую-нибудь следующую недвижимость. То есть это очень удобный и интересный вариант, купить две недвижимости, имея деньги на одну.

Дмитрий Овсянников: Но в России могу сказать, что вот живой пример перед Вами. Когда кредит брал под залог своей квартиры и на эти деньги купил квартиру для родителей.

Екатерина Демидова: Совершенно верно. Точно также можно поступить и в Германии.

Дмитрий Овсянников: Екатерина, а насколько сложно получить кредит под залог недвижимости в Германии?

Екатерина Демидова: Кредит под залог недвижимости в Германии очень похож на ипотечный кредит. То есть по комплекту документов это будет такой достаточно широкий комплаект документов. Это и документы на собственность на здание, и кадастровый, и поэтажный планы, и документы самого заемщика, справки о доходах, справки о наличии капитала из банка, справки о наличии какой-то другой собственности. То есть это максимальный пакет документов, похожий на пакет при ипотечном кредитовании. Но дело того стоит, потому что и суммы по такому кредиту под залог недвижимости выдаются немаленькие. Соответственно надо собирать и получать.

Дмитрий Овсянников: Кстати, а какие суммы предлагает банк под залог недвижимости или под залог квартиры?

Екатерина Демидова: Ну говорить об абсолютных суммах здесь сложно, потому что все зависит от стоимости самой недвижимости. Можно говорить о процентном соотношении. Если бы Вы были гражданином Германии, то Вы могли бы получить до 80% от стоимости Вашей недвижимости. В принципе банк считает сумму выдаваемого кредита от оценочной стоимости, она иногда отличается от той цены, по которой вы приобретали недвижимость.

Дмитрий Овсянников: Но Вы говорите о гражданине Германии. А если человек не гражданин Германии, сколько ему дадут?

Екатерина Демидова: Если человек, допустим гражданин России, то банк еще немножко занижает суммы, которые выдает. Потому что для него риски конечно больше, когда он выдает кредит под залог недвижимости гражданину, который проживает вообще в другой стране. Поэтому реально рассчитывать на 40-50% от стоимости закладываемой недвижимости.

Дмитрий Овсянников: Всего? Всего 40? То есть немцу 80, а россиянину 40?

Екатерина Демидова: Ну есть у вас также возможность подать документы и получить вид на жительство или допустим взять кредит на фирму, и тогда вы тоже получите 80%, если ваша фирма зарегистрирована в Германии. Но как правило люди не заморачиваются с этим. В принципе даже 40-50% по ставке 2-3% годовых, в общем-то это достаточно неплохо получить на половину стоимости недвижимости такие деньги, по такой низкой ставке. 

Дмитрий Овсянников: Но это же 2-3% в евро, а не в рублях. И соответственно, если человек живет в России,  у него валютные риски образуются? 

Екатерина Демидова: Но как праило наши клиенты вкладывают эти деньги также в Германии, хотя теоретически возможность потратить их в России тоже существует. Но как праило кредит берется в таких случаях, человек имеет в Германии доходный дом. И немножко поднакопил денег и хочет купить второй дом, но допустим его собственных накоплений не хватает на второй дом. Он закладывает первый дом, берет определенную сумму в банке, добавляет собственные деньги и покупает второй дом.

Дмитрий Овсянников: То есть кредит под залог дома и в частности доходного дома банки дают?

Екатерина Демидова: Безусловно. И даже дают более охотно, чем под кредит квартиры. Потому что доходный дом сам генерирует поток денег. У банка уже меньше требований к вам, как к заемщику, потому что дом сам является гарантией того, что долг будет погашаться.

Дмитрий Овсянников: Понятно, но в России обратная ситуация. Под залог квартиры банки дают больше денег, больше процентов, чем под залог дома.

Екатерина Демидова: Потому что в России не такие надежные заемщики, как в Германии и не такие надежные арендаторы. В Германии арендаторы живут по 20-30 лет и если они платят аренду, то собственник дома является очень надежным заемщиком, потому что он имеет гарантированный доход от аренды. И естественно ему дают с большим удовольствием деньги.

Дмитрий Овсянников: Екатерина, если взять под залог доходного дома в Германии кредит, то на что эти деньги можно использовать? Это должно быть обязательно целевое использование кредита или это может быть не целевое, как говорится на пропой души?

Екатерина Демидова: Ну как я уже говорила, банк если он дает кредит под залог в особенности доходного дома, для него гарантией является сама недвижимость, требования к заемщику не такие большие и в общем банку все равно на что вы будете тратить эт деньги, по большому счету хоть поехать в кругосветное путешествие. Главное для банка, чтобы вы своевременно выплачивали свои обязтельства по кредиту. Если у вас есть доходный дом в Германии, вы получаете доход от аренды, вы заранее рассчитали, что с этого дохода вы гасите кредит, деньги забрали и спокойно тратите их на что хотите.

Дмитрий Овсянников: Правильно я понимаю, что под залог можно получить кредит в Германии, допустим под залог дома, и потратить эти деньги в России?

Екатерина Демидова: Ну теоретически вам никто это не запрещает. Совершенно верно, получив деньги в Германии, вы можете их тратить куда угодно. И даже здесь есть интересная возможность для наших российских инвесторов. К нам часто приходят люди, которые имеют средства ну скажем на покупку квартиры в Москве. Они могут сделать очень интересную вещь. Сначала купить дом в Германии, таким образом человек имеющий деньги на покупку квартиры в Москве, может купить дом в Германии, затем его заложить, получить часть денег обратно и вот уже на эту сумму купить квартиру в Москве. Таким образом с одной и той же суммы он получит не одну квартиру в Москве, а квартиру в Москве и дом в Германии.

Дмитрий Овсянников: Или допустим под залог квартиры в Москве получить деньги, на эти деньги использовать их на первый взнос, дальше доплатить деньгами кредитными. То есть банк в Германии даст денег...

Екатерина Демидова: Теоретически можно и так, да. Если у него в России есть возможность заложить недвижимость, то он может сделать в обратном порядке. Сначала купить квартиру в Москве, потом получить здесь деньги и с ними поехать в Германию и купить там также с помощью кредита. единственный здесь момент, что в Германии ниже ставки.

Дмитрий Овсянников: Но там ставки в евро, а у нас в рублях. И нет валютных рисков, если у человека доходы в рублях.

Екатерина Демидова: Но вот здесь уже надо рассматривать каждую отдельную ситуацию. Главное человек должен иметь в виду, что имея денег на одну недвижимости, используя механизм кредитования под залог недвижимости. Вот это надо просто иметь в виду, а каие-то конкретные варианты, наверное, надо уже разбирать в зависимости от конкретного человека.

Дмитрий Овсянников: Екатерина, аа даст ли немецкий банк кредит под залог недвижимости в России?

Екатерина Демидова: Вы знаете, дмитрий, очень часто к нам обращаются с этим вопросом, но подумайте сами, чтобы тогда делали русские банки, если бы немецкие банки здесь давали кредиты под 2-3%? Пусть даже и в евро, все равно эта ставка очень выгодная и конечно тогда было бы очень тяжело русским банкам. Поэтому немецкие банки на данный момент дают кредит только под залог недвижимости в Германии.

Дмитрий Овсянников: Спасибо, Екатерина. С вами был проект ipotek.ru, об ипотеке по-русски, и я, Дмитрий Овсянников. А моим собеедником была Екатерина Демидова, директор компании DEM-Group. До свидания.

Екатерина Демидова: До свидания.