Квартира и ипотека.
Требования банков к квартире при ипотеке

Настало время определяться с выбором квартиры.
Давайте решим, что приобретается: квартира в новостройке, или приобретается квартира на «вторичном рынке». Сразу же замечу, что купить в кредит квартиру на «вторичном рынке» проще, чем купить квартиру в новостройке.

Хочу квартиру в новостройке!

Новостройки в большинстве своем распродаются на стадии строительства. Есть инвесторы, на чьи деньги ведется строительство.
То есть тот, кто покупает квартиру в новостройке - он не покупатель квартиры, а инвестор. Если банк дает согласие на покупку квартиры в новостройке в кредит, то предметом залога будет не квартира, а договор долевого участия в строительстве. То есть, покупатель новостройки - и не покупатель вовсе, а человек, на чьи деньги создается новый дом и, как часть этого дома - квартира. Лишь тогда, когда дом сдан, принят Госкомиссией, квартира переоформляется в собственность участника долевого строительства.

Процесс - длительный. Как правило, с того момента, как человек произвел оплату за квартиру в новостройке, и до того, как стал ее собственником, проходит от 6 месяцев до трех лет. Главный минус покупки квартиры в новостройке - то, что деньги заплачены, а дом - строится. И не факт, что квартира в этом доме достанется тому человеку, кто за нее заплатил свои деньги. Может и не достаться, если застройщик обанкротится.

Был период, примерно с середины 2008 и до начала 2010 года, когда далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием, можно было получить деньги на покупку квартиры в новостройке. 
Сейчас банки к новостройкам относятся неплохо, особенно к тем, которые реализуются по программам «ипотека с господдержкой».
Риск остаться без квартиры - есть, но банки решили, что это - риск заемщика, а банк - он только лишь деньги дает, и вернуть ему эти деньги заемщик должен не зависимо от того, станет собственником квартиры или нет.

Сейчас подавляющее большинство банков новостройки кредитуют, но не все объекты.
Как быть, если конкретный объект банк не кредитует, квартиру хочется именно в новостройке, а наличных денег на покупку квартиры нет, и требуется кредит?
Вариант только такой: получить кредит под залог имеющейся квартиры на «вторичном рынке», и эти деньги тратить на покупку новостройки. Есть банки, которые могут в качестве залога принять квартиру друзей или родственников, но это - тема для другого разговора. Об этом говорится в разделе: Кредиты под залог имеющейся недвижимости

Покупка квартиры на «вторичном рынке»

Купить квартиру на «вторичном рынке» проще, надежнее, а зачастую - и дешевле, особенно, если говорить о покупке квартиры в кредит. Объясняется это тем, что до тех пор, пока заемщик не передал квартиру в залог банка, он платит по повышенной процентной ставке.
При покупке квартиры на «вторичном рынке», квартира сразу же переходит в собственность покупателя-заемщика, и сразу же может быть передана в залог банку. А значит, не приходится платить по повышенной ставке.

Сперва о названии. Почему рынок «вторичный»?
Потому, что первая сделка - передача квартиры Правительством Москвы в собственность конкретного физического либо юридического лица.
Соответственно, все последующие сделки будут вторичными.

Есть продавец. Он - уже собственник квартиры. Он стал собственником в результате первичной сделки.
Он, в свое время, произвел предоплату за квартиру. Он - долго ждал, когда станет собственником.
Зато покупатель его квартиры сразу же становится собственником. Оформление сделки при покупке квартиры на «вторичном рынке» менее длительное. И продавец (в соответствии с правилами, установленными банками, и в отличие от сделок на первичном рынке) получит деньги лишь тогда, когда покупатель станет собственником.

А какие требования к квартире при ипотеке?

Во многом, требования к квартире при ипотеке, зависят от конкретного банка, выдающего кредит. То, что может быть серьезным основанием для отказа в выдаче кредита в одном банке, на это в другом банке могут посмотреть как на мелочь, не заслуживающую внимания.

 

    И все же:
  • Незарегистрированная перепланировка: пусть продавец либо регистрирует ее, либо делает как было. В противном случае, Вам банк кредит может не дать.
      Иногда банки дают заемщику кредит не смотря на перепланировку, но только в случае, если перепланировка может быть узаконена «в принципе», но при этом:
    • берут с заемщика нотариально удостоверенное обязательство после сделки привести все в первоначальное состояние, в соответствии с поэтажным планом БТИ
    • берут с заемщика нотариально удостоверенное обязательство после сделки узаконить перепланировку за свой счет
  • История квартиры: какие правоустанавливающие документы, кто когда жил в квартире и куда выбыл. Кто стал собственником, из тех, кто в ней жил, а кто не стал, и почему.
  • Некоторые московские банки выдают кредит на покупку квартиры в Подмосковье, другие - нет.
  • А дом не под снос?
  • А какие перекрытия?
  • А сколько этажей в доме?
  • А квартира свободна, или нет? Если не свободна и нужно приобретать продавцам альтернативную площадь, то не всякий банк даст кредит под такую сделку.
  • ...

Все перечисленные выше моменты в том или ином банке являются основанием для отказа в выдаче кредита. В этих требованиях есть определенная логика. Но в выдаче кредита под конкретную квартиру могут отказать и по другим основаниям.

 


14 февраля 2010 г.

Рейтинг: 4.67 Всего голосов: 3
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
вадим б | 16 мая Ставка по ипотечному кредитуДобрый день, повлиять на ставку можно только лишь в тех случаях, когда вы подходите под спец. условия, например: вы являетесь зарплатным клиентом, у вас есть большой первоначальный взнос, положительная кредитная история в банке (в который обратились), небольшой срок кредита, либо кредит в иностранной валюте (как правило в иностранной валюте ставки ниже, но есть определенные риски того, что в итоге кредит выйдет дороже). Во всех других случаях, нужно ориентироваться на стандартные условия.
Анастасия Солдатова | 28 марта Ставка по ипотечному кредитуУ банков бывают самые разнообразные акции по снижению ставок: за быстрый выход на сделку, на наличие положительной кредитной истории (вообще или в этом же банке), за наличие з/п карты конкретных банков, снижение ставок за каждого несовершеннолетнего ребенка, за подачу заявку через интернет и, конечно же, за подачу заявки через партнеров банка.
ALI | 02 августа Ставка по ипотечному кредитуЧтобы сэкономить на процентной ставке можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. Часто при подаче документов через брокера ставки оказываются более привлекательными. Его услуги стоят недорого и в итоге с излишком окупаются.

Видео по теме:

 

Банки снижают ставки своим. Или почему иногда лучше молчать.

Банки снижают ставки своим. Или почему иногда лучше молчать.

 

Мифы о кредитной истории

Мифы о кредитной истории

 

Рефинансирование ипотеки и материнский капитал

Рефинансирование ипотеки и материнский капитал