Новости ипотеки: февраль 2017

Сюжет «Новости ипотеки. Февраль 2017» о том, что происходит на рынке ипотеки в начале 2017 года, как изменились ставки и условия банков по-сравнению с концом 2016 года, а также о том, какие тенденции можно отметить в ипотечном кредитовании.

Текст видеосюжета «Новости ипотеки. Февраль 2017».

Здравствуйте, С Вами я, Дмитрий Овсянников.

Наступил 2017 год. Ну а я в прошлом году обещал рассказывать, что происходит на рынке ипотеки, о тех тенденциях, которые есть, ну и о том, чего нам от этого рынка (от рынка ипотеки) ожидать.

В январе говорить о каких-либо изменениях на рынке ипотеки не имело никакого смысла.

Почему?

Потому что первую половину месяца народ отдыхает, расслабляется: Новый год, Рождество, Старый Новый год... (Это ж какое здоровье нужно?!)

Потом нужно здоровье для того, чтобы прийти в чувства после такого бурного отдыха.

Ну а потом что? Остается последняя неделя января.

В-общем-то никаких изменений на рынке ипотеки в это время, скорее всего, не произойдет, да и в-общем-то не произошло.

И подводить какие-то итоги, говорить о тенденциях стало возможным только сейчас, в начале февраля, что, собственно говоря, мы и делаем.

Итак, как уже говорилось, ипотеку с гос. поддержкой должны были отменить.

Я вас предупреждал. Да и не только я: наверняка слышали из разных источников.

Так вот: ипотеку с гос. поддержкой отменили. 

К чему это привело?

Это привело к тому, что процентные ставки по кредитам на новостройки стали выше. Ну как выше: на 1, на полтора, на 2 процентных пункта... (В-среднем, на полтора). Печально, но факт.

И не то, чтобы мне так нравились новостройки. Они мне до сих пор не нравятся по одной причине. Я считаю, что приобретение новостройки - это достаточно рискованное решние. Ну, чего там греха таить: только в этом месяце 4 человека звонило с вопросами: «Дмитрий, вот мы ввязались в ипотеку, получили ипотечный кредит, платим за новостройку,а дом наш не строится: уже 3 года платим... Чего нам делать? Может быть не платить по кредиту?

К сожалению, такие ситуации, когда люди за новостройку деньги заплатили, а свое жилье не получили - сплошь и рядом.

Поэтому, ипотека на новостройки мне не нравится.

Но... Мы же говорим о процентных ставках, и платить по одной процентной ставке или по более низкой процентной ставке - наверное, имеет значение, даже если дом не строится. Ведь кредит - это чужие деньги, которые нужно отдать. И банк меньше всего волнует: стали Вы собственником или нет: он вам деньги дал - верните, ему, пожалуйста.

О ставках, о конкретных ставках по кредитам на новостройки говорить не приходится. Ставки - они различные: они очень сильно зависят от конкретнго комплекса, от конкретного строительного объекта.
Почему?
Потому что очень часто процентные ставки субсидируют сами застройщики. (Как минимум, на этапе строительства).

Но если мы возьмем в-среднем по рынку - процентные ставки на новостройки стали на полтора процентных пункта выше.

Вторичка.

Тут - все намного проще, все намного лучше: процентные ставки не изменились.

Лидеров по-прежнему, два:

• если никаких комиссий не платить, процентная ставка 11,25% годовых (в одном банке),
• ну и другой банк позволяет заплатить комиссию «за снижение процентной ставки», и в этом случае, процентная ставка может быть 9,75% годовых.

Собственно говоря, выбор: если вы планируете долго пользоваться ипотечным кредитом, то выгоднее заплатить разово комиссию за снижение процентной ставки и получить кредит по достаточно выгодной процентной ставке 9,75% годовых. Если же вы планируете с кредитом достаточно быстро расплатиться, выгоднее никаких комиссий банку не платить, а взять кредит по ставке 11,25% годовых.

Сразу же хочу отметить, что на вторичном рынке прибавился еще один банк, который готов выдавать ипотечный кредит с нулевым первоначальным взносом: в прошлом году был один такой банк, на сегодняшний день - два.

Идем дальше.

Положительная тенденция:

Апартаменты.

Больше банков стали выдавать ипотечные кредиты на апартаменты. Ставки немного выше, чем по кредитам на «вторичное жилье»: на приобретение «вторичного жилья».

Нехорошая тенденция:

Нехорошая тенденция касается рынка загородной недвижимости. 

Если кредит до 8 миллионов получить еще возможно, и достаточно просто, то кредит больше 8 миллионов готовы выдавать буквально 3 банка, и документы заемщика должны быть просто идеальными. 
То есть значение имеет даже не предмет залога, а сам размер кредита, особенно на дорогие объекты. То есть объект может стоить и 20 миллионов, и 30 милионов, и 50 миллионов, но кредит размером больше 8 миллионов рублей банки выдают крайне не охотно, и принимают в залог дорогие объекты также крайне не охотно.
Причина очень простая: у многих банков сейчас имеется залоговое имущество. с которым они ничего не могут сделать: они готовы его продать. но нет желающих купить, особенно дорогие объекты. 

То есть с рынком загородной недвижимости все стало значительно сложнее, чем в прошлом году.

Комнаты. 

Есть два варианта: когда банк выдает кредит на комнату, а в залог принимает целую квартиру. то есть, так называемый кредит на «последнюю комнату».

Что значит «последняя комната»?

Допустим, человеку принадлежит 2 комнаты в 3-комнатной квартире. И вот сосед продает третью комнату, последнюю: то есть с покупкой этой комнаты человек становится собственником всей квартиры.

Такую ситуацию можно рассматривать в достаточно большом количестве банков.

Но также есть банки, которые готовы выдавать кредит на комнату, как на «комнату»: в квартире, где человеку никакие другие комнаты не принадлежат.

Доли.

В чем отличие комнат и долей?

В том, что «доля» - это часть площади, не выделенная в натуре как «комната». Иногда доля может соответствовать метражу какой-то комнаты. Но все-равно: доля - это не комната.

В чем отличие?

В том, что когда мы говорим о «комнате», то четко документально зафиксировано. что человеку, например, принадлежит «комната №1» или «комната № 2» в квартире. И войти в эту комнату без его согласия никто из соседей не может. Когда мы говорим о доле, то не понятно: «А в какой комнате эта доля»? Может быть в одной, может быть в другой, может быть в третьей: где она?
1/3; 36/100; 22/100. Доли бывают разные.
Но где эта доля?
И можно считать, что эта доля во всей квартире.

То есть в одной комнате 22/100 мои, в другой комнате 22/100 мои, в третьей комнате 22/100 мои. Ну, а соответственно, все остальное - доли соседа.

И, соответственно, я могу ходить по комнатам соседей, а соседи могут ходить по моим комнатам. Ну кому же это понравится?

Но, тем не менее, такая ситуация имеет место.

В прошлом году был банк, который был готов принимать в залог доли квартир. На сегодняшний день таких банков нет.

Но можно получить кредит на «последнюю долю»: по аналогии с комнатой: когда человек приобретает долю, и в результате становится собственником целой квартиры. 
Такие программы есть - и это не может не радовать. Эти программы очень выгодны, например, для бывших супругов: когда люди разводятся, и один супруг продает свою долю другому бывшему супругу: чтобы у одного появились деньги на приобретение какой-либо другой недвижимости, а у другого супруга появилась бы целая своя квартира (где он раньше и жил).

Рефинансирование.

Еще одна программа, на которую хотел бы обратить ваше внимание - это рефинансирование кредитов.

Допустим, у человека кредит по ставке 15% годовых. Ставка - достаточно высокая на сегодняшний день. 

Если кредит выдан был на покупку квартиры на «вторичном рынке» или даже на «первичном рынке», но на сегодняшний день квартира находится в собственности заемщика, то в этом случае, такой кредит можно рефинансировать, и став4ка по кредиту может быть 10,9% годовых.

Также есть банк, где можно рефинансировать ипотечный кредит с увеличением. 
Процентная ставка, правда, будет выше: 12,4% годовых. 
В этом случае, можно рефинансировать кредит и получить еще дополнительные деньги.
Причем, можно рефинансировать кредит как наемных работников, так и владельцев бизнеса. В том числе рефинансировать кредит, выданный на развитие бизнеса. Но предметом залога будет квартира, принадлежащая заемщику.
Процентная ставка может быть от 12,4% годовых. Ну а дальше - все зависит от ситуации заемщика: от того, как подтверждаются его доходы.

Также можно рефинансировать кредит, который выдан не только на приобретение квартиры, а под залог дома с землей. И это - тоже может быть достаточно интересно.

Причем, наблюдается достаточно интересная тенденция, когда ставки по кредитам на рефинансирование ниже, чем ставки по кредитам на покупку недвижимости. Пару лет назад ситуация была обратной: банки либо не хотели рефинансировать ипотечные кредиты вообще (других банков), либо процентные ставки были выше, чем по кредитам, которые банки выдавали на покупку недвижимости.
На сегодняшний день процентные ставки при рефинансировании выгоднее (зачастую оказываются) чем по кредитам на покупку, в том числе и на покупку квартир.

Собственно говоря, вот так: средние процентные ставки, за счет повышения процентных ставок по ряду программ, стали выше, получить кредиты по ряду кредитных программ стало сложнее. При этом, банки делают прогнозы, обещают светлое будущее, обещают, что ставки по кредитам снизятся.

Но, как говорится: поживем - увидим. 

Спасибо за внимание.

С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».

Обущаю держать вас в курсе изменений, которые происходят на рынке ипотеки. Ну а для этого - подписывайтесь на наш видео-канал.

До свидания.