Улучшение жилищных условий с помощью ипотеки | ipotek.ru

Обмен с помощью ипотечных кредитов

Есть квартира.
Хорошая квартира (хотя бы потому, что это - Ваша квартира).
Но очень маленькая квартира.
Метраж, как Вы понимаете, - значения не имеет: важен не метраж, а ощущения.
А ощущения говорят, что квартира - мала, и жить с такими ощущениями - надоело!
Да не жить - надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения - надоели!
И есть желание произвести улучшение условий жизни: эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).
Казалось бы: нет ничего проще! Старую - продать, новую - купить!
Что, новая дороже стоит?
Ну и что?
Сунули руку в карман, взяли доплату и...
Стоп, стоп, стоп!!!
Как так нет доплаты?
А была?
Не было?

Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы - обмен квартиры затеяли!
Впрочем, стоп! А банк на что?
Деньги на доплату можно взять в банке.
Как это сделать - об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.

С чего начать обмен в кредит

Начнем, обмен в кредит, как всегда, с запроса в банк.
Почему начинать надо с банка?
Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.

Технологии обмена с доплатой.

Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием.
Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир.
Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая.

Вариант 1: Сначала - продажа, затем - покупка.
Продается старая квартира, получается мешок денег. На эти деньги в последующем приобретается новая квартира. Таким образом, вместо одной сложной сделки получаются две. Старую квартиру продаем (ипотечное кредитование при продаже старой квартиры - не при чем).
А покупка новой квартиры происходит по обычной схеме, как если Вы просто приобретаете квартиру в кредит: важно только помнить, что при этом, новая квартира должна не только понравиться Вам, но и устроить банк.
Такой способ обмена возможен тогда, когда Вы владеете свободной квартирой, в которой никто «не прописан» или есть куда «выписаться».
А также тогда, когда после продажи Вашей и до момента приобретения новой квартиры Вам есть, где жить.

    Плюсы:
  • свободную квартиру проще продать, чем аналогичную не свободную. Причем продать можно быстрее и дороже;
  • Новую квартиру проще купить, когда у Вас «живые деньги», пусть даже часть из них добавляется банком.
    Минусы:
  • получили Вы мешок денег и что? Куда его девать?
  • Если цены на квартиры растут, то денег больше не становится, в то время как желаемая квартира растет в цене. Если период поиска затянется, можно получить квартиру аналогичную своей бывшей, да еще и доплатить при этом. Словом, такой способ обмена хорош тогда, когда цены на квартиры стабильны или падают. В условиях роста цен я бы его не рекомендовал.

Вариант 2: Обмен с доплатой.

Сделка не разбивается на две отдельные. Находится покупатель, на деньги которого (с Вашей доплатой) приобретается новая квартира. Производится так называемая «альтернатива»: продажа своей квартиры одновременно с покупкой новой.
Тот, кто меняется, - является одновременно продавцом своей квартиры и покупателем новой.

    Плюсы:
  • риск остаться с мешком денег, но без квартиры сводится к нулю: рискует покупатель Вашей квартиры, поскольку на его деньги происходит обмен.
      Минусы:
    • сложно найти покупателя на свою такую квартиру: либо покупатель должен быть очень сильно заинтересован в покупке именно Вашей квартиры. Это возможно в двух случаях:
      1. тогда, когда в Вашем доме (а лучше - подъезде) живет человек, с которым покупатель хочет жить рядом, во что бы то ни стало.
      2. Тогда, когда Ваша квартира стоит значительно дешевле аналогичных квартир.

Первый случай - из разряда «чуда», которое случается, но очень редко; второй случай - более вероятен. Причем, при нынешних ценах на квартиры, разница в цене между не свободной квартирой и аналогичной свободной составляет 100 - 200 тысяч рублей! Другими словами, являясь продавцом не свободной квартиры, Вы теряете несколько тысяч рублей, по сравнению с той ситуацией, когда Ваша квартира продается свободной.

  • при покупке квартиры, ее продавцы обычно также спрашивают, а какая ситуация с деньгами у их покупателя.
    Чем вызван такой интерес?
    Дело в том, что когда человек, в условиях роста цен, продает свою свободную квартиру, значит деньги ему нужны «уже вчера». Иначе, можно подождать некоторое время и, за счет роста цен, получить больше денег.
    А раз так, то продавцам важно, чтобы сделка - состоялась в срок. Если у покупателя «живые деньги», то сделка может не состояться либо по вине покупателя, либо по вине самих продавцов. Если у покупателя деньги кредитные, то сделка может не состояться, из-за отказа банка выдать кредит.
    Если же у покупателя не свои деньги, а деньги от продажи своей собственной квартиры, то вероятность срыва сделки возрастает.
    Чем больше цепочка квартир у Вас, тем дороже готовы продавцы свободной квартиры продавать свою квартиру Вам.
    Другими словами, вариант «обмена с доплатой» также является не самым выгодным: свою квартиру приходится продавать дешевле, чем эта квартира может стоить, а чужую - покупать дороже.

Вариант 3: Сначала - покупка, затем - продажа. Обмен с помощью ипотечных кредитов.

В условиях роста цен, такой вариант обмена - самый лучший. Приобретается квартира за «живые деньги», Вы в ней делаете ремонт, спокойно переезжаете, обустраиваетесь, освобождаете свою прежнюю квартиру, и продаете как свободную.

    Минусы такого варианта:
  • для покупки квартиры Вам нужны деньги. Если Ваша квартира стоит, например, 5 милионов рублей, а себе Вы хотите квартиру за 8 миллионов, то при таком варианте обмена Вам нужна не разница в цене двух квартир (8 миллионов - 5 миллионов = 3 миллиона), а стоимость приобретаемой Вами квартиры, в полном объеме. Этими деньгами Вы пользуетесь до того момента, пока Вы не продадите свою квартиру.
  • Второй минус вытекает из первого: деньги нужно где-то взять. Банки выдают деньги исходя из доходов заемщика и, чтобы получить в банке 8 миллионов, нужно зарабатывать тысяч 200 рублей в месяц.
  • Минус третий: взяв больше денег в кредит, за пользование кредитом также приходится платить больше. (Допустим, 12% от 3 миллионов - это одна сумма денег, а те же самые проценты от 8 миллионов - сумма почти в три раза большая.)
    Выигрыш при этом варианте получается за счет нескольких моментов:
  • поскольку происходит рост цен, пока старая квартира не продана, - она растет в цене, в то время как новую Вы уже купили и рост цен Вас больше не волнует. Более того, теперь рост цен «работает» на Вас;
  • Вы не живете «в состоянии ремонта»;
  • Являясь покупателем с «живыми деньгами», Вы можете купить квартиру дешевле;
  • являясь затем продавцом свободной квартиры, свою квартиру Вы можете продать дороже;
  • банковские проценты за пользование большим кредитом (чем разница в ценах двух квартир), оказываются меньше, чем выигрыш, получаемый за счет ситуации (о чем я писал выше).
    Таким образом, в таком способе обмена, наиболее серьезный минус тот, что больше денег нужно получить в банке. Чтобы эти деньги дали, нужно достаточно много доходов получать. 

Обмен или улучшение жилищных условий?

В некоторых банках предоставляется кредит для улучшения жилищных условий. Пусть название Вас не смущает: чтобы обменять квартиру и свои жилищные условия ухудшить, - доплата не требуется. А вот на улучшение жилищных условий - нужна, как правило, доплата.

Рейтинг: 5 Всего голосов: 4

Видео по теме:

ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ

Просмотров видео: 20802

ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ

2013-05-24 00:10:29 ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ true //www.ipotek.ru/image.php?width=500&image=/video/rasshirenie3.jpg&v=6852
Корреспондент: Лариса Деньгина,
Оператор: Артем Шутов
Если у вас есть вопросы по ипотеке — задайте их ипотечному брокеруЗадайте вопрос ипотечному брокеру

Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
OlgaK | 26 ноября Обмен квартиры, находящейся под залогом у банкаСитуация у нас сейчас похожая. Взяли год назад кредит на 25 лет, купили трехкомнатную. Сейчас нужна или трехкомнатная большей площади, или четырехкомнатная. Но квартира, конечно, еще в залоге. Банк при первой встрече сказал - ну, конечно, для начала лучше бы рассчитаться с первым кредитом....Глупо. Были ли такие успешные случаи обмена на практике? Реально ли сделать?
ipotek | 23 мая Обмен квартиры, находящейся под залогом у банкаTo check: Особо озолотиться не получится: спрос на данный вид услуг не очень большой (пока что). Просто, даже если есть всего один клиент, желающий подобной услугой воспользоваться - я уже буду разговаривать с банками на предмет того, чтобы такую услугу оказывать. Я, например, считаю, что за такими обменами - будущее. Ведь представьте: человек взял кредит на 25 лет, купил однокомнатную квартиру. Даже если он будет погашать кредит досрочно, то все-равно: лет 7, а то и 10 он будет с банком расплачиваться. Так? Но...
check | 23 мая Обмен квартиры, находящейся под залогом у банкаTo Дмитрий Овсянников: Т.е. мы все так и не дождемся названия банков. Просто по-моему это не реально. Если бы такая система существовала куча народа бы уже просто озолотилась проворачивая подобного рода сделки.

Видео по теме:

 

Банки снижают ставки своим. Или почему иногда лучше молчать.

Банки снижают ставки своим. Или почему иногда лучше молчать.

 

Вывод созаемщика из числа заемщиков

Вывод созаемщика из числа заемщиков

 

Ипотека 2017 итоги сентября

Ипотека 2017 итоги сентября