Оценка квартиры. Цена и стоимость квартиры | ipotek.ru
выбрать ипотеку

Оценка квартиры. Для чего нужна оценка.

Действительно, для чего нужна оценка квартиры
Хочет продавец продать квартиру — продает. Дал рекламу. Нет звонков — снизил цену. Много звонков — повысил цену.
Методом «научного тыка» стоимость квартиры (вернее цена квартиры) легко определяется.
И какое ему дело до оценщиков?
Если стоимость квартиры по оценке оценщиков должна быть одна, а покупатель готов заплатить дороже, что, продавец отказываться будет?
Так для чего оценка квартиры нужна?
Действительно, продавцу оценка квартиры вроде бы не нужна.
В случае с банком все немного иначе. Но обо всем по порядку.

Миллион под залог ржавого «Запорожца»

Да кто ж его даст?
Конечно, скорее всего, не дадут!
Ведь если получить кредит, то его можно не возвращать: забирайте «Запорожец», продавайте, компенсируйте свои убытки.
Банк не хочет дать под залог квартиры кредит, который превышает стоимость квартиры.
И как быть?
Узнать стоимость квартиры: оценить квартиру.

Оценщики, на помощь!

Кто поможет банку, кто скажет стоимость квартиры?
Такие специалисты есть. Это — оценщики. Они оценят стоимость квартиры, предоставят сертификат об оценке квартиры. Банк возьмет их оценку квартиры за основу. И выдаст кредит исходя не из того, за сколько Вы нашли квартиру и сколько платите продавцу, а из того, во сколько эту квартиру оценили оценщики.

Цена и стоимость квартиры!

Немножко теории:
Нам понадобятся два понятия: «цена» и «стоимость». Что такое цена?
Это та величина, за которую продается конкретная квартира.
Эта величина конкретная и действительна для данной конкретной сделки.

А что такое стоимость?
Применительно к квартире, это наиболее вероятная цена квартиры.
Понятием «стоимости» оперируют все оценщики, и я слышал от них более десятка различных определений для этого термина.
Как ясно из определений, цена — конкретна, ее знают продавец и покупатель.
Они могут записать ее в договоре, и тогда о цене узнают другие люди. А могут совершить притворную сделку: заплачены одни деньги, а в договоре указана сумма другая. И тогда кроме них о цене не узнает никто.
Стоимость — вещь не конкретная: квартира может стоить этих денег, а может и не стоить.

Оценка квартиры. Методы определения стоимости квартир: сравнительный, затратный, доходный.

 

    У оценщиков существует три метода оценки квартир, то есть три метода определения стоимости:
  • Доходный — оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется.
  • Затратный — оценка квартиры производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги, … Словом, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (и как часть его — квартиру) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа, и т.п.
    Хотите узнать стоимость квартиры, посчитанную с помощью этого метода?
    Закажите справку БТИ. При оценке квартиры по этому методу не учитываются ни спрос, ни предложение.
  •  

 

Однако на практике цена зависит от спроса и предложения.
Ведь чем больше покупателей и меньше товара, тем вещь дороже, и наоборот, чем больше товара и меньше покупателей, тем вещь дешевле. То есть, рынок лишь косвенно учитывает себестоимость: мало кто будет продавать себе в убыток, хотя иногда лучше дешевле продать, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но на сегодня к квартирам в Москве это не относится: их рыночная стоимость намного превышает себестоимость.

 

  • Сравнительный или метод сравнительных продаж — оценка квартиры производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры.
    Например, квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 38 метров, продана за 5 000 000 рублей,
    другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, продана за 5 400 000 рублей,
    вероятно, что оцениваемая, в том доме, что и первая, площадью 39 метров, будет продана за 5 000 000 — 5 400 000 рублей. (Хотя может быть продана как за 5 500 000 рублей, так и за 4 500 000 рублей, но вероятность — значительно меньше.)
    Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные — без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей — нет.
    Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.

 

Рыночная и ликвидационная стоимость квартир.

Когда заказывается оценка квартиры, то банк интересуют две величины: рыночная стоимость квартиры (или иного объекта недвижимости) и ликвидационная стоимость. Именно эти две величины и определяют оценщики.
И, если с тем, как определяется рыночная стоимость мы с Вами немного разобрались, то о том, что такое ликвидационная стоимость — нам еще предстоит разобраться. О ней я расскажу на следующей странице.

Я не ставил своей целью научить Вас профессии оценщика, а хотел лишь, чтобы об оценке было хоть какое-то представление. Поэтому объяснял, что называется, "на пальцах". Однако представление, пусть даже смутное, важно иметь, чтобы понять, во-первых, для чего оценка квартиры нужна банку и,
во-вторых (что, наверно, более важно), как оценка квартиры может помешать получить кредит.

Рейтинг: 4.67 Всего голосов: 9
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
Smelchak | 29 августа Оценка квартирыСпасибо!
Ирина Перушкова | 29 августа Оценка квартирыВы с продавцом сами решаете, какая сумма будет в ДКП. Лучше если это будет реальная стоимость.Если Вы приобретаете за 5 900 000, указывайте 5 900 000.В данном случае оценка оценочной компании не влияет на сумму кредита.
Smelchak | 29 августа Оценка квартирыДоговор купли-продажи будут составлять юридические компании аккредитованные ГПБ. Мне дали список этих компаний.Газпромбанк. Название программы не знаю. Ипотеку выдавали на льготных условиях для сотрудников работающих в компаниях являющихся партнерами ОАО Газпром.

Видео по теме:

 

Материнский капитал и ипотечный кредит на выкуп доли

Материнский капитал и ипотечный кредит на выкуп доли

 

Семинар по ипотеке. Вопросы из зала

Семинар по ипотеке. Вопросы из зала

 

Семинар по ипотеке на выставке Недвижимость от лидеров

Семинар по ипотеке на выставке Недвижимость от лидеров