Как оценка может помешать купить квартиру

С чем будем сравнивать стоимость?

Как я уже говорил, стоимость квартир определяется с помощью «метода сравнительных продаж».
При оценке с помощью сравнительного метода сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.

Но как узнать цену проданных квартир?
По данным регистрирующих органов?
Но многие квартиры проданы по заниженным ценам, например, за 1 миллион в договоре.

По данным, которые публикуются в газетах объявлений?
Но эти квартиры не проданы, возможно, потому, что в рекламных объявлениях стоимости завышены.
Как быть?
C чем сравнивать?
?
Но ведь оценщики с чем-то сравнивают!

И что получается с определением стоимости?

А получается, что при оценке в разных фирмах одной и той же квартиры, стоимость получается немного разной.
И проблема не в том, что кто-то из них оценивает необъективно: был бы выбор, к каким оценщикам обратиться. Но выбора есть не всегда.
Фирму-оценщика называет банк. Банк ей доверяет, банк считает результаты оценки, проведенной этой фирмой, наиболее достоверными. Хорошо, когда при банке аккредитовано несколько фирм, хуже — когда одна.

Как оценка может помешать купить квартиру

Напомню, что банк, в большинстве случаев, дает кредит — 70% — 80% от стоимости квартиры, названной оценщиками. Допустим, Вы обратились в тот банк, который дает 80% от стоимости квартиры.

    И, если Вы покупаете квартиру за 5 000 000, рассчитывая на кредит 4 000 000 рублей, а оценщик оценил квартиру в 4 000 000 рублей, и поэтому Вам дают кредит 3 200 000, то у Вас есть выбор:
  • либо найти недостающие 800 000 (где только?) и приобрести эту квартиру;
  • либо отказаться от этой квартиры и найти другую.
  • либо оценить квартиру в другой оценочной компании.

На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость — также занизят. Лучше обратиться к другим оценщикам (если при банке аккредитовано несколько компаний) или, если при банке аккредитована единственная компания — найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.

А это — время (учитывая, что или оценку, или даже все придется начать сначала).
Кстати, услуги оценщиков тоже что-то стоят. Дали Вам кредит или отказали: оценка проведена, стоимость определена — заплатите оценщикам.
Даже если в кредите отказали из-за того, что стоимость оценщики занизили.

А можно и «ситуацией воспользоваться»: когда банки не предоставляют выбора, к каким оценщикам обращаться, значит оценщики могут объявить за свои услуги стоимость, раз в несколько большую, чем обычно. Тут, однако, хочу оговориться, что «рвачей» среди оценщиков не так уж и много. И если кто-то «пользуется ситуацией», то это - скорее исключение, чем правило.

Еще одна неприятная новость заключается в том, что оценщиков, чьей оценке доверяют банки — мало, а банков, выдающих кредиты, — стало много.
При этом разные банки пользуются услугами одних и тех же оценщиков.
Иногда к оценщикам надо записываться за 7 — 10 дней, чтобы оценщик выехал на оценку объекта.

Ликвидационная стоимость

Как я уже писал, оценщики определяют не только рыночную, но и ликвидационную стоимость объекта.
Что это такое: ликвидационная стоимость объекта?
Это та стоимость, по которой объект (в нашем случае квартиру) можно быстро продать при условии, что продажа носит вынужденный характер.
Рассчитывая эту величину, оценщики пользуются достаточно сложными формулами. Я их приводить не буду, скажу лишь, что ликвидационная стоимость квартиры составляет примерно 70 — 75% от ее рыночной стоимости.
А теперь представим, что заемщик не может расплатиться с банком, и квартира, как предмет залога, продается по решению суда.
Продажа явно носит вынужденный характер.
Интересно, по какой стоимости эта квартира будет продаваться: по рыночной или по ликвидационной?

Рейтинг: 5 Всего голосов: 4
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
Наталья Ш | 17 июня Оценка квартиры для получения собственности, кредитная квартираПока идет оформление в собственность - покупатель еще не собственник.
BIGGBOSS | 17 июня Оценка квартиры для получения собственности, кредитная квартираНо разве квартира не находится в его собственности уже? Какой кредит был взят?
Наталья Ш | 17 июня Оценка квартиры для получения собственности, кредитная квартираКонечно пока Вы не собственник,Вы не можете производить какие либо работы по изменению рельефа квартиры, т.к. для регистрации договора собственности Вам надо будет предоставить поэтажный план...а он у Вас не соответствует действительности.

Видео по теме:

 

Почему банки продают кредиты

Почему банки продают кредиты

 

Банки снижают ставки своим. Или почему иногда лучше молчать.

Банки снижают ставки своим. Или почему иногда лучше молчать.

 

Вывод созаемщика из числа заемщиков

Вывод созаемщика из числа заемщиков