От чего зависит ставка по кредиту | ipotek.ru

От чего зависит минимальная ставка по которой банки могут выдавать кредит

Банк выдает кредит и на этом зарабатывает. Формулу, определяющую минимально возможную ставку по кредиту можно предоставить в следующем виде:

Ставка = Спр + ∆ + К,

    где:
  • Спр – стоимость привлечения денег банком.
    Банк деньги не печатает, он их занимает у одних (вкладчиков, организаций, фондов и т.д.) И эти деньги для банка чего-то стоят.
  • ∆ - разница между стоимостью привлечения денег и ставкой, по которой кредит выдаются заемщикам.
      В нее входят:
    • % на прибыль банка. Банк - коммерческая организация, которая работает ради прибыли;
    • % на расходы, связанные с выдачей кредита (зарплаты сотрудников, компьютеры, оргтехника, расходные материалы и проч.);
    • % на всякий случай (на случай невозвратов, например).

 

Кстати, Вы наверняка заметили еще одну переменную «K» в формуле, о которой я ничего пока что не сказал. Это - коэффициент, который зависит от конкурентов. Ведь если деньги банку достались почти даром, да и работа в банке организована так, что банк может выдавать кредиты, например, под 5%, то это не значит, что банк должен выдавать кредиты именно под 5%, если его конкуренты выдают деньги под 12%. Достаточно всего на 0,5 - 1 процентный пункт выдавать кредиты дешевле, чем это делают конкуренты, чтобы в банк выстроилась очередь. А лишняя прибыль еще ни одной коммерческой организации не мешала!

Глядя на эту формулу легко увидеть резервы для снижения ставки по кредитам:

Ну с прибылью - все понятно: снижать ставку за счет прибыли - можно, но не интересно.

Потому посмотрим, какие могут быть другие резервы для снижения ставки:

Чем дешевле достаются деньги банку - тем ниже может быть ставка.
Чем меньше расходов у банка на выдачу отдельно взятого кредита - тем меньше может быть ставка. Самое забавное, что чем банк больше выдает кредитов, тем меньше расходов на выдачу отдельно взятого кредита.
Почему?
Представим, что банк выдал всего 2 ипотечных кредита за месяц. Нужны сотрудники, которые будут проверять платежеспособность заемщика, анализировать его доходы, расходы. Нужны сотрудники, которые будут проверять предмет залога, готовить сделку. Всем им нужно платить зарплату. И это - несколько разных сотрудников: у них - разные задачи.
А теперь представим, что нужно выдать не 2, а 200 кредитов. Для этого, конечно нужно больше сотрудников, но не в 100 раз больше. Да, им всем нужно платить зарплату, но не в 100 раз большую.
Как понимаете, увеличение числа выданных кредитов не приводит к пропорциональному увеличению затрат на выдачу отдельно взятого кредита.

Еще один резерв - проценты, которые закладываются «на всякий случай». Этот процент зависит от того, каких клиентов банк готов видеть в качестве своих заемщиков, а также от того, растут цены на недвижимость или падают.

Когда растут цены банк имеет возможность снижать ставку.

Пример: заемщик взял кредит 4 миллиона, купил квартиру за 5 миллионов, платил по кредиту какое-то время, заплатив в виде процентов 500 тысяч рублей, как вдруг, по каким-то причинам не смог больше платить по кредиту. (Причины - не важны: с работы уволили, или еще по каким обстоятельствам...)
И допустим, квартира выросла в цене, и стала стоить 6 миллионов.

Что делает заемщик?
Он - легко продает квартиру (с согласия банка, естественно).

У заемщика остается:
6 млн. - 4 млн (кредит) - 0,5 млн.(заплаченные банку проценты) = 1,5 млн.

Но из этих 1,5 млн. - 1 миллион у заемщика был: это те деньги, которые заемщик потратил на первый взнос. Но все-равно: первый взнос - вернулся, да еще и прибыль заемщик получил неслабую: вложил 1 млн, получил 1,5 млн.: 50% прибыли на вложенные заемщиком средства, да еще и в квартире жил. Банк - лучший друг: позволил получить прибыль. Ну да, квартиры - нет: она продана. Но разве заемщик что-то потерял?

Следовательно, при росте цен на недвижимость, заемщики легко возвращают банкам кредитные средства, даже если по каким-то причинам не могут платит по кредитам. Риски банков по невозврату кредитов легко обеспечиваются залогом, и банкам меньше нужно закладывать «на всякий случай».

Когда падают цены на недвижимость, банк вынужден повышать ставку.

Пример тот же самый: как и в предыдущем примере, заемщик взял кредит 4 миллиона, купил квартиру за 5 миллионов, платил по кредиту какое-то время, заплатив в виде процентов 500 тысяч рублей и вернув 200 тысяч рублей основного долга, как вдруг, по каким-то причинам не смог больше платить по кредиту.
И допустим, квартира подешевела, и стала стоить 4 миллиона.

Что делает заемщик?
Он должен банку 3,8 миллиона, но и квартира стоит почти столько же.

У заемщика остается:
4 млн. - 3,8 млн (остаток ссудной задолженности) - 0,2 млн.(те деньги, которые заемщик уже спел вернуть в счет долга) - (0,5 млн.(заплаченные банку проценты) = - 0,5 млн.

Но потери заемщика еще больше, поскольку 1 миллион у заемщика был: это те деньги, которые заемщик потратил на первый взнос. То есть, убытки заемщика уже составляют 1,5 млн. Да к тому же, заемщик остается без квартиры. Банк - совсем даже не друг: у заемщика - убытки, а у банка - прибыль: так рассуждает заемщик.

Кроме квартиры взять с заемщика нечего, а потому, он начинает саботировать процесс продажи квартиры, чтобы еще хоть како-то время квартирой попользоваться.

Банку же, чтобы компенсировать свои убытки, приходится подавать в суд, выставлять квартиру заемщика на торги, продавать ее с дисконтом. Часть денег, полученных от продажи квартиры уходит организаторам торгов...
И если квартира продается с дисконтом, например, не за 4 млн., а за 3,5 млн.,поскольку продажа носит вынужденный характер и, поскольку заемщик-собственник квартиры всячески препятствует продаже;
если часть вырученных от продажи денег достается не банку, а идет на организацию торгов (примерно 7% от вырученных на торгах денег, т.е.
3,5 млн х 0,07 = 245 тыс.,
то банк за счет реализации имущества должника не компенсирует свои убытки полностью.

Следовательно, при падении цен на недвижимость, случаи невозвратов кредитов учащаются, и банки вынуждены закладывать больше денег на риск невозврата. Процент, который закладывается «на всякий случай» - увеличивается, и ставка по кредитам для новых заемщиков - повышается.

Краткие выводы:

Выше ставка – меньше людей обращается в банк за кредитом. Меньше заемщиков – меньше покупателей, ниже цены. И наоборот.

Падение цен способствует росту ставок, рост ставок способствует дальнейшему уменьшению покупателей и дальнейшему снижению цен на недвижимость.

Рост цен стимулирует дальнейший рост, падение – стимулирует падение.

Рейтинг: 4.67 Всего голосов: 6

 

Москва, 22 февраля 2011 г.

Автор: Дмитрий Овсянников
Источник: Об ипотеке по-русски
Постоянный адрес статьи: http://www.ipotek.ru/ot_chego_zavisit_stavka.php

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Ссылки на статью    Вставить в блог