Ответы на вопросы форума

Видео-ролик посвященный ответам на вопросы посетителей форума «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски». Зачитывает вопросы форума Лариса Деньгина, а отвечает на них Директор компании «ИПОТЕК. РУ», Дмитрий Овсянников. Подробнее: http://www.ipotek.ru/voprosi_foruma.php

Лариса Деньгина: Здравствуйте, Дмитрий.

Дмитрий Овсянников: Здравствуйте.

Л.Д.: На форум сайта «Jб ипотеке по-русски» приходит много вопросов связанных с тонкостями ипотеки, и на часть из них мы сегодня отметим.
Пользователь bliss спрашивает: «Брату дали ипотеку, может ли он продать квартиру на которую дали ипотеку?»

Д.О.: Может, но поскольку квартира находится в залоге банка, то сделать он это может с согласия банка. Некоторые банки легко дают такое согласие, некоторые банки говорят: «Гасите кредит, и тогда продавайте.». И тут получается «патовая ситуация»: вроде у человека нет денег для того, чтобы продать: деньги у покупателя; и нужно, чтобы этот покупатель дал деньги заемщику, чтобы тот мог погасить кредит. И только после этого квартиру можно продать.
Но некоторые банки соглашаются легко. и просто хочет человек, как продать так, что ж ему препятствия чинить.

Л.Д.: А как-то это заранее можно узнать: «Готов ли банк в случае чего»?

Д.О.: Заранее узнать невозможно.
Почему?
Потому что очень часто в банках меняется команда. То есть, банки, которые ипотеку выдают на протяжении 5 лет, а то и более. И за этот срок 3-4,а то и 5 раз менялась команда. С одним договоришься - все хорошо и замечательно. Команда сменилась - и то, что было можно, уже нельзя.

Л.Д.: Пользователь Светлана спрашивает: покупает она квартиру по ипотеке. Квартиру, как известно, должна оценить независимая оценочная компания. В связи с этим 2 вопроса:
Что будет, если квартиру оценят дороже той суммы о которой она договорилась с продавцом?
И что будет, если квартиру оценят дешевле, чем продает продавец?
Светлана подозревает, что суммы иногда не совпадают, так ли это?

Д.О.: Cуммы, как правило, не совпадают, но очень близки. Да, иногда бывает, что квартиру оценивают дороже, чем она стоит по договору купли-продажи, о чем стороны договорились. Да, иногда бывает, что оценщики оценивают дешевле, чем квартира того стоит. И в этом случае, что получается: банк берет меньшую из сумм.
Возьмем, к примеру, квартиру за 5млн. Допустим, оценщик и ее оценил 4 миллиона 500 тысяч. Значит, банк возьмет за основу оценку оценщиков, и будет считать, что 100% кредита - это 4 миллиона 500 тысяч.
Cколько банк выдает? 80%? Да?
Значит, стоимость квартиры 4 миллиона 500 тысяч, и от этой суммы берем 80%. Вот такой размер кредита выдаст банк.

Другая ситуация: та же самая квартира мы договорились что ее покупают у вас ,за те же самые 5млн., да, оценщики оценили ее в 5200,какая сумма меньше 5млн., значит 5млн. банк берет за 100% значит банк дает 80% кредита, значит 4млн. он и даст в виде кредита вот, а тут, то, что оценщики оценили дороже, ну так это замечательно. Л.Д.:- Хорошо, вопрос по материальному капиталу - это вопрос вот по итогам, предыдущего нашего ролика в котором вы говорили, что не один банк не даст кредит, если собственникам квартиры передаваемой в залог будет несовершеннолетний ребенок, и вот в связи с этим вопрос от Анны К.-Как заявил мужчина в ролике-это видимо Вы, Дмитрий, она считает, что Вы неправильно информируете других, и спрашивает, что значит ни один банк ведь она в ипотеке с 2006 года и у нее общедолевая собственность несовершеннолетней дочери, причем у дочери большая доля 3/5 Дмитрий, как Вы это прокомментируете? Как быть? Д.О.: - Понимаете, в чем проблема, значит в 2006 году были банки, которые давали кредит с условием, что долю, квартиру можно оформить на несовершеннолетнего ребенка кредит с такими условиями давал Юниаструм банки после него какой был большой период времени, когда Абсолют банк, чтобы выдавал такие кредиты, но потом кредиты эти получились невозвратными, почему потому что заемщик не платит по кредиту, да, а банк ничего не может сделать с квартирой находящийся в залоге, потому что да квартира в залоге, но заемщику принадлежит только одна доля квартиры, да, т.е. на долю пожалуйста просто банк обращается взыскания, ну сколько стоит доля, допустим 3-х комнатная квартира, да стоимость 15млн., допустим заемщику принадлежит 2 комнаты в этой квартире, да одна комната 2млн., вторая комната 3млн., да, т.е. 2 доли стоят 5млн., сравните 15млн., стоимость квартиры, и стоимость долей принадлежащих заемщику. Л.Д.:- Конечно банку-это невыгодно, конечно банк теряет, да, и значит, следующий момент, потом был достаточно большой период времени, когда банки не выдавали кредиты, с условием, что ребенок становится собственником в закладываемой квартире, да, на сегодняшний день такой кредит получить можно, есть банки, которые готовы выдавать кредит при условии, что доля будет оформлена на несовершеннолетнего, ну смотрите, что получается, банк готов выдать кредит, но для чего ребенка наделяют собственностью, как правило, допустим квартира в которой доля принадлежала ребенку, получена т для допустим при приватизации - эта квартира продается и используется первый взнос - берется кредит в банке добавляется и покупается большая квартира, допустим трехкомнатная, да, но, что получается, органы опеки и попечительства такую сделку, рассматривают как направленную на ухудшение условий ребенка, казалось бы парадокс однокомнатная квартира меньшей площади, меняется на трехкомнатную, где ж тут ухудшение, ухудшение вот в чем-в однокомнатной квартире, однокомнатная квартира не была в залоге банка, следовательно лишиться ее ребенок не мог из-за того, что, его родители не платят, здесь же что получается у ребенка появляется доля в трехкомнатной квартире, он может ее лишиться, если родители не будут платить по кредиту или не лишиться своей доли, но получить коммуналку, когда допустим родители не могут платить, доли их продаются вместо этого покупают их чужие люди, вот он ребенок с чужими людьми, да была у него квартира вместе с родителями – стала комната в коммуналке, вот и выход я не знаю, т.е., получается, что кредит то готовы дать, да, но разрешит ли такую сделку, разрешат ли такую сумму органы опеки и попечительства ,могут и не разрешить, да, т.е. они могут не разрешить продать однокомнатную квартиру, где доля принадлежит ребенку, потому что, та квартира, которую ребенок приобретает взамен она оказывается в залоге банка, опять же органы опеки и попечительства разные, если в Москве органы опеки и попечительства рассматривают ,что такая сделка направлена на ущемление интересов ребенка, да, то во многих городах, органы опеки и попечительства, смотрят ага, была однокомнатная, будет трехкомнатная к тому же в Москве, да, и рассматривают такую сделку , как направленную на улучшение жилищных условий ребенка, т.е. есть и регионы, где спокойно можно заложить квартиру и банки даст кредит и органы опеки пропустят такую сделку, а есть регионы, где банк готов дать кредит, чтобы несовершеннолетний стал собственником доли квартиры, и эта квартира передается в залог банку, да, но органы опеки и попечительства сделку не разрешают. Л.Д.:- Т.е. нужно еще выбирать регион? Д.О.:- Выбирать регион не получается да, но как есть, так есть, как есть, где человек живет, органы опеки и попечительства, если дадут разрешение, значит все нормально, не дадут разрешение такую сделку, значит нужно как то. Л.Д.:- Взять ипотеку в другом регионе-это не играет роли совершенно? Д.О.:- А, как мы идем в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка, т.е. если у ребенка однокомнатная квартира, которая продается допустим, находятся где-то в регионе, где органы опеки и попечительства нормально относится, к тому что, квартира продается и взамен приобретается другая квартира, которая будет в залоге банка все нормально, но если органы опеки и попечительства считают, что такая сделка направлена на улучшение интересов ребенка, да, но кредит, то банк даст, только купить на этот кредит ничего не получится. Л.Д.:-Все зависит от органов попечительского совета? Д.О.-Да, все зависит от органов опеки и попечительства. Л.Д.:-А, вот вопрос к нашему предыдущему сюжету, относительно услуг ипотечных брокеров .Дмитрий, очень хорошее и информативное интервью делится пользователь Александр и спрашивает предоставляете ли вы услуги ипотечного брокера в городе Самара? Д.О.:- нет, в Самаре не предоставляем. На сегодняшний день у нас есть дружеские компании, в Санкт- Петербурге, Воронеже, Орле, т.е. если речь идет об ипотеке в этих городах , то можем порекомендовать нормальных хороших партнеров , нормальных, хороших партнеров, нормальные и хорошие это те люди, которые умеют работать с ипотекой и делают –это грамотно, ну понимаете позиция очень простая ,да, если ипотечный брокер берет деньги от клиента, допустим 30 тысяч, да, то он должен сэкономить человеку, как минимум 100 ,вот это нормально, да, если услуги ипотечного брокера стоят больше, чем та экономия, которую он человеку предоставляет, ну а зачем тогда. Л.Д.:- Марина Назарова спрашивает - в 2012 году планируем взять ипотеку, как можно воспользоваться вашими услугами и сколько это будет стоить? Д.О:- Воспользоваться услугами нашими можно если, квартира нужна в Москве или в Подмосковье. Стоит, стоимость наших услуг зависит от того, что Вам нужно подобрать программу кредитования, купить квартиру с помощью кредита, заложить квартиру, для того, чтобы получить деньги, т.е. разный объем работы, разная стоимость услуг, чаще всего к нам обращаются, чтобы подобрать программу кредитования, для работающих по найму-это стоит 30тыс. руб., для владельцев бизнеса это стоит 80тыс. руб. - А почему, такая несправедливость по отношению к владельцам бизнеса? Д.О.:- А, понимаете в чем дело, хоть мы и работаем по предоплате, но работаем на результат, т.е. если банк отказывает в выдаче кредита, получается, что мы деньги Вам возвращаем, да, но мой сотрудник произвел какую-то работу, да, и он, трудился, он старался наемным работникам отказывают в одном из 10,да, владельцам бизнеса отказывают раза в 2,а то и в 3 раза больше, объем документов по владельцам бизнеса вот такой вот, никогда не знаешь, какую очередную бумажку потребует банк, чтобы подтвердить платежеспособность заемщика по наемному работнику все предельно ясно пакет документов раз в три тоньше, получается, что работы больше, вероятность отказа больше, приходится, чем-то компенсировать. Л.Д.:- Предположим, банк отказал клиенту, Вы возвращаете ему деньги, или что-то удерживаете? Д.О.:- Все, что человек нам заплатил, в виде комиссии, все мы эти деньги возвращаем. Л.Д.:- Получается, тогда, что Ваши сотрудники остаются без з/пл? Д.О.:- Ну в любой работе есть свои риски мы и идем на них, ведь, что, получается человеку нужен результат, да, от того, чтобы не получилась такая ситуация , когда результат есть не платит нам, мы страхуемся тем, что работаем по предоплате, но в случае, когда банк отказал человеку в выдаче кредита, т.е., если результат не достигнут, почему мы должны получать деньги в такой ситуации? Л.Д.:- Дмитрий, а все ипотечные брокеры работают по такой схеме? Д.О.:- Не, знаю не готов говорить за всех, но мы работаем именно так по такой схеме. Л.Д.:- Большое спасибо, задавайте вопросы на форуме об ипотеке по-русски. До свидания! Д.О.:- До свидания!