Падение цен на недвижимость, или обвал отменяется | ipotek.ru

Рост цен на московскую недвижимость подошел к концу

Цены на недвижимость в Москве растут. Пока растут. Но я уверен, что этот рост - скорее «по инерции».
О том, что рост заканчивается, говорит тот факт, что за две недели (последнюю неделю лета и первую неделю осени) число квартир выставленных на продажу увеличилось на 23%!
Это означает, что продавцов на рынке становится больше, чем покупателей: не каждая квартира находит своего покупателя, а значит, постепенно происходит «затоваривание».
Если продавец не может продать квартиру по заявленной цене, он начинает цену снижать: это - вполне естественно. То есть, в выигрышном положении оказывается тот, чья квартира (среди прочих равных) оказывается наиболее дешевой. Так что падения цен - ждать не долго.
Падению цен способствует ситуация в Европе и Америке, где недвижимость также снижается в цене, а также и ситуация во многих городах России, где падение цен продолжается уже не первый месяц. Падению цен способствует ужесточение требований банков к заемщикам и повышение процентных ставок по ипотечным кредитам.

Подушка безопасности для падающих цен

Падение цен будет: это - уже ясно, а потому - уже не интересно.
И сейчас, все чаще приходится слышать апокалипсические прогнозы, предрекающие «обвал цен» на московском рынке недвижимости (МРН).
Спрос на квартиры значительно сократился.
Но как было не сократиться спросу, если цены выросли настолько, что даже однокомнатную квартиру в Москве и даже с помощью кредитов может позволить себе приобрести лишь не более 5% населения?!
Причем, глядя на эти цены, как-то теряется ощущение реальности: однокомнатная в 9-этажке стоит (в «спальных районах» Москвы), примерно 6 миллионов рублей (в пересчете на доллары - примерно 230 000 долларов)!
А если учесть, что однокомнатная квартира в 9-этажке - это всего 32 квадратных метра, стоимость «квадрата» получается примерно 187 500 рублей или более 7 000 доларов!

Да во многих странах Европы за такие деньги можно купить виллу!
При таких не реальных ценах, падение будет вполне закономерным.
И в этой связи, намного интереснее, каким будет характер падения: «обвальным» или длительным и плавным?

Попробую вкратце остановиться на тех аргументах, анализ которых позволяет говорить о том, что вряд ли падение будет носить характер «обвала». Скорее всего, падение цен будет достаточно длительным (год - полтора и более), и достаточно плавным.

В пользу плавного снижения цен говорят те факты, что падения долго ждали и к нему готовились многие участники рынка:
- строители сократили число сдаваемых объектов;
- банки, в разгар роста цен, - применяли стратегии работы, подходящие для работы скорее на падающем, чем на растущем рынке: ужесточая требования к заемщикам.
В результате, произошла удивительная вещь: сокращение спроса сопровождалось ростом цен, поскольку предложение сократилось сильнее, чем спрос.

Но главное даже не в этом, а в особенностях московского рынка недвижимости.
На МРН мало покупателей, мало продавцов.
Чтобы в этом убедиться, достаточно:

  • опросить тех, кто продает квартиры: «Что они хотят приобрести на вырученные от продажи деньги»?
  • опросить покупателей: «Откуда у них деньги на покупку квартир»?..
Все это я проделывал неоднократно...

Опросы продавцов и покупателей позволяют утверждать, что большинство из них, на деле являются «менялами»:
- покупатели - покупают себе недвижимость на деньги, полученные от продажи своей квартиры;
- продавцы - продают свою недвижимость для того, чтобы с доплатой купить другую: больше и лучше.
Не надеясь на государство, обещавшее нам «доступное жилье» к 2010 году, критериями которого являются (согласно Федеральной целевой программе «Жилище») то, что: «...средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года...», каждый решает свой жилищный вопрос сам так, как может:
- нет денег (даже с учетом кредитов) на 2-комнатную квартиру - покупает однокомнатную;
- нет денег на однокомнатную - покупает комнату;
- есть однокомнатная квартира - берет кредит на доплату, и покупает двухкомнатную;
- есть двухкомнатная? - Продает ее, и с доплатой покупает трехкомнатную.
- и так далее...

В конце концов, кто решил что человек должен жить именно в 2 - комнатной, а на семью из 3-х человек должно приходиться именно 54 кв.м.?
А если нет возможности купить 54 кв.м., так что, и условия жизни не улучшать?

При росте цен, цены для «менялы» растут как на продаваемую, так и на покупаемую квартиру. То есть, рост цен для «менял» касается только доплаты.
При падении цен, цены для «менялы» падают как на продаваемую, так и на покупаемую квартиру. То есть, падение цен для «менял» касается опять же, только доплаты.

Если речь идет о покупке квартиры «с нуля», то подождать пока цены упадут - вполне целесообразно: если цены упадут вдвое - можно вдвое сэкономить на покупке.
Но если речь идет о падении цен применительно к доплате при обмене, надо ли ждать?

Рост цен не способствовал обменам квартир: на быстро растущем рынке обменные цепочки разваливались, и на рынке скопилось достаточное количество «менял», ждущих «своего часа».
То есть, учитывая особенности «рынка менял», можно сказать, что рынок - не «встанет», продажи и покупки не прекратятся: обязательно найдутся те, кто будет улучшать свои жилищные условия, не дожидаясь окончания падения цен.

Рейтинг: 4.88 Всего голосов: 16

 

Автор: Дмитрий Овсянников
Источник: Об ипотеке по-русски
Постоянный адрес статьи: http://www.ipotek.ru/padeniecen.php

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Ссылки на статью    Вставить в блог