Деньги. Банк. Залог. А о продавце квартиры подумали?

Банк может отслеживать передачу всей суммы денег продавцу квартиры (как собственных средств заемщика, так и тех, которые банк выдает заемщику в виде кредита); может отслеживать передачу только кредитных средств; но иногда (чудеса случаются) банк может не ограничивать заемщика в способах передачи денег за квартиру.
Обычно, способ передачи денег предлагает банк.
Не устроит способ передачи денег продавца - ищем другую квартиру.

Если нужен залог

Причем банк настаивает, чтобы залог был оформлен одновременно с приобретением квартиры. В этом случае квартира переходит в Вашу собственность и одновременно закладывается банку, и банк обычно отслеживает как передаются деньги продавцу квартиры.
Подвох в том, что способ передачи кредитных денег выбирает банк.

    Вариантов четыре:
  • Через депозитарий банка.
     
  • На счет продавца после регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры.
     
  • Через аккредитив
     
  • Наличными продавцу до подачи документов на гос. регистрацию.

Об этих способах я расскажу в таблице.
В длинной ячейке написан сам способ передачи денег.
Ниже, в двух колонках, в одной - описание, а в другой - комментарий:

 

Наличными через ячейку депозитария банка

Наверное, самый распространенный способ передачи денег.
Продавец не обязан доверять покупателю, а покупатель продавцу.
В результате покупатель расстается со своими деньгами, а продавец их проверяет перед сделкой.
Продавец получает деньги после сделки, в случае если покупатель станет собственником квартиры.
Все время, пока длится сделка, деньги хранятся в депозитной ячейке банка, как в камере хранения.
Если сделка не состоялась, покупатель может свои деньги забрать, независимо от волеизъявления продавца.
Риск потерять деньги:
- либо в результате мошенничества сотрудников банка,
- либо если банк прекратит свое существование.
В первом случае банк постарается компенсировать убытки, чтобы не раздувать скандала (банковская лицензия дорого стоит)
Во втором случае у банка найдется правопреемник.
Таким образом, риск потерять деньги - сводится к нулю.

Часть денег так, как покупатель и продавец договорятся, а кредит - на счет продавцу после сделки

Продавец должен доверять банку покупателя, поскольку денег (всей суммы) перед сделкой он не видит. Теоретически: Риск - продать квартиру за часть ее стоимости. Практически: таких случаев что-то не припомню. Ни в моей практике, ни в практике моих многочисленных коллег. Существует возможность не получить кредитной части денег, если банк во время сделки прекратит свое существование.
Но опять, возможность лишь теоретическая: в договоре купли-продажи и ипотеки будет четко расписано, как передаются деньги. То есть, если продавец денег не получит, есть возможность сделку расторгнуть.

Через аккредитив

Последнее время этот способ применяется все чаще.
Продавец не обязан доверять покупателю, а покупатель продавцу.
Деньги сразу перечисляются на счет продавца, перед сделкой, и обговариваются условия (например, зарегистрированный договор купли продажи). До выполнения этих условий - счет заблокирован: продавец получить деньги со счета не может.
Продавец получает деньги после сделки, в случае если покупатель станет собственником квартиры.
Если сделка не состоялась, покупатель может свои деньги забрать, независимо от волеизъявления продавца.
Риск потерять деньги:
- либо в результате мошенничества сотрудников банка,
- либо если банк прекратит свое существование.
В первом случае банк постарается компенсировать убытки, чтобы не раздувать скандала (банковская лицензия дорого стоит)
Во втором случае у банка найдется правопреемник.
Таким образом, риск потерять деньги - сводится к нулю.
При таком способе расчетов нельзя производить сделки по заниженной стоимости, т. к. все "прозрачно": какие деньги проходят по счету.
Дополнительные плюсы способа передачи денег через аккредитив:
- банк обязан проверить документы, на основании которых продавец получает доступ к счету;
- не требуется аренда ячейки;
- продавец после сделки может перечислить свои деньги на счет в другом банке: снимать их наличными - не требуется.

Продавцу перед сделкой

Такой способ передачи денег - достаточно редко применяется. Деньги сразу перечисляются продавцу. Риск потерять деньги:
- в результате мошенничества продавца.
Чтобы уменьшить и свои риски, и риски покупателя-заемщика - те немногие банки, которые этот способ практикуют, могут потребовать от продавца, чтобы до момента залога квартиры, он был бы поручителем по кредитному договору.

А в чем подвох?
А в том, что способ передачи денег, а в случае передачи через депозитную ячейку и конкретный депозитарий, в котором будут переданы деньги, выбирает банк, выдающий деньги.
Если способ передачи денег, предложенный банком, не устроит продавца, то банк порекомендует заемщику поискать другую квартиру.
Менять способ передачи денег ради конкретного заемщика - банк не будет

А есть ли выбор?

Выбор есть!
Тогда, когда Вы выбираете банк, тем самым выбираете и способ передачи денег, принятый в этом банке.
В том случае, когда по условиям банка деньги передаются через депозитарий, опять же, банк определяет, через ячейку какого банка будут передаваться деньги.
И если в самом банке-кредиторе нет депозитария, то деньги будут переданы через депозитарий другого банка.
Причем этот депозитарий будет назван банком-кредитором.
Надеюсь, Вы догадались, кто оплатит перевод денег из банка в банк?

Рейтинг: 4.86 Всего голосов: 14
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
ipotek | 11 мая Продажа квартиры по ипотеке и передача денегnol: а если деньги заложены в ячейку депозитария, который принадлежит банку, а банк "накроется"? По идее, в ячейке ваша собственность, а банк просто предоставляет услугу отвественного хранения. А без идеи - ? Поставят приставы на входе омоновца с автоматом и на несколько месяцев разбираться. Это так, если отвлеченно помыслить о безопасности расчетов. Для этого достаточно вспомнить кризис 1998 года. Деньги вкладчиков на счетах - это деньги банка. И в случае банкротства банка вкладчики...
nol | 11 мая Продажа квартиры по ипотеке и передача денега если деньги заложены в ячейку депозитария, который принадлежит банку, а банк "накроется"? По идее, в ячейке ваша собственность, а банк просто предоставляет услугу отвественного хранения. А без идеи - ? Поставят приставы на входе омоновца с автоматом и на несколько месяцев разбираться. Это так, если отвлеченно помыслить о безопасности расчетов.
ipotek | 11 мая Продажа квартиры по ипотеке и передача денегТатьяна Кошкина: Если продавец - юридическое лицо, то расчет возможен только через аккредитив. Случаев задержки перевода денег я не знаю. Такой инцидент сильно повредил бы репутации банка. А информация просочилась бы мгновенно. Если деньги передаются чеез аккредитив и банк в это время "накроется" - свои деньги возвращать можно долго и упорно.Татьяна Кошкина: Что касается, разницы между залогом и авансом, то Вы написали все правильно. При отказе продавца от продажи квартиры аванс возвращается...

Видео по теме:

 

Рефинансирование ипотеки, апрель 2017

Рефинансирование ипотеки, апрель 2017

 

Банк уменьшил сумму кредита

Банк уменьшил сумму кредита

 

Ипотека 2017, март. Лучшие процентные ставки.

Ипотека 2017, март. Лучшие процентные ставки.