Под залог какой квартиры брать кредит

Дмитрий Овсянников: Здравствуйте! C вами «Ипотек. ру», об ипотеке по-русски и я, Дмитрий Овсянников. И сегодня мы поговорим еще об одной ошибке заемщиков. 

От заемщиков иногда можно слышать: «Дмитрий, какое дело банку сколько я зарабатываю? Я беру кредит и если я не смогу по кредиту платить, банк продаст квартиру, находящуюся в залоге и компенсирует свои убытки». Казалось бы все очень просто, но дело все в том, что в самой фразе «банк возьмет и банк продаст» содержится очень большая мина замедленного действия. То есть заемщик уже согласен с тем, что кто-то другой, а не он сам может решить вопрос с его имуществом, продать для того, чтобы погасить свои убытки.

Что получается? Подставим цифры, допустим, что квартира стоит 5 миллионов, а заемщик должен банку 3,5 миллиона. Скажите, пожалуйста, по какой цене заемщик заинтересован продать квартиру? За 5 миллионов, а по какой цене банк может ее продать, чтобы компенсировать свои убытки? За 3,5 миллиона. Скажите, пожалуйста, бнк будет напрягаться и продавать по самой высокой цене или банку достаточно выставить квартиру на торги за 3,5 миллиона, чтобы только компенсировать свои убытки? Когда оценщики делают отчет об оценке, сколько стоит ваша квартира, этототчет требуется обязательно, когда вы берете ипотечный кредит, то там на первом листе отчета есть 2 цены, вернее 2 стоимости, которые указывают оценщики. Это с одной стороны рыночная стоимость, с другой стороны ликвидационная. Большинство заемщиков не обращают внимание на ликвидационную стоимость, то есть обращают внимание только на рыночную. На самом деле, ликвидационная - это очень важная величина.

Ликвидационная стоимость определяется по достаточно серьезным формулам, но на самом деле все достаточно просто. Ликвидационная стоимость составляет примено 70-75% от стоимости квартиры. То есть если квартира стоит примерно 5 миллионов, то ликвидационная стоимость будет чуть больше 3,5 миллионов. Если квартира стоит 10 миллионов, то ликвидационная стоимость составляет 7-7,5 миллионов. Что такое ликвидационная стоимость? Это стоимость,  по которой квартира может быть продана, когда продажа носит вынужденный характер. А теперь подумайте, если квартира продается по решению суда на аукционе, чтобы банк мог компенсировать свои убытки. Скажите, продажа носит вынужденный характер? Носит. По какой стоимости квартира будет выставлена на торги? За 5 миллионов или за 3,5? То есть что получается когда вы доверяете решение своего вопроса банку? Он на самом деле решает свой вопрос. Чтобы погасить свои убытки, а ваши проблемы его не сильно волнуют.

Теперь вернемся к нашей «замечательной» ошибке. Допустим у человека есть 3-х комнатная квартира, с которой он не собирается расставаться и он захотел приобрести еще одну однокомнатную с помощью ипотечного кредита. 90% заемщиков будет брать кредит под залог приобретаемой однокомнатной квартиры. И от 90% заемщиков можно слышать: «Мы берем кредит под залог приобретаемой, потому что если что-то случится, банк эту квартиру заберет в счет погашения долга».

На самом деле действовать нужно совершенно иначе. Кредит нужно брать под залог той квартиры, с которой ни при каких обстоятельствах не собираетесь расстоваться. То есть в нашем примере под залог 3-х комнатной квартиры. И уже на полученные в кредит деньги покупать однокомнатную. Почему? Потому что если, допустим, вы взяли кредит под залог приобретаемой однокомнатной квартиры. Вы не можете по кредиту платить. Значит, что происходит? Вы находите покупателя приводите его в банк, говорите : «Вот человек, готовый купить мою квартиру». А банк говорит: «А я не согласен, чтобы вы ее продали; квартира находится в залоге банка, платите, либо гасите кредиьт целиком и полностью и тогда делайте с квартирой что угодно». Если же кредит взят под залог той квартиры, которая ваша 3-х комнатная и на эти деньги вы купили однокомнатную; не можете расплатиться по кредиту,  значит вы просто не спрашивая банка, выставляете на продажу однокомнатную квартиру. Продаете по максимально возможной цене, компенсируете долг банку и еще какие-то деньги вам остаются. Именно поэтому большая ошибка заемщика брать под залог той квартиры, которую если что, заемщик готов продать. Кредит нужно брать под залог той квартиры, с которой заемщик ни при каких условиях не готов расстатться.

Спасибо за внимание, с вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «Ипотек. ру», об ипотеке по-русски. До свидания.