Условия ипотеки

Кредит, ипотека, квартира. Подвох, везде подвох

Как ипотека связана с квартирой?
Чем отличается ипотека от кредита?
Что важнее для заёмщика: ипотека или кредит?
А для банка?
Не запутались ещё: кредит, ипотека, квартира,...?
Для заёмщика важнее кредит! Не хватает денег на квартиру - берёт кредит.
А что важнее для банка?
А для банка важнее ипотека!
Поскольку ипотека - это залог.

Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки, возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.

Мы говорим об ипотеке, но цель заемщика не ипотека, а квартира. При этом ипотека - средство для достижения цели.
Практически в каждом пункте повествования нас будут ожидать свои подвохи, свои «подводные камушки», которые так или иначе связаны с понятием «ипотека». Квартира - это Ваша конечная цель получения ипотечного кредита, но это - не цель банка! У Вас и у банка цели разные!
Каким-то из «подводных камушков» не стоит придавать особого значения, в то время как другие, - способны свести на нет все предыдущие действия в достижении цели.

Поэтому давайте посмотрим на все условия ипотеки и этапы получения ипотечного кредита с критической точки зрения.

Не правильно сводить все условия ипотеки лишь к процентной ставке и сроку кредитования. Очень часто банк, где лучшие условия кредитования, не готов выдавать кредит именно Вам или Вам кредит давать готов, но не готов кредитовать подобранный Вами объект.
Вроде условия банка замечательные, но если Вам банк не дает кредит - что толку Вам от этих условий?

При выборе банка необходимо учитывать, что есть условия ипотеки, на которые Вы можете повлиять, а есть такие условия ипотеки, на которые Вы повлиять не можете.

Первый шаг. Первый камушек.

Я Вам предложил начать с риэлтора и ипотечного брокера (зачастую в одном лице), чтобы у Вас был надежный помощник и союзник. Риэлтора и ипотечного брокера выбираете Вы.

В то же время, всех остальных выбирает банк. (Банк выбирает и оценщиков, и страховщиков, и необходимость нотариуса, и способ передачи денег (включая конкретный депозитарий). На эти условия ипотеки Вы повлиять не сможете. Разве что, выбрать одного оценщика из двух-трех предложенных банком, или выбрать одного из двух-трех страховщиков, предлагаемых банком.)

Но и риэлтора нужно выбирать грамотного, который умеет работать с банками ипотекой. Велика вероятность нарваться на такого, кто имеет лишь теоретическое представление о том, что такое ипотека. Квартира, подобранная таким риэлтором, может не устроить ни банк, ни страховую компанию и удовольствие от процесса покупки - затянуться на длительный срок. Пользы от такого риэлтора никакой.

Шаг второй. Камушек второй. Вас рассматривает банк.

В какой банк пойдем? В тот, где проценты поменьше? А в каком виде Вы получите деньги, задумывались? А задуматься надо: некоторые банки дают деньги перед сделкой в бумажках, а некоторые перечисляют на счет продавца тогда, когда продавец квартиру продаст. Представьте на мгновение, что Вы продавец. Продадите Вы квартиру, не видя перед сделкой всей суммы денег?

Шаг третий. Камушек третий. Ищем квартиру.

Квартиру Вы нашли, это несложно, но устроит ли эта квартира Ваш банк?
То есть квартиру Вы должны выбрать с учетом всех требований Вашего банка.

Шаг четвертый. Камушек четвертый. Оценка.

Оценка квартиры - тоже необходимое условие ипотеки, но оценить можно по-разному.
Пример:
Вы долго искали квартиру, нашли, как Вам кажется, самую дешевую за 5 000 000 рублей.
Исходя из Ваших доходов банк Вам готов дать кредит 4 000 000 рублей. Остальные деньги у Вас есть.
А что если оценщик оценит квартиру не в 5 000 000 рублей, а в 4 000 000 рублей?
Банк Вам даст кредит 80% от стоимости квартиры, но не от той, которую Вы платите, а от той, которую назвал оценщик:
4 000 000 рублей Х 80% = 3 200 000 рублей
Вы рассчитывали на 4 000 000 рублей кредита, а Вам дают 3 200 000 рублей.
А где взять 4 000 000 рублей - 3 200 000 рублей = 800 000?

Шаг пятый. Камушек пятый. Квартиру утверждает банк и страховая компания.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Имейте в виду, что Вас продавцы квартиры готовы воспринимать в качестве покупателя лишь тогда, когда подтвердите свое желание купить квартиру внесением какой-либо денежной суммы.
Сумма символическая, по сравнению со стоимостью квартиры (от 30 рублей до 10% стоимости квартиры). Но если документы в порядке, а эта квартира по каким-либо причинам Ваш банк не устраивает, то Вы можете потерять те деньги, которые внесли продавцам в качестве предоплаты.
Надо также отметить, что документы на квартиру рассматривает не только банк, но и страховая компания. Аккредитация банком той или иной страховой компании - это также условие ипотеки, на которое Вы повлиять не можете. Ряд банков сотрудничают с несколькими страховыми компаниями, и тогда у заемщика есть выбор: где страховаться, где страховать сделку и квартиру, тогда как некоторые банки сотрудничают с одной единственной страховой компанией.

Если документы устраивают банк, но не устраивают страховую компанию, то возможны два варианта:
- если банк сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, то заемщик может обратиться в другую: вдруг одна страховая компания отказывается страховать, а другая застрахует?
- если банк сотрудничает с единственной страховой компанией, то ее отказ застраховать, автоматически означает отказ банка выдать кредит.
Поэтому нужно четко представлять себе, какие моменты могут не устроить банк и сотрудничающую с ним страховую компанию. Лучше до того, как в конкретный банк обращаться.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Подвох только тот, что Ваш выбор: либо подписывать договор в том виде, в котором Вам его дают (и получить деньги на тех условиях ипотеки, которые предлагает банк), либо не подписывать (и деньги не получить). Иногда, в кредитный договор вставлены такие пункты, что лучше такой договор не подписывать. Спорить с банком в день подписания договора, чтобы убрали не устраивающие Вас пункты - практически бесполезно. Поэтому, еще при выборе банка лучше ознакомиться с рыбой кредитного договора понравившегося Вам банка.

Шаг седьмой. Очередной камушек. Деньги.

Вопрос серьезный, и ему будет посвящена отдельная страница.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Если до 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение было не обязательным, то со 2 июня 2016 нотариальное удостоверение является обязательным для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Если банк настаивает, чтобы было нотариальное удостоверение сделки или закладной - спорить бесполезно: это тоже «условие ипотеки». При этом, конкретного нотариуса также определяет банк.
Правда, хочу отметить, что требование банка о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, последнее время почти не встречается, за исключением случаев, когда такое удостоверение предусмотрено Законом. 

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Государственную регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В Москве филиалы этой службы расположены в различных округах. Подвох в том, что скорость государственной регистрации зависит от того, ипотечная сделка или нет, а также от наличия нотариального удостоверения. Нотариально удостоверенные договоры регистрируются быстрее, но, как понимаете, услуги нотариуса денег стоят.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке. А если страховщик откажется Вас страховать, например, из-за состояния здоровья?
Такое тоже иногда случается.