Продажа квартиры из-под залога: разные ситуации и пути решения.
Такое иногда случается: квартиры из-под залога иногда приходится продавать.
Продажа может быть вызвана желанием улучшить свои жилищные условия, не дожидаясь, пока будет погашена ипотека за прежнюю квартиру.
Эту ситуацию мы разберем как-нибудь в другой раз.
А сейчас речь о ситуации, когда продажа вызвана тем, что заемщик не справляется с платежами по кредиту.
Как говорится, «беда одна не ходит».
Часто тому, что человек не справляется с выплатами по кредиту, предшествует увольнение с работы либо просто сильное сокращение зарплат, неприятности в семье и это все сопровождается требованиями банка (вполне законными, но, все-равно не приятными) вернуть долг.
И возможны две тактики, которые выбирают заемщики в данной ситуации.
Страусиная политика
Первая тактика – куда-нибудь скрыться: дверь никому не открывать, телефоны выключить, на улицу лишний раз не выходить, в-общем, спрятаться в своей (пока еще) квартире, как в осажденной крепости.
Задача – «день пережить да ночь продержаться».
На выплату по кредиту – денег нет, следовательно, банку такие заемщики ничего не платят.
Обкладываются законами, кодексами.
На адвоката и юриста – денег нет, поэтому, в качестве консультанта выступает какая-нибудь соседка Баба Маня, которая говорит:
- Да у тебя жилье единственное, да куда ж тебя выселят, с ребенком-то? Ну попыжатся в банке, позвонят разок-другой, немного нервы потрепят, да и отстанут: из единственного жилья не выселяют, да вот и Петровна то же говорит. Слышь, Петровна, разве положено из единственной квартиры-то выселять?
С кухни выходит Петровна, вытирая руки об засаленный передник, и говорит:
- Не, не положено!
Слова соседок льются в уши несчастному заемщику, как бальзам на израненную душу. Душа успокаивается. Заемщику – становится хорошо и спокойно.
«Из квартиры не выселят» - думает он.
Так вот, дорогие мои, не состоятельные заемщики, открою вам страшную тайну: даже из единственного жилья выселяют, если это жилье приобретено с использованием кредитных средств и передано в залог банку.
А как же 40 статья Конституции, гарантирующая право человека на жилище?
Дык и с Конституцией все в порядке, поскольку «право на жилище» не равняется «праву собственности на жилище».
Жить можно в жилом помещении по договору социального или коммерческого найма, не будучи собственником данного жилого помещения.
Но, мы отвлеклись от основной темы. Что происходит дальше:
У банка есть два пути:
- либо самому обращаться в суд, чтобы по решению суда реализовать квартиру на аукционе, а затем выселить (также по решению суда, с помощью судебных приставов) бывших жильцов из квартиры.
- Либо, второй путь – переуступить свои права коллекторскому агентству (за скромную денежку), чтобы уже оно занималось неприятной задачей реализации квартиры и выселением должника.
Что это значит для должника?
А означает это ровно две вещи:
- что квартира должника все-равно будет продана, и он окажется на улице;
- что квартира будет продана по сильно заниженной цене.
А это значит, что должник, даже оставшись без квартиры, может остаться должен банку.
«А как же Закон о банкротстве» - спросите Вы, и будете совершено правы: такой Закон, действительно есть, но он вступит в силу лишь с 1 июля 2015 года, а во-вторых, объявить себя банкротом должник может лишь после того, как за счет реализации имеющегося имущества, максимально удовлетворит требования кредиторов.
Таким образом, должник потеряет не только квартиру, но и часть иного имущества, нажитого в прежние годы жизни.
Интересный вопрос: покупатель, к примеру, купил квартиру в ходе торгов и по заниженной цене. Чем это ему грозит?
Просто так дешево не бывает. Это нужно помнить.
С чем наверняка столкнется будущий покупатель такой квартиры, так это с тем, что бывшие консультанты продавца (Петровна с Бабой Маней) будут ему всячески пакостить (за «невинно пострадавшего» бывшего владельца (владелицу) квартиры).
Но это – еще полбеды.
Бывший собственник квартиры постарается отстаивать свое право в судах различных инстанций, по принципу: «Квартиру не верну, так жизнь покупателю попорчу».
Но… Покупка имущества на аукционе – это бизнес: со своими правилами (только т-с-с-с: я Вам этого не говорил).
И тот, кто купит квартиру на аукционе, скорее всего, не будет владеть ей долго: накинет небольшую денежку, да продаст немного дороже, чем сам купил, предоставив право разбираться с Петровной, с Бабой Маней, да с судами различных инстанций ничего не подозревающим покупателям.
То есть, «страусиная политика», попытка спрятаться от кредитора – в корне не верная тактика, когда проигрывают все: и банк, и покупатель квартиры, и главное! сам заемщик-продавец квартиры.
Берем власть в свои руки
Вторая тактика – когда заемщик сам берет ответственность за свою жизнь в собственные руки: сам принимает решение о продаже квартиры.
«Не могу платить по кредиту – продам квартиру: погашу долг» – решает он.
Вроде бы, мысли здравые, но и тут есть подвохи.
Первый подвох – в виде большой жабы. Обычно жаба приходит тогда, когда, по каким либо причинам, долг оказывается больше стоимости заложенной квартиры (валютные ипотечники меня поймут).
Естественное желание выставить квартиру не по рыночной цене, не дешевле, чем продаются аналоги, а «выжать из ситуации максимум».
Нередко в такой ситуации заемщик выставляет цену за свою квартиру по принципу «А чтоб хватило на погашение долга». «Аналогичные квартиры продаются за 5 миллионов? Но моя квартира лучше, потому что «моя», да и долг перед банком 6 миллионов. Вот за 6 миллионов и буду продавать.»
Уважаемые заемщики!
Открою страшную тайну:
- то, что квартира в залоге банка – является не плюсом для потенциального покупателя, а минусом (почему так – об этом поговорим чуть ниже);
- то, сколько Вы должны банку – покупателей нисколько не волнует.
Поэтому, глушим жабу, и выставляем квартиру в продажу не дороже, а дешевле, чем продаются аналоги: все-равно, если удастся реализовать квартиру самостоятельно, без судов и аукционов, Вы больше выиграете.
Второй подвох – в виде банка-кредитора. Казалось бы: если заемщик не может платить по кредиту, и готов продать свою квартиру самостоятельно, чтобы только погасить долг, банк должен бы радоваться и всячески этому содействовать.
Но, не тут-то было.
То, что интересы банка совпадают с интересами заемщика – понимают единицы банков, а потому, продать квартиру из-под залога разрешают заемщику далеко не все банки.
Самый сложный момент – договориться о передаче денег, о схеме, которая устроит и банк, и покупателя квартиры.
Многие банки поступают просто: «гасите долг – после этого делайте с квартирой что хотите».
Но ведь если у заемщика есть деньги на погашение долга, он не станет обращаться в банк за разрешением банка на продажу квартиры!
Пусть Вам заплатит покупатель – говорят в банке.
Но представьте такого покупателя, кто вот просто так отдаст Вам несколько миллионов, фактически, под честное слово.
Представили?
Я – с трудом! Такой покупатель будет надеяться, что когда Вы расплатитесь с банком, снимете залог с квартиры, Вы, может быть, продадите квартиру покупателю.
А в голове у покупателя – крамольная мысль: «А вдруг заемщик решит моими деньгами свой вопрос с банком, да и передумает квартиру продавать»…
Следовательно, вопрос продажи квартиры из-под залога – это всегда вопрос поиска компромисса относительно передачи денег за квартиру: схема передачи денег должна устроить и потенциального покупателя квартиры, и банк.
Договориться с банком – непросто: разные банки могут согласиться на самые разные схемы передачи денег. Но если с банком договориться удастся – радуемся: намного выгоднее продать квартиру самостоятельно, чем если она будет реализована по решению суда на аукционе, или если решать вопрос придется с коллекторским агентством.
