Продажа квартиры с ипотекой. Расширение метров. | ipotek.ru

Расширение метров с помощью ипотеки

Как совершить обмен квартиры на большую с помощью ипотеки?

На что нужно обратить внимание при таком обмене?

Как происходит обмен квартиры, когда доплатой для обмена является ипотечный кредит?

Об этом смотрите на видео:

ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ

Просмотров видео: 29729

ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ

2013-05-24 00:10:29 ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ true //www.ipotek.ru/image.php?width=500&image=/video/rasshirenie3.jpg&v=8960
Корреспондент: Лариса Деньгина,
Оператор: Артем Шутов
Если у вас есть вопросы по ипотеке — задайте их ипотечному брокеруЗадайте вопрос ипотечному брокеру

23 июня 2013 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Рейтинг: 5 Всего голосов: 1

Лариса Деньгина:
Здравствуйте!
Представим такую ситуацию:
В семье родились дети, и однокомнатная квартира, купленная в кредит, становится мала. Можно ли эту квартиру, с остатком долга, продать, и купить вместо нее трехкомнатную?
Попробуем разобраться с Дмитрием Овсянниковым, генеральным директором ипотечного брокера «ИПОТЕК. РУ».
Здравствуйте, Дмитрий!

Дмитрий Овсянников: Здравствуйте!

Л.Д.: Итак, предположим: у заемщика есть квартира стоимостью 5 миллионов. Он должен банку за нее еще 2 миллиона. Может ли он эту квартиру банку отдать, и купить квартиру, скажем, за 10 миллионов?

Д.О.: В Вашем вопросе есть достаточно типичное заблуждение.

Л.Д.: Какое?

Д.О.: Когда заемщик считает, что он может отдать квартиру банку.

Дело все в том, что банк – это кредитная организация. Банк – он дает деньги заемщику. Он квартирами не торгует. То есть, что получается: для банка квартира – это непрофильный актив.
Банку квартира заемщика не нужна.
Он забирать ее не будет.

То есть, в лучшем случае, что можно сделать: можно найти покупателя на эту квартиру, который заплатит те самые 2 миллиона и дальше станет собственником этой квартиры.

Но для покупателя – это определенный риск. Действительно, что может произойти: он человеку деньги отдаст, а продавец скажет: «Я свою проблему решил, и я не буду продавать квартиру тебе!

Дело все в том, что как только человек отдал деньги продавцу, как только человек погасил деньги банку, что получается? У банка обратно эти деньги забрать нельзя. И что получается: продавец свою проблему жилищную решил, а покупателю нужно как-то возвращать свои деньги.
Как это можно сделать?
Обратиться в суд. И что будет делать суд? Суд скажет: «Пусть этот человек возвращает, допустим, по трети от зарплаты».

У покупателя – определенный риск: сколько ждать пока все эти деньги от продавца ему вернутся?

Поэтому, если мы говорим о первой схеме, то да, теоретически, можно найти такого покупателя, который согласится пойти на риск, но в каком случае: когда, допустим, квартира уникальна…

Л.Д.: В чем?

Д.О.: Она может быть уникальна, либо…
Ну представьте: квартира – высотка на Котельнической набережной, где квартиры продаются раз в несколько лет – одна ситуация.
Вторая ситуация: это может быть квартира, допустим, в том подъезде, где у заемщика мама живет.
Естественно, сколько лет можно ждать такую же квартиру?
Вот тогда человек (покупатель) готов либо переплачивать, либо идти на риск.

Но если же это обычная, типовая квартира, ничем не отличающаяся от других, ну зачем покупателю рисковать? Зачем ему рисковать своими деньгами?

Не согласен банк разрешить продавцу продать квартиру по какой-либо другой схеме, ну и ладно: значит, я, как покупатель, найду другую квартиру.

Л.Д.: А есть какие-то другие варианты?

Д.О.: Другая схема – это когда человек обращается в банк: «Разрешите мне продать квартиру». И банк говорит: «ОК: пусть покупатель станет нашим заемщиком. То есть, по сути дела, переводится долг с нынешнего заемщика на покупателя. Покупатель покупает квартиру вместе с долгом, квартиру находящуюся в залоге у банка. И что получается? Новый собственник, став собственником квартиры, гасит остаток долга банку, и после этого сам снимает залог.
В этом случае, что получается? Новый покупатель не рискует деньгами: то есть, нет такой ситуации, когда он должен бегать за продавцом: «Верни мне мои деньги». Но в то же самое время, неопределенное неудобство присутствует: покупатель, став собственником, должен потратить какое-то время, для того, чтобы снять залог.

Ну и наконец, третья схема, которая возможна – то когда человек покупает квартиру, и одновременно с регистрацией сделки купли-продажи происходит снятие залога…

Л.Д..: Если мы говорим, не об ипотеке, а обычные сделки в Москве как происходят… Передача денег происходит через депозитарий какого-либо банка.
Для чего это делается?

Д.О.: Вот смотрите:
Передача денег возможна либо до государственной регистрации, либо после государственной регистрации. И представьте: покупатель передал продавцу деньги, продавец убрал эти денежки в карман, а потом говорит: «Я передумал продавать квартиру».
Теоретически, такая ситуация возможна.
То есть, покупатель, если он отдает деньги заранее, он идет на определенный риск.
Вторая ситуация, когда, допустим, покупатель деньги заранее не отдает, а продавец, сперва, оформляет квартиру на покупателя, и только потом, после этого, покупатель отдает свои деньги. Опять риск, только уже для продавца: «А вдруг я квартиру продам, как продавец, а деньги мне покупатель не заплатит»?
Риск?
Риск!
Чем рискует покупатель (или продавец), в данном случае?
Как минимум, тем, что нужно будет через суд доказывать, что один, допустим, квартиру продал, а деньги не получил, либо вторая ситуация: квартиру переоформил на нового владельца, а…
Чтобы ни покупатель, ни продавец не рисковали, из-за недобросовестности контрагента, для этого в Москве придумана следующая схема передачи денег:
Перед сделкой покупатель закладывает деньги в ячейку депозитария банка.
То есть, депозитарий – это как некая камера хранения. Покупатель расстается с деньгами до сделки, а продавец получает деньги после сделки, в случае, если квартира действительно продана этому покупателю. То есть, если покупатель заложил деньги, а продавец продал квартиру не этому покупателю, а кому-то другому, продавец из этой ячейки деньги забрать не сможет.
И, возможна какая ситуация: либо покупатель стал собственником, и в этом случае, продавец может достать деньги из ячейки депозитария, либо покупатель не стал собственником, и, в этом случае, он может забрать свои деньги из ячейки депозитария.

Теперь, что у нас происходит в случае с банком: покупатель перед сделкой закладывает деньги в ячейку депозитария. Он их заложил, и банк дает бумагу о том, что долг заемщика погашен: бумагу для регистрирующих органов, чтобы можно было снять залог.
По сути дела, это – некий риск банка. В чем этот риск заключается? В том, что деньги в депозитарии – это не деньги на счету банка. То есть, заемщик еще кредит не погасил, а банк уже дает бумагу о погашении им долга и с просьбой снять залог с квартиры.
Поэтому, достаточно мало банков, которые готовы пойти на такую схему, но такие банки есть.

Л.Д.: Дмитрий, может быть, есть наилучший вариант?

Д.О.: Для покупателя и для продавца самый лучший вариант третий. Потому что при первой схеме, продавец, понимая, что покупатель идет на риск, продавец должен продавать свою квартиру дешевле, значительно дешевле, чтобы найти такого человека: как-то мотивировать его пойти на этот риск:
«Да, я рискую двумя миллионами, но когда я готов рискнуть? Когда, допустим, выгода моя составит полмиллиона, да? То есть, я мог бы купить квартиру за 5 миллионов, но эту я покупаю за 4,5: да, я рискую своими двумя миллионами.»

Л.Д.: Дмитрий, а сделки по продаже старой квартиры и покупке новой, они могут происходить в один день?

Д.О.: Да, теоретически, можно провести сделку в один день, но опять же: это все зависит от согласия банка, от договоренностей продавца и покупателя. То есть, что получается: самое сложное в этой части сделки – это именно продажа квартиры, находящейся в залоге. А дальше – все достаточно просто: продавец однокомнатной, он, одновременно является покупателем трехкомнатной квартиры. То есть, обычная альтернативная сделка, ничего страшного: после сделки продавец трехкомнатной квартиры забирает, как в нашем примере, три миллиона от продажи заемщиком своей однокомнатной квартиры из ячейки депозитария, и продавцу однокомнатной недостающие 7 миллионов добавляет банк: в сумме получаются 10 миллионов за 3-комнатную квартиру.
То есть, нормальная ситуация.

Л.Д. Спасибо, Дмитрий, огромное!
Обращайтесь с вопросами на сайт «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».
С нами был Дмитрий Овсянников, генеральный директор ипотечного брокера «ИПОТЕК. РУ».
До свидания.

Д.О.: До свидания.

 
Последние комментарии форума

Обсудить на форуме

 
Вера Овсянникова | 26 августа Кредит на улушение жилищных условий?..Один из возможных вариантов - получение кредита под залог имеющейся у Вас в собственности недвижимости. Есть банки, которые при условии того, что полученные деньги пойдут на покупку альтернативной квартиры, дадут до 80% от ее оценочной стоимости и разрешат продать ее в первые 1-2 года после приобретения альтернативной квартиры.
Наталья Шелковах | 08 июля Кредит на улушение жилищных условий?..Добрый день Ната.......1) Самый простой - продать квартиру и использовать эти деньги как большой первоначальный взнос по ипотеке. Но стремно. Пока буду продавать, ситуация на рынке жилья может поменяться... К тому же надо будет куда-то выписыватьсяДа, в Вашей ситуации, это самый простой и проверенный способ улучшить свое жилищное положение.Но квартиры сейчас "на ура " как летом 2008г. не разбираются, по этому важно Вашу квартиру адекватно оценить и выставить на рынок по приемлемой цене.В...
Дмитрий Овсянников | 08 июля Кредит на улушение жилищных условий?..Ипотечный кредит может быть почти 2 млн (исходя из Ваших доходов).Дальше шаги простые:1. Получается одобрение банка на получение кредита;2. Выставляется квартира на продажу.Когда найден покупатель, 3. подбирается квартира для Вас.Разрыв по времени между продажей Вашей квартиры и покупкой другой - будет, но, чтобы минимзировать риски, нужно сделать его минимальным по времени.Схема проведения сделки, в принципе, станартная: по такой схеме происходит большинство обменов. (И наша фирма этим занимается)Из...

Видео по теме:

 

Подбор ипотеки. Видео о том, как пользоваться сервисом

Подбор ипотеки. Видео о том, как пользоваться сервисом

 

Рефинансирование ипотеки с увеличением суммы кредита

Рефинансирование ипотеки с увеличением суммы кредита

 

Вычет по процентам: когда его можно потерять

Вычет по процентам: когда его можно потерять