Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки: для чего нужно перекредитование (текстовая версия видео-сюжета)

Видео-ролик Рефинансирование ипотечных кредитов

Корреспондент Лариса Деньгина пытается получить ответы на вопросы: «Что такое рефинансирование (перекредитование), и как оно может помочь заемщику.»?

Лариса Деньгина: Здравствуйте Вы оформили ипотеку в банке, но вас не устраивает высокий процент ежемесячный платеж или валюта, в которой вы взяли кредит. Можно ли переоформить взять на более выгодных условиях? Этот вопрос я адресую генеральному директору ипотечного брокера «ИПОТЕК. РУ» Дмитрию Овсянникову.
Дмитрий, скажите, пожалуйста, что такое рефинансирование? Зачем оно необходимо?

Дмитрий Овсянников: Здравствуйте.
Рефинансирование, или по-русски «перекредитование» нужно для того, чтобы за счет получения второго кредита погасить первый.
Возможности рефинансирования самые разнообразные: с помощью рефинансирования можно:

• снизить процентную ставку,
• можно уменьшить срок кредита,
• можно увеличить срок кредита,
• можно изменить валюту кредита.

Л. Д.: Казалось бы увеличить срок кредитования или уменьшить срок кредитования - вещи прямо противоположные.

Д. О.: Да, действительно, задачи противоположные. Но и жизненные ситуации тоже противоположные.
Ведь, что, получается: допустим, есть заемщик, который взял кредит на 25 лет. Взял почему на такой большой срок? Потому что у него зарплата была тысяч 50, но он устроился на новую работу, стал получать больше и говорит: «Я не хочу 25 лет платить банку! Почему? Потому что если я погашу свой долг за 5 лет я переплачу банку пол-кредита, если я буду пользоваться кредитом 25 лет, то я верну в банк кредит и 3 кредита сверху, мне это невыгодно! Да, я хочу расплатиться по кредиту как можно скорее, у меня зарплата выросла, следовательно, я хочу изменить условия кредитования, уменьшить срок, с тем, чтобы расплатиться по кредиту, как можно быстрее.»

Другая ситуация: работал человек, получая достаточно большую зарплату, но работа была очень нервной и неинтересной. И тут ему предложили очень интересную работу, но с меньшей зарплатой. Да, у него выбор: либо оставаться на старом месте, где он уже не хочет быть, но тогда платить по кредиту лет 10.
Либо вторая ситуация: ему важно уменьшить платеж по кредиту, и тогда он может переходить на новое место работы не боясь, что он не сможет обслуживать свой долг.
В этом случае, ему выгодно увеличить срок. Да Бог с ней, с переплатой! Лишь бы не возникла такая ситуация, что он останется и без денег, и без квартиры.

Л. Д.: А вот, допустим, такая ситуация: задумал человек заменить несколько кредитов одним ипотечным. Ну, допустим, купил он квартиру, а в квартиру нужна мебель. Взял кредит на мебель. А потом понял, что ему необходим автомобиль. Взял автокредит. В итоге, бегает несчастный заемщик из банка в банк, выплачивает проценты. Не проще ли взять ему один кредит, скажем ипотечный - тем самым заменить эти несколько кредитов потребительских?

Д. О.: Были у меня такие клиенты. Да, действительно удобней все кредиты свести к одному ипотечному. Причем, условия по ипотечному кредиту, как правило, лучше, чем по потребительским. Ну сравните: по ипотеке ставка, допустим, 11, 12, 13% годовых в рублях (в зависимости от подтверждения доходов заемщика, в зависимости от размера первого взноса, от соотношения «кредит/залог»), а по потребительским кредитам процентная ставка от 20 % годовых и выше. То есть, что получается: что заемщик заменив несколько кредитов ипотечным, еще оказывается и выигрыше: он меньше отдает банку.

Л. Д.:Вопросы перекредитования сегодня очень актуальны, особенно на фоне начавшихся разговоров о новой волне кризиса. Изменение валюты кредита сейчас, наверняка, самая востребованная тема.

Д. О.: Это одна из целей, не скажу, что самая востребованная. Что здесь получается: валютные кредиты... Ставка по ним, как правило, ниже, чем по рублевым, и при рефинансировании получается, что человек увеличивает процентную ставку, но он уходит от валютных рисков.
Чем опасны кредиты в валюте?
Заемщик, допустим, взял кредит 100 000 долларов до кризиса, как известно, доллар стоил 24 рубля за доллар.
Следовательно, в рублях его долг составлял 2 миллиона 400 тысяч.
Произошел скачок доллара. Доллар стал стоить 36 руб.
Следовательно, его долг вырос в 1,5 раза, и должен он банку стал 3 миллиона 600 тысяч рублей.
Но точно так же, в 1,5 раза увеличился и ежемесячный платеж заемщика.
То есть, что получается? Что если до этого заемщик тратил на погашение долга половину своей зарплаты, то есть, 50 тысяч, то во-первых, зарплата сократилась, во-вторых, увеличился платеж по кредиту. И жить заемщику не на что, и выбор: или платить по кредиту, или...

Л. Д.:Или?

Д. О.: Или кушать и кормить семью.
Естественно, человек выбирает семью, и не может обслуживать свой долг.

Л. Д.: Если, скажем, нужно снизить процентные ставки? Предположим, клиент увидел в другом банке: вот пожалуйста, ставка ниже... Допустим, пришел в свой банк и говорит: «снизьте мне ставку, а то я уйду в другой банк».

Д. О.: Ну, тут понимаете, что получается: конечно, самое простое – это обратиться в свой банк. Но позиция большинства банков, такая, что: «Кредиты своих клиентов мы не рефинансируем». Причина очень простая: когда банк рефинансирует чужие кредиты, он получает дополнительную клиентуру; когда банк рефинансирует свои кредиты, то получается, что он просто уменьшает процентную ставку своему же клиенту: чем меньше платит клиент, тем меньше получит банк. Зачем банку работать себе во вред.

Л. Д.:Почему?

Д. О.: Тут что получается: что основная проблема - это передача денег из банка в банк. Да, банк не хочет, то есть, первый банк (который выдал уже заемщику кредит) - он не хочет отпускать своего выгодного клиента, который платит ему по повышенной процентной ставке и другой банк выдает ипотечный кредит, но говорит: «Эти деньги я выдам при условии если из первоначального банка-кредитора ты принесешь справку, что они не против рефинансирования». Первичный кредитор говорит заемщику очень просто: «Такие ставки не даем, у нас рефинансирование кредитного договора не предусмотренo...». Да? И тогда новый банк не выдает ему кредит. То есть, вся проблема в передаче денег. Ведь что получается: квартира находится в залоге первого банка. Новый банк готов выдать кредит, но только при условии, что квартира тут же окажется в залог этого банка. И вот эта ситуация: кто-то должен пойти на уступки: или первый банк, которому рефинансирование нафиг не нужно, либо второй банк.

Единицы банков, которые говорят: «Отлично, мы готовы выдать заемщику кредит, что называется, без обеспечения. То есть, мы выдаем деньги, а квартиру заемщик закладывает в банк через какое-то время.» Да, но деньгами уже пользуется, эти деньги пошли на погашение кредита, но таких банков единицы.

Л. Д.: В принципе, обращаться за рефинансированием лучше в другой банк?

Д. О.: «Выбор без выбора»: то есть, если человек хочет снизить процентную ставку по кредиту или изменить валюту кредитования, то лучше ему пойти в другой банк. Но тут же момент какой: любой банк не хочет терять своего клиента, поэтому: мы сначала сходили в другой банк, попросили в нем кредит рефинансировать, и с документами, что новый банк готов это сделать, мы приходим в свой банк. И говорим: «Банк дорогой, либо я от тебя уйду, и ты меня все-равно потеряешь: вот документы, что мне вон тот банк готов кредит дать; либо снизь мне процентную ставку: и тебе, и мне будет хорошо.»

Л. Д.: Есть такие прецеденты?

Д. О.: Есть такие прецеденты. То есть, что получается: банку не выгодно снижать процентную ставку конкретному заемщику.
Почему?
Потому что если он снизит одному, дальше - очередь из 100 клиентов выстроится: и нам тоже, мы тоже не хотим платить много!
Да, но если заемщик проделал определенную работу, сходил в другой банк - банк понимает: ага, этот клиент все равно уйдет от меня! Да, но, когда придут другие 100 клиентов: «Cнизьте нам процентную ставку», - то я скажу: «Отлично, только вы сначала документов добейтесь в других банках ,что вам действительно готовы рефинансировать ваш кредит, а потом приходите: поговорим, может быть снизим.»

Л. Д.:Спасибо, Дмитрий.
Обращайтесь с вопросами на форум портала «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».
А на сегодня все.
До свидания!

Д. О.: До свидания!